Cette solution peut être intéressante pour un projet immobilier familial, un investissement locatif ou simplement pour organiser la détention d'un bien entre plusieurs personnes. Elle demande néanmoins d'anticiper plusieurs aspects : création de la société, acquisition du terrain, financement, choix du constructeur et autorisations d'urbanisme.
Pourquoi faire construire une maison avec une SCI ?
Créer une SCI permet à plusieurs personnes de détenir indirectement un patrimoine immobilier. Chaque associé possède des parts sociales correspondant notamment à ses apports, tandis que la société est propriétaire des biens immobiliers qu'elle acquiert ou fait construire.
Ce fonctionnement peut faciliter l'organisation d'un projet commun. Au lieu de partager directement la propriété d'une maison, les associés détiennent des parts de la société. Les règles de gestion, de prise de décision ou encore de cession de ces parts peuvent être prévues dans les statuts.
La SCI peut notamment être envisagée pour :
- construire un logement destiné à être loué ;
- réaliser un projet immobilier entre membres d'une même famille ;
- organiser progressivement la transmission d'un patrimoine ;
- éviter certaines contraintes liées à l'indivision ;
- définir précisément les pouvoirs et les droits de chaque associé.
En revanche, la structure doit correspondre à la finalité du projet. Une activité habituelle consistant à construire dans l'objectif de revendre répond à des règles différentes et peut notamment soulever des conséquences fiscales liées au caractère commercial de l'activité.
1. Créer la SCI avant de lancer le projet immobilier
La première étape consiste généralement à constituer la société qui portera le projet.
La SCI doit avoir au minimum deux associés. Ces derniers doivent notamment déterminer son objet social, son siège, son capital, les modalités de prise de décision et les pouvoirs du gérant.
La rédaction des statuts mérite une attention particulière. Ils doivent être suffisamment adaptés au projet immobilier pour éviter les difficultés lorsque les associés devront prendre des décisions importantes : financement de travaux supplémentaires, mise en location du logement, occupation par un associé, vente du bien ou encore départ de l'un des membres de la société.
Les statuts constituent en effet le cadre juridique organisant le fonctionnement de la société.
Pour ceux qui ne souhaitent pas effectuer seuls toutes les formalités, la création d'une SCI en ligne avec un juriste Dougs peut, par exemple, permettre de se faire accompagner dans cette étape et dans la préparation des documents nécessaires.
Une fois constituée, la société doit être immatriculée. L'immatriculation fait partie des formalités obligatoires applicables aux sociétés civiles immobilières.
2. Acheter le terrain au nom de la SCI
Lorsque le projet est porté par la société, il est cohérent que le terrain soit acquis directement par la SCI.
L'acte d'acquisition mentionne alors la société comme propriétaire. C'est donc son patrimoine, et non celui des associés individuellement, qui comprend le terrain.
Cette distinction est importante. Juridiquement, les associés possèdent des parts de SCI, mais ils ne possèdent pas personnellement une fraction déterminée du terrain ou de la future maison.
Avant l'achat, il faut évidemment vérifier que le terrain est constructible et adapté au projet envisagé. Le plan local d'urbanisme, les éventuelles servitudes, l'accès au terrain, sa viabilisation ou encore les contraintes architecturales locales peuvent influencer la faisabilité et le coût de la construction.
Il est également prudent d'étudier le projet de construction avant de signer définitivement l'achat du terrain, ou de prévoir les conditions nécessaires dans l'avant-contrat.
3. Définir le budget et financer la construction
Une maison ne se résume pas au prix affiché par le constructeur. Le budget global peut comprendre le terrain, les frais d'acquisition, les études, les travaux de viabilisation, le coût du bâtiment, les raccordements, les taxes, les assurances ainsi que les éventuels aménagements extérieurs.
Les associés doivent donc déterminer comment la SCI financera l'ensemble.
Le financement peut provenir des apports des associés, de sommes versées en compte courant d'associé ou encore d'un emprunt souscrit par la société.
Dans ce dernier cas, la banque étudiera généralement la situation financière de la SCI ainsi que celle de ses associés. Elle peut également demander différentes garanties.
Le financement mérite une attention particulière lorsqu'il s'agit de construire la résidence principale d'un ou plusieurs associés. Détenir son logement par l'intermédiaire d'une SCI n'offre pas nécessairement les mêmes dispositifs qu'une acquisition réalisée directement par une personne physique. L'ANIL rappelle notamment que certains avantages liés à l'accession peuvent ne pas être accessibles dans le cadre d'une acquisition en SCI.
4. Choisir le constructeur
Une fois le terrain et le financement suffisamment avancés, vient le choix du professionnel chargé de réaliser la maison.
Il ne faut pas comparer uniquement le prix annoncé. La qualité des réalisations précédentes, les garanties proposées, le contenu précis du contrat, les délais prévisionnels et la solidité de l'entreprise sont également déterminants.
Consulter un comparatif des meilleurs constructeurs de maison peut constituer un premier moyen d'identifier plusieurs professionnels, mais il reste préférable de demander différents devis et d'examiner attentivement les prestations comprises dans chaque proposition.
Le contrat utilisé dépend par ailleurs de la manière dont le projet est organisé et de l'étendue de la mission confiée au professionnel. L'ANIL souligne que chaque formule de construction possède son propre cadre juridique, avec des droits, obligations et garanties différents pour le maître d'ouvrage et le professionnel.
5. Obtenir le permis de construire
La construction d'une maison nécessite en principe une autorisation d'urbanisme.
Le dossier doit présenter le projet et permettre à l'administration de vérifier sa conformité aux règles applicables sur le terrain concerné. Un permis de construire est notamment requis pour les constructions nouvelles dépassant les seuils réglementaires applicables.
Lorsque la SCI est propriétaire du terrain et porte le projet, la demande est effectuée en son nom, par son représentant ou par une personne mandatée.
Il faut également tenir compte des règles de dépôt applicables aux personnes morales. Dans certaines communes, la transmission des demandes d'autorisation d'urbanisme par une personne morale doit obligatoirement être réalisée par voie électronique.
6. Suivre le chantier au nom de la société
Pendant les travaux, la SCI agit en qualité de maître d'ouvrage lorsqu'elle commande la construction.
Les factures, contrats et documents liés au chantier doivent donc être établis de manière cohérente au nom de la société lorsque celle-ci est effectivement partie aux opérations.
Les associés ont tout intérêt à conserver l'ensemble des justificatifs liés à la construction : contrats, appels de fonds, factures, procès-verbaux de réception et documents relatifs aux éventuelles réserves.
Le gérant devra également respecter les pouvoirs qui lui sont accordés par les statuts. Certaines décisions importantes peuvent nécessiter l'accord préalable des associés selon les règles prévues lors de la constitution de la SCI.
7. Que faire de la maison une fois construite ?
Une fois le chantier terminé, plusieurs utilisations sont possibles selon l'objet de la société et le projet des associés.
La maison peut notamment être louée nue par la SCI. Elle peut également, dans certaines configurations, être mise à disposition d'un associé.
Ces choix doivent cependant être étudiés en amont, car ils peuvent avoir des conséquences juridiques, comptables et fiscales différentes. Le régime fiscal de la SCI dépend notamment de son activité et de l'option fiscale éventuellement retenue.
L'administration fiscale distingue par exemple le fonctionnement d'une SCI percevant des revenus issus de locations nues de celui applicable à certaines activités comme la location meublée.
Construire via une SCI : une solution à préparer en amont
Faire construire une maison par l'intermédiaire d'une SCI est donc tout à fait envisageable lorsque la structure correspond réellement au projet des associés.
L'intérêt principal réside dans la possibilité d'organiser collectivement la détention et la gestion du bien. Mais la SCI ajoute également un niveau de formalités : statuts, gestion de la société, décisions collectives, financement et obligations administratives.
Avant de se lancer, il est donc préférable de définir clairement l'objectif du projet : résidence occupée par des associés, investissement locatif, constitution d'un patrimoine familial ou transmission future. Cette réflexion permet de déterminer si la SCI constitue réellement la structure la plus adaptée et d'organiser la construction en conséquence.
