Une clause interdite reste sans effet, même après signature
Lorsqu'une clause est interdite par la loi, la signature du locataire ne la rend pas valable. Elle est alors " réputée non écrite " : elle ne produit aucun effet, sans remettre en cause le reste du bail.
Un contrat signé engage bien le propriétaire et le locataire, mais cela ne signifie pas que toutes les mentions qu'il contient sont automatiquement valables.
Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, l'article 4 dresse ainsi une liste de clauses réputées non écrites. Juridiquement, elles sont considérées comme ne figurant pas dans le contrat. Le locataire n'a donc pas à les respecter.
Le propriétaire peut-il imposer le prélèvement automatique du loyer ?
Non. Le bailleur peut proposer le prélèvement automatique, mais il ne peut pas l'imposer comme seul mode de paiement du loyer.
Une clause prévoyant que le loyer sera obligatoirement réglé par prélèvement automatique est interdite. Le propriétaire ne peut pas non plus prévoir une clause l'autorisant à prélever directement le montant du loyer sur le salaire du locataire. Ces deux situations figurent expressément parmi les clauses réputées non écrites par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Peut-on interdire les animaux dans un logement loué ?
En principe, non. Une clause interdisant purement et simplement la détention d'un animal familier dans un logement est réputée non écrite.
Cette règle résulte de l'article 10 de la loi du 9 juillet 1970. Le locataire reste toutefois responsable des dégâts causés par son animal et doit veiller à ce qu'il ne provoque pas de troubles de jouissance pour les autres occupants.
Une exception existe pour les chiens appartenant à la première catégorie des chiens dangereux : leur détention peut être interdite dans le bail.
Autrement dit, la mention " animaux interdits " ne suffit pas à priver le locataire de son compagnon.
Le propriétaire peut-il interdire d'héberger quelqu'un ?
Non. Un bail ne peut pas interdire au locataire d'héberger gratuitement un proche, un ami ou un membre de sa famille.
Le logement constitue le domicile du locataire. Une clause imposant l'autorisation préalable du bailleur pour accueillir une personne qui ne vit pas habituellement dans le logement est donc interdite.
Il faut en revanche distinguer hébergement gratuit et sous-location. Héberger ponctuellement un enfant majeur ou un ami n'est pas la même chose que lui louer une chambre moyennant paiement. Dans ce second cas, les règles relatives à la sous-location s'appliquent et l'accord écrit du propriétaire est en principe nécessaire.
Le bail peut-il prévoir sa résiliation pour n'importe quel motif ?
Non. Le propriétaire ne peut pas décider librement que n'importe quel manquement du locataire entraînera automatiquement la fin du bail. Les clauses résolutoires sont encadrées par les textes.
Elles peuvent notamment concerner le non-paiement du loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie, le défaut d'assurance des risques locatifs ou certains troubles de voisinage constatés par une décision de justice.
À compter du 1er octobre 2026, le contrat-type de location est actualisé afin de préciser notamment le contenu des clauses résolutoires. Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
Le propriétaire ne peut donc pas ajouter ses propres motifs de résiliation automatique simplement parce qu'ils figurent dans le contrat.
Quelles autres clauses sont interdites dans un bail ?
Certaines clauses moins courantes méritent aussi d'être repérées. Le bailleur ne peut pas utiliser le contrat pour imposer au locataire des contraintes, des paiements ou des conditions que la loi n'autorise pas.
Interdire certaines activités
Une clause ne peut pas interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Une telle disposition est réputée non écrite.
Réclamer des sommes supplémentaires
Le propriétaire ne peut pas conditionner la signature du bail au versement de sommes qui ne sont pas prévues par la loi. Le bail ne peut pas non plus prévoir des amendes ou pénalités automatiques en cas de manquement du locataire.
Le dépôt de garantie est lui aussi encadré : il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire.
Imposer une compagnie d'assurance
Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs dans les conditions prévues par la loi, mais il reste libre de choisir son assureur. Le propriétaire ne peut donc pas inscrire dans le bail une clause imposant une compagnie déterminée.
Imposer des visites trop contraignantes
Lorsqu'un logement doit être vendu ou reloué, le bail peut prévoir des visites, mais pas n'importe comment. Une clause obligeant le locataire à accepter des visites les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables est réputée non écrite.
Quelques exemples à repérer dans son bail
Que faire si son bail contient une clause interdite ?
La présence d'une clause interdite ne rend pas automatiquement tout le bail nul. C'est la clause elle-même qui est privée d'effet.
Le locataire peut d'abord vérifier précisément le texte applicable et signaler au propriétaire que la clause concernée est réputée non écrite.
Si le désaccord persiste ou si la clause entraîne des conséquences importantes, par exemple une demande de paiement contestée ou une menace de résiliation, il est préférable de se faire accompagner pour examiner le bail et la situation particulière.
Relire son bail avant qu'un litige ne s'installe
Une clause interdite passe parfois inaperçue au moment de la signature, surtout lorsque le contrat paraît standard. Pourtant, quelques lignes peuvent suffire à créer un désaccord sur le paiement du loyer, l'accueil d'un proche, la présence d'un animal ou encore la résiliation du bail.
Prendre le temps de relire son contrat et de vérifier les clauses qui paraissent inhabituelles permet souvent d'éviter qu'une difficulté ne se transforme en conflit. Et si l'une d'elles semble excessive, mieux vaut vérifier sa validité plutôt que de penser qu'elle s'impose forcément parce que le bail a été signé.
Questions fréquentes sur les clauses interdites dans un bail
Une clause interdite peut-elle annuler tout le bail ?
Non. Lorsqu'une clause est réputée non écrite, elle est écartée du contrat. Le reste du bail continue en principe de produire ses effets.
Peut-on refuser de respecter une clause interdite même si on a signé ?
Oui. La signature du bail ne donne pas d'effet à une clause que la loi considère comme non écrite.
Un propriétaire peut-il ajouter librement des règles dans le bail ?
Non. Il peut prévoir certaines conditions destinées à organiser la location, mais elles doivent respecter les dispositions impératives de la loi. Une clause contraire à celles-ci peut être réputée non écrite.
Comment contester une clause interdite ?
Le locataire peut commencer par signaler la clause au bailleur en s'appuyant sur le texte applicable. En cas de désaccord persistant, il peut se faire accompagner afin de vérifier ses droits et les démarches adaptées à sa situation.
Sources :
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4, clauses réputées non écrites.
- Légifrance, loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10, détention d'un animal familier dans un logement.
- ANIL, contrat-type de location d'un logement à usage de résidence principale, mise à jour applicable notamment aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
