Publié le 28 octobre 2017  par Christophe Raffaillac dans Actualités

Les propriétaires ne s'attendaient pas à trouver pareille fortune ! À l'approche de 2018, seuls les biens immobiliers entreront dans le calcul du nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière). Si l'assiette de cet impôt se voit réduite - excluant les valeurs mobilières - l'immobilier n'est pas épargné. Comment faut-il se préparer à cette évolution de la fiscalité ?

Le projet de loi de finances 2018 nous confirme la mise en place de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) en remplacement de l'ISF (impôt sur la fortune). Ce qui se traduit par la seule imposition des patrimoines immobiliers de plus de 1 300 000 €. Cette décision du gouvernement résulte de taxer seulement les patrimoines non productifs, comme la pierre. Dans ces conditions, quels sont les critères qui seront pris en compte dans le calcul de l'IFI ?

Les patrimoines immobiliers à déclarer

Pour être redevable de ce nouvel impôt, le contribuable doit détenir un patrimoine immobilier dont la valeur dépasse 1,3 million d'€ au 1er janvier de l'année d'imposition. Cependant, il se calcule sur la fraction du patrimoine taxable excédant 800 000 €. Précisons que la résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. De plus, l'IFI va se limiter aux actifs immobiliers qui ne sont pas affectés à l'activité professionnelle de leur propriétaire.
Son montant va être déterminé par tranches d'imposition, selon un barème qui s'échelonne de 0,50 % à 1,50 %.
 
Valeur du patrimoine Taux d'imposition
> 800 000 € et 1 300 000 € 0,50 %
> 1 300 000 € et 2 570 000 € 0,70 %
> 2 570 000 € et 5 000 000 €  1 %
> 5 000 000 € et 10 000 000 €  1,25 %
> 10 000 000 €  1,50 %
 
La "pierre papier" n'échappe pas à l'imposition puisque les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) vont être incluses dans le calcul de l'IFI.
Il en sera de même pour les OPCI (organismes de placement collectif immobiliers), où les actifs immobiliers devront représenter entre 60 % et 90 % maximum du patrimoine.

Les exonérations d'IFI à envisager

Dans certains cas, dès lors que le placement immobilier peut être considéré comme productif, une exonération va s'appliquer. C'est notamment le cas pour les loueurs en meublé professionnel. De même, les dettes afférentes à l'acquisition ou l'entretien du bien immobilier pourront être déduites.
Dans un entretien accordé au journal Les Échos, Olivier Rozenfeld, le président de Fidroit, précise que les souscriptions dans des fonds ISF-PME pourront être exonérées jusqu'au 31 décembre 2017.
Autre retranchement de l'IFI, cela concerne les prêts in fine où le capital est remboursé au terme de l'emprunt. Le montant pouvait en effet être déduit dans son intégralité pendant toute la durée du crédit. Mais attention, l'administration envisage de recalculer le passif comme si le crédit était amorti de façon linéaire, à l'instar d'un crédit classique amortissable, toujours selon Olivier Rozenfeld.
Attendons l'adoption définitive de la loi de finances 2018 pour connaître toutes les modalités d'application de l'IFI.
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