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Evolution des prix en mai et juin 2007 Le retrait progressif de la population active du bord de mer et son remplacement par des résidents temporaires ou des retraités crée des situations nouvelles préjudiciables au développement économique local. Espace très convoité, le littoral connaît des poussées démographiques importantes que les réglementations et les lois contiennent difficilement. Les études menées par la DATAR montrent que ces régions cumulent une forte construction, une faible disponibilité en espace, une richesse du patrimoine naturel et une pression urbaine très forte. Deux régions regroupent 50 % des constructions de logements : la Bretagne et la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Ce phénomène de concentration sur les littoraux présente deux particularités : une tendance très nette de l’augmentation de la population en retrait du littoral : la population y est passée de 19 à 32% entre 1990 et 2003.une forte augmentation du parc des résidences secondaires. Cependant avec la croissance du nombre de retraités et d’inactifs parmi les nouveaux arrivants, la frontière entre résidences principales et résidences secondaires devient de plus en plus tenue. Par contre, l’imbrication croissante entre habitat touristique et habitat permanent et le développement des résidences secondaires peut entraîner une exclusion progressive de la population active, qui peine à trouver des logements décents à des niveaux de prix correspondants à leurs revenus. Pour enrayer ces départs forcés, les nouveaux projets immobiliers d’importance de la Côte d’Azur prévoient déjà une part de logements pour les "actifs". C’est ainsi que la presse locale fait état d’une opération de 300 logements en construction dans le quartier du Béal à Cagnes sur mer, dans laquelle 10% sont réservés aux actifs. Autre exemple, à côté de Marina-Baie des Anges, dans le nouveau projet de l’architecte J.-M. Wilmotte, le "Royal Cap" comptera 135 logements dont 26 pour actifs et le "Palais de l’Oasis" leur réservera 16 logements sur 86. En Bretagne où l’urbanisation demeure pour le moment moins envahissante, ces précautions ne sont pas encore nécessaires. Mais l’agriculture littorale apparaît trop souvent menacée. En effet, la pression foncière aggrave considérablement la difficulté à trouver des repreneurs pour les propriétés agricoles lorsque les exploitants prennent leur retraite. Or, à l’inverse du développement des résidences secondaires les terres agricoles jouent un rôle majeur de préservation et d’aménagement du territoire par le maintien et la création d’emplois permanents. Ces particularités de l’immobilier du littoral, n’ont d’influence que localement. Pris dans son ensemble, le marché de Bretagne et des Pays de Loire demeure pour le moment plutôt "mou", comme aiment à le dépeindre certains négociateurs de notre panel.

Evolution prévisionnelle de l'activité

Les prévisions d’activité des services négociation ont été systématiquement plus pessimistes que celles des études auxquelles ils appartiennent, sauf pour cette dernière enquête où l’optimisme semble renaître chez les négociateurs. En effet, fin avril, 26% des négociateurs (contre 15% en février) prévoient une amélioration du volume des promesses de vente. Cet écart est d’ailleurs parfaitement conforme au décalage dans le temps entre signature des promesses et signature des contrats.

« Curieusement, devant un marché qui semble se "tendre", voire se "durcir", une activité de négociation en légère augmentation. Tendance confirmée de baisse de prix pour certaines personnes qui ont souscrit des prêts relais il y a 2 ans » note Me Arens dans le Morbihan. Il souligne ainsi le fait qu’après des mois et des mois de tergiversations, les vendeurs finissent par lâcher prise et signent un avant-contrat à des conditions plus en phase avec le marché.

Prévisions d?évolution des prix

Peu de changements sur les prévisions des prix des logements. La tendance à la baisse domine toujours. Toutefois, 55% de nos correspondants annoncent une certaine stabilité des prix, voire une faible hausse. « Après une période de stabilité et de calme relatif, le marché semble vouloir redémarrer un peu grâce aux mutations et à l'effet "beau temps". Cependant, dans l'ensemble, les prix sont stables et les biens trop chers ne se vendent plus. Transactions moins dynamiques » constatent Mes Bénis et Ouairy à Vitré (Ille-et-Vilaine). Les prévisions sur l’évolution du prix des terrains demeurent très positives. 47% de notre panel considèrent actuellement que la hausse devrait perdurer.

Les conseils des notaires

Certains de nos correspondants ont constaté une légère reprise, d’où une répartition plus contrastée de leurs conseils. Pour les logements, les deux tiers pensent qu’il vaut mieux vendre un bien avant d’en acquérir un autre tandis que 28% estiment qu’il vaut parfois mieux profiter d’une bonne opportunité d’achat pour se décider. Pour les terrains, un peu plus d’un tiers des participants à notre panel préconisent la vente, 16% d’attendre un marché plus clarifié et les autres l’achat.

Evolution de l'environnement économique

L’indicateur résumé d’opinions des ménages construit par l’Insee a progressé en avril de deux points (de -22 à -20). C’est le résultat d’une situation financière qui s’améliore chez les particuliers mais aussi d’un certain optimisme sur les perspectives d’évolution du niveau de vie et du chômage au cours des douze prochains mois. La Bourse de Paris fait des miracles, le CAC 40 a progressé de 5 400 à 6 100 en deux mois (soit + 13%), à l’image de l’activité économique mondiale. Si cette conjoncture particulièrement favorable devait se prolonger, elle aurait des effets bénéfiques sur l’immobilier. Pour le moment, la crise immobilière qui touche les Etats-Unis, mais aussi l’Espagne, n’incite pas à l’optimisme.

NDLR : cette enquête a été rédigée le 14 mai 2007, elle porte sur les mois de mars et avril.