Archives des Tendances du Marché Immobilier : Historique des prix et du marché

Dans sa dernière étude portant sur les chiffres obtenus en octobre, le conseil régional des notaires de Bretagne soulignait déjà un ralentissement de l’activité, un fléchissement des prix et une progression de l’investissement locatif. La question est de savoir si cette tendance va se poursuivre, notamment les baisses de prix enregistrées sur le Morbihan (- 5,10 % pour les maisons) et les Côtes-d’Armor (- 3,40 % pour les appartements). La Bretagne semble faire figure de bastion avancé dans l’étude de la conjoncture immobilière. C’est en effet la première région où le marché immobilier a connu un certain repli, dès la fin 2006, sous l’effet notamment d’une production de logements neufs particulièrement élevée (voir l’article intitulé Vents d’Ouest sur ce même site). C’est aussi peu de temps après que furent signées les promesses de ventes comptabilisées dans les résultats diffusés cet automne par le conseil régional. 

Lorsque les prix montent, chacun est tenté de vendre dans l’espoir d’une plus-value. D’où une multiplication des transactions. Dans le cas d’une baisse, la frilosité l’emporte, chacun craignant une moins-value et rêvant d’une nouvelle hausse. Ce faux espoir pèse sur le volume des échanges. Mieux vaut donc être réaliste et éviter toute démagogie. Les organisations professionnelles qui doivent faire le bonheur de leurs adhérents ont souvent l’obligation de privilégier les bonnes nouvelles, et parier sur le caractère éphémère des mauvaises. Ainsi, pour 2007, les promoteurs ont annoncé une année record pour les logements neufs, la Fnaim a exclu tout "retournement brutal de la conjoncture" et les chambres de notaires ont constaté une grande vitalité du marché, constatant pour 2007 une hausse des prix de 10,5 % sur Paris. 

« Tous propriétaires » est une formule apparemment séduisante pour nos politiques. C’est oublier que devenir propriétaire est loin d’être la panacée et qu’il vaut souvent mieux être locataire pour bien vivre, ou plus astucieusement quand on en a les moyens, être locataire de son logement principal et propriétaire d'une résidence secondaire.Selon une récente enquête du CREDOC1 , entre 1995 et 2007 la proportion des propriétaires a diminué de 54% à 46% pour les classes moyennes et de 45% à 33% pour la catégorie « bas revenus ». Ces chiffres traduisent, non seulement une grande difficulté à devenir propriétaire lorsqu’on a de modestes ressources, mais aussi un certain pragmatisme dans la façon dont les ménages abordent le problème du logement.    

Parmi les étrangers d’origine européenne résidant en France, les Britanniques ne se classent qu’en quatrième position1. Mais curieusement, leur activité fait l’objet de nombreuses enquêtes de la part des institutions régionales2, particulièrement dans les régions atlantiques où leur implantation demeure majoritaire parmi les immigrés. 

La diffusion des indices de prix immobiliers présente un enjeu considérable sur le plan médiatique. Le premier à donner une nouvelle information sur les prix bénéficie d’un retour immédiat en terme de notoriété. Deux organisations s’affrontent sur ce terrain : la Fnaim et les notaires. 

Depuis 2003, les citoyens de l’Union Européenne peuvent s’installer en France sans carte de séjour. En profitent en tout premier lieu les habitants des pays frontaliers avec, par nombre décroissant de ressortissants, la Suisse, l’Italie, l’Allemagne, la Belgique et l’Espagne. Mais, c’est le Royaume-Uni séparé de nous par la mer, qui apparaît le pays le plus envahissant au point que Le Figaro  n’hésitait pas à titrer récemment : "Les Britanniques à la conquête de la France". Cette invasion s’effectuerait essentiellement dans le Grand Ouest qui recouvre peu ou prou l’ancien royaume des Plantagenêts comme aime à le rappeler Le Monde , et va de l’Aquitaine à la Normandie en passant par la région Poitou-Charente, les Pays de Loire et la Bretagne. Il faut relativiser les chiffres publiés par la presse (voir tableau). En 2005, il n’y avait que 128 000 résidents britanniques en France métropolitaine sur une population totale de 60 millions d’habitants et le nombre de résidences secondaires appartenant à des ressortissants du Royaume-Uni ne dépassait pas le chiffre de 58 000 qu’il faut compléter par celui des anglais y détenant uniquement leur résidence principale. Or, il ressort des études de l’Insee que pour 2004, toute nationalité confondue, la part des achats de résidences secondaires par des résidents étrangers est à peine inférieure à celle des non-résidents, 47 % contre 53 %. En appliquant cette proportion et en retenant que chaque habitation abrite en moyenne deux personnes , on obtient pour la Bretagne un total de 9 500 propriétaires britanniques possédant 1 ou 2 maisons dont 4 000 résident en Angleterre et 5 500 en France. Comme le pays compte 1 650 000 logements, cela paraît fort loin de l’envahissement. Mais la Bretagne a le privilège d’être la région favorite des Anglais puisqu’elle arrive en tête du classement, et cela contrairement à des idées reçues qui font de l’Aquitaine avec la Dordogne le lieu de prédilection des sujets de sa gracieuse majesté.Mais les uns reprochent parfois aux Anglais de vivre entre eux, de parler fort mal le français et de faire monter les prix de l’immobilier alors que d’autres se félicitent de leur présence qui permet notamment de rouvrir des écoles dans des villages plus ou moins abandonnés. Une analyse plus approfondie des avantages et inconvénients de la cohabitation entre les communautés françaises et anglaises fera l’objet d’un prochain développement. En attendant, l’enquête réalisée auprès de notre panel régional ne révèle pas d’influence de leur présence sur l’évolution du marché.  1 Le Figaro du 29/04/20062 Le Monde du 21/07/20073 Les proportions exactes sont pour la Bretagne : 1,650 million d’habitations abritent 2,985 millions d’habitants, soit 1,81 personne par logement 

 Le pourquoi et le comment d’une contagion qui s’est étendue au monde entier et perturbe nos économies. Une crise financière, née de prêts immobiliers faits aux ménages américains les moins solvables, s’est traduite par une chute de l’ensemble des bourses mondiales. Deux questions viennent alors à l’esprit. Pourquoi des prêts en dollars (qualifiés de subprime) faits par des banques américaines à des ménages américains, font-ils chuter les actions de sociétés françaises cotées à la bourse de Paris ? Les crédits accordés par nos banquiers aux ménages les moins solvables de notre pays peuvent-ils avoir des effets aussi dévastateurs ? 

Les milliardaires ont pour réputation de détenir de superbes propriétés. Mais y a t-il  un rapport entre la taille de leurs maisons et les performances de leurs entreprises. Des chercheurs américains ont démontré qu’il y avait un lien évident entre ces deux variables. Cependant les plus riches de nos bretons semblent y échapper. Dans le dernier top mondial des 500 plus grandes fortunes publié par le magazine américain Forbes, seuls deux bretons émergent : François Pinault né aux Champs-Géraux dans les Côtes d’Armor qui passe de la 76ème place à la 34ème et Vincent Bolloré originaire des rives de l’Odet qui rétrograde de 7 places en étant classé 458ème. Le premier serait l’ami du Président Chirac et le second celui du Président Sarkozy; on ne prête qu’aux riches dit le proverbe ! Yves Rocher, autre célèbre Breton n’y figure pas alors qu’il est présent dans celui des milliardaires français de la revue Challenges.Parallèlement, deux chercheurs américains ont eu la curiosité de comparer la taille des maisons des grands patrons américains et les performances boursières de leurs sociétés2. Très scientifiquement ils ont aboutit à la relation que plus la maison était grande, moins l’action augmentait rapidement. L’exemple le plus célèbre est celui de Bill Gates, fondateur de Microsoft, plus grosse fortune mondiale avec 56 milliards de dollars. A la fin des années 90 il a emménagé dans une demeure futuriste de 4 600 mètres carrés. Depuis cette époque l’action Microsoft se traîne. L’une des explications possibles au lien apparemment incongru entre la taille de leurs maisons et les performances boursières de leurs entreprises serait que les patrons croient plus à l’immobilier qu’à la Bourse. Appliqué à nos deux milliardaires ce résultat laisserait supposer que la propriété de Vincent Bolloré est beaucoup plus importante que celle de François Pinault dont les actions (et donc la valeur de son patrimoine) croissent beaucoup plus rapidement. Or, le premier se retrouve avec les siens au manoir d’Ergué-Gabéric, depuis des lustres fief de la famille, demeure dont la taille n’a rien d’exceptionnelle et le second a préféré dépenser sans compter pour faire du stade rennais une grande équipe de foot puis participer au reboisement de la forêt de Brocéliande après l’incendie de 1999 plutôt que d’édifier des palais2. Il est vrai qu’il a acquis le Palazzo Grassi à Venise, mais c’était pour y exposer ses collections et non pour y résider. Ce qui laisse à penser que contrairement à leurs homologues d’outre-atlantique, les milliardaires bretons ne s’intéressent que très modérément à l’immobilier, ce dont ils doivent se féliciter vue la tendance baissière de ce marché confirmée par cette 5ème enquête auprès des notaires de la région.

Finie la croissance sans risque, l’inflation pointe son nez. Faut-il redouter pour autant quelque péril en immobilier ? Dans la mesure où les temps de réaction du marché sont assez longs, rien à craindre pour le moment. Mais si la tendance inflationniste persiste, peu de chance que le marché échappe à une crise réelle.Le boom du prix des métaux et des matières premières, l’appétit insatiable des pays d’Asie laissent craindre une reprise de l’inflation. C’est du moins l’analyse faite par de nombreux économistes et patrons des banques centrales. Pourtant, ces quinze dernières années nous ont fait quelque peu oublier quelles étaient les conséquences de l’inflation. Elle a notamment pour effet de diminuer la valeur des patrimoines et d’améliorer les revenus de l’activité, elle favorise les actifs par rapport aux retraités, les salariés par rapport aux rentiers. Mais, quand on parle du patrimoine, il s’agit pour plus de la moitié des Français du patrimoine immobilier. 

En ces temps électoraux, le logement retient l’attention de la plupart des observateurs économiques et politiques. La loi du 5 mars 2007 créant le Droit au logement opposable (Dalo) n’engendre pas pour autant les ressources financières nécessaires à son application, ce qui ne signifie pas qu’elles soient inexistantes. Chaque année, les entreprises apportent un milliard et demi d’euros à l’État. Qu’en fait-il ?

Evolution des prix en mai et juin 2007 Le retrait progressif de la population active du bord de mer et son remplacement par des résidents temporaires ou des retraités crée des situations nouvelles préjudiciables au développement économique local. Espace très convoité, le littoral connaît des poussées démographiques importantes que les réglementations et les lois contiennent difficilement. Les études menées par la DATAR montrent que ces régions cumulent une forte construction, une faible disponibilité en espace, une richesse du patrimoine naturel et une pression urbaine très forte. Deux régions regroupent 50 % des constructions de logements : la Bretagne et la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Ce phénomène de concentration sur les littoraux présente deux particularités : une tendance très nette de l’augmentation de la population en retrait du littoral : la population y est passée de 19 à 32% entre 1990 et 2003.une forte augmentation du parc des résidences secondaires. Cependant avec la croissance du nombre de retraités et d’inactifs parmi les nouveaux arrivants, la frontière entre résidences principales et résidences secondaires devient de plus en plus tenue. Par contre, l’imbrication croissante entre habitat touristique et habitat permanent et le développement des résidences secondaires peut entraîner une exclusion progressive de la population active, qui peine à trouver des logements décents à des niveaux de prix correspondants à leurs revenus. Pour enrayer ces départs forcés, les nouveaux projets immobiliers d’importance de la Côte d’Azur prévoient déjà une part de logements pour les "actifs". C’est ainsi que la presse locale fait état d’une opération de 300 logements en construction dans le quartier du Béal à Cagnes sur mer, dans laquelle 10% sont réservés aux actifs. Autre exemple, à côté de Marina-Baie des Anges, dans le nouveau projet de l’architecte J.-M. Wilmotte, le "Royal Cap" comptera 135 logements dont 26 pour actifs et le "Palais de l’Oasis" leur réservera 16 logements sur 86. En Bretagne où l’urbanisation demeure pour le moment moins envahissante, ces précautions ne sont pas encore nécessaires. Mais l’agriculture littorale apparaît trop souvent menacée. En effet, la pression foncière aggrave considérablement la difficulté à trouver des repreneurs pour les propriétés agricoles lorsque les exploitants prennent leur retraite. Or, à l’inverse du développement des résidences secondaires les terres agricoles jouent un rôle majeur de préservation et d’aménagement du territoire par le maintien et la création d’emplois permanents. Ces particularités de l’immobilier du littoral, n’ont d’influence que localement. Pris dans son ensemble, le marché de Bretagne et des Pays de Loire demeure pour le moment plutôt "mou", comme aiment à le dépeindre certains négociateurs de notre panel.

L’évolution de l’immobilier régional est directement liée au nombre de ménages qui s’implantent dans le pays. Chaque nouvel arrivant requiert un logement supplémentaire, même si une seule personne en fait partie. Le nombre de ménages est actuellement de 1,2 millions en Bretagne et légèrement supérieur à 500.000 en Loire-Atlantique. Son accroissement dans les années qui viennent dépend à la fois des migrations régionales – l’Ouest étant devenu aussi attractif que les Pays du Sud – et de la population féminine qui engendre nos enfants. Or, à ce propos, l’Insee-Bretagne a profité du 8 mars décrété journée de la femme pour publier un dossier spécial sur Les Femmes en Bretagne . On y apprend notamment qu’elles y sont plus nombreuses que les hommes (1,6 contre 1,5 million), qu’elles représentent 47% de la population active et 48% des emplois salariés. Comparativement aux autres Françaises, les Bretonnes ont moins recours à l’IVG, sont deux fois moins fréquemment victimes du cancer et leur mortalité est inférieure de 10% à celle du reste du pays. Ajoutons à cela que le département de Loire-Atlantique peut se targuer de faire partie de la région la plus féconde de France: les Pays de Loire, dont le taux de fécondité est voisin de deux. Dans ces conditions, si la femme est l’avenir de l’homme comme le chante Jean Ferrat après Aragon, cela paraît particulièrement vrai pour la femme bretonne et cela ne peut que favoriser le marché immobilier dans les toutes prochaines annéesIl n’est donc pas surprenant d’apprendre que selon un scénario central, le nombre des ménages augmenterait en Bretagne de 15% entre 1999 et 2015. Toutefois, il passerait de 14 000 ménages par an en début de période à moins de 9 000 en 2015. La raison essentielle en est le vieillissement général de la population. Ainsi la proportion des femmes ayant plus de 60 ans augmenterait de 23 à 28 %, celles ayant moins de 40 ans diminuant de 52 à 47 %, au long de ces quinze années. D’après ces statistiques, c’est donc un marché immobilier en perte de vitesse que devrait connaître la Bretagne dans une dizaine d’années.  Dossier d’Octant n° 50, sur la place des femmes en Bretagne