Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Comment calculer les frais de notaire ?
Calculez et estimez vos frais de notaire ou frais d’acquisition pour un achat immobilier. Les frais de notaire payés par l’acquéreur au notaire ne reviennent pas entièrement au notaire. Ces frais sont composés à 80 % de taxes et impôts que le notaire reverse à l’État, les 20 % restant ne sont pas entièrement destinés au notaire. À quoi servent-ils ?
Les frais de notaire ou frais d’acquisition correspondent à l’ensemble des sommes réglées au notaire pour ses prestations et celles de tiers, ses démarches, la rédaction d’acte ainsi que pour les taxes et impôts dus à l’État.
Les frais de notaire dépendent d’un barème régit par le décret du 8 mars 1978. Les taux sont proportionnels au prix de la transaction et dégressif.
Les frais d’acquisition dits « frais de notaire » se décomposent en quatre parties :
Taux par tranches applicables à partir du 1er mai 2020 jusqu’au 28 février 2022 :
| Prix | Pourcentage |
|---|---|
| De 0 à 6.500 euros | 3,870% |
| De 6.501 à 17.000 euros | 1,596% |
| De 17.001 à 60.000 euros | 1,064% |
| 60.001 euros et plus | 0,799% |
Sauf mention contraire, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.
Pour les biens dont le prix de vente dépasse 150 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments dans la limite de 10 %.
Exemple : pour un bien de 250 000 €, les émoluments du notaire s’élèvent à : 250 000 € x 0,814 % = 2 035 € auxquels il faut ajouter 405,41 € soit 2 440,41 €.
Les émoluments du notaire s’élèvent donc à 2 928,50 € TTC
Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments calculés sur la part de prix comprise au-delà de 150 000 €, soit sur 100 000 € (250 000 – 150 000 €).
Le calcul de ses émoluments sur cette tranche est le suivant : 100 000 X 0.814% = 814 €, soit 976,80 € TTC. Le notaire peut donc accorder une remise maximale de 976,80 € x 10 %, soit de 98 € TTC.
L’application de cette réduction est strictement encadrée par l’article A444-174 du Code de commerce créé par l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016.
Quels frais pour mon acquisition ?
Au moment de réaliser l’acquisition de votre bien immobilier, pensez à demander l’addition détaillée de ce que vous allez payer. Vous pourrez ainsi avoir une idée des frais de notaire ainsi que des honoraires de négociation pour préparer votre plan de financement.
Les frais de notaire ou encore frais d’acquisition, sont des sommes réglementées à la charge de l'acquéreur. Ils correspondent à un taux appliqué au prix du bien immobilier, et permettent de couvrir de nombreuses démarches liées à l'acquisition de ce dernier.
L'essentiel des frais de notaire revient :
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, dans l'ancien comme dans le neuf, il faut recourir aux services d'un notaire, car la transaction est soumise aux frais d'acte.
Les impôts et taxes représentent la plus grosse partie des frais de notaire (plus des trois-quarts), selon la valeur des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, ou encore de la contribution de sécurité immobilière.
Les frais de débours, souvent de l'ordre d'un dixième des frais de notaire, correspondent aux frais avancés par le notaire pour les diverses démarches administratives : demande de certificat d'urbanisme, géomètre, publication de vente, etc.
Pour finir, les émoluments du notaire sont réglementés et se calculent par tranche de prix en appliquant un pourcentage dégressif. Ils sont compris entre 0.814 et 3.945 %. Par exemple, pour un achat de 40.000 €, ils seront de l'ordre de 1.085 %.
Il convient de distinguer les frais pour un achat dans le neuf et pour un achat dans l’ancien qui ne sont pas les mêmes.
Par immobilier neuf, nous entendons des logements qui n'ont pas encore été construits, ou qui ont été bâtis durant les cinq dernières années sans avoir connu de propriétaire, selon
l'article 257 I.-2. 2 2° du Code général des impôts.
À l'inverse, des biens immobiliers sont considérés comme anciens s'ils ont été construits il y a plus de cinq ans, ou depuis moins de cinq ans mais qui ont connu au moins un propriétaire.
La part la plus importante des frais de notaire correspond aux « droits de mutation » (appelés également taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement). Ce sont des droits perçus par le fisc qui s'établissent :
En pratique, pour estimer vos frais de notaire selon le département d’acquisition, vous multipliez votre prix d'acquisition par 5,80 % ou 5,09 % selon le département dans lequel se trouve le bien vendu.
Les émoluments qui rémunèrent le notaire pour une vente immobilière sont calculés à l’aide d’un tarif qui est proportionnel au prix de vente du bien, composé de quatre tranches. Cette grille tarifaire a été revue à la baisse en janvier 2021. Les émoluments sont alors calculés selon le barème suivant :
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer | Montant à ajouter |
|---|---|---|
| Jusqu'à 6.500 € | 3,870 % | - |
| De 6.501 à 17.000 € | 1,596 % | 147,81 € |
| De 17.001 à 60.000 € | 1,064 % | 238,25 € |
| Au-dessus de 60.000 € | 0,799 % | 397,25 €€ |
TVA sur émoluments : ajouter 20 % du résultat obtenu ci-dessus.
Le « montant à ajouter » permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul tranche par tranche.
Par exemple, si vous achetez un appartement ancien à 200.000 €. Les émoluments du notaire s'élèvent à : 200.000 € x 0,799 % = 1.598 € auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 1.995,25 € au total. On applique alors la TVA à 20 % à ce montant. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 2.394 € TTC.
Cette contribution est due à l’État pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière, appelées désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €. Pour un bien de 300.000 €, elle s’élève donc à 300 € (300.000 € X 0,10 %).
La composition des frais de notaire pour l'achat d'un bien immobilier neuf n’étant plus un secret pour vous, il vous faut apprendre à les calculer. Pour l'achat d'un logement neuf, les frais de notaire représentent ainsi entre 2 et 3 % du prix d'achat total, contre 7 à 8 % pour un logement ancien. Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) , ils sont de moins de 3 %. Afin de comprendre cette différence, il convient de nous attarder plus longuement sur les taxes obligatoires lors de l'achat d'un logement neuf :
La contribution de sécurité immobilière, perçue par l'État, s'élève à 0.10 % du prix de vente, alors que la TVA traditionnelle est à 20 %, ou 5.5 % dans le cadre d'un achat à proximité d'une zone en rénovation urbaine. La taxe de publicité foncière, pour sa part, varie selon la zone géographique dans laquelle se situe le bâtiment en question. Elle permet le paiement de la publication obligatoire de l'acte de vente. Et si son taux est de 5.80 % pour l'immobilier ancien, il est en moyenne de seulement 0.715 % pour l'immobilier neuf.
Par exemple : si vous achetez un logement neuf à 100.000 € sur Lyon, les frais de notaire seront d'environ 2.720 €, soit 2.72 % du prix total, contre 7.720 € pour un logement ancien, soit 7.72 %. Il est à noter également que l'immobilier neuf peut donner droit à une exonération partielle ou totale de la taxe foncière durant deux ans. Dans ce cas, cette dernière porte sur les parts départementales et régionales.
Quand votre notaire vous annonce les frais d’acte, il s’agit d’une provision sur frais, c’est-à-dire que les frais annoncés sont à parfaire ou à diminuer. 2 options quand on annonce les frais, soit on utilise le barème national, soit on fait une pré taxe de l’acte pour être au plus près de la réalité. Quand l’acte revient du service de publicité foncière, on solde le compte. À noter qu’en l’absence de paiement des frais, le notaire peut refuser d’instrumenter.
Le paiement des frais se fait avant le rendez-vous de signature et par virement. Les paiements supérieurs à un certain montant entre les particuliers et les notaires doivent être réglés par virement bancaire. Depuis avril 2013, un paiement par virement était exigé pour tout versement reçu ou effectué par un notaire lors de transactions immobilières, supérieures à 10 000 €, puis le seuil a été descendu à 3 000 € en janvier 2015. Cela peut être le montant du prix de vente et/ou les frais d’acte. Les actes notariés donnant donc lieu à publicité foncière doivent être réglés par virement. Cette mesure s'inscrit dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de l'argent visant à assurer une plus grande transparence des transactions.
Grâce à leur connaissance du marché immobilier, certains notaires pratiquent l’activité accessoire de négociation immobilière. Cette activité leur permet d’assister le vendeur et l'acquéreur dans la vente et la recherche de biens immobiliers. Une fois le bien trouvé, votre notaire s’occupe de vous de A à Z.
Pour cette activité d’intermédiaire, les notaires perçoivent un honoraire de négociation fixé librement, en accord avec le mandant (de 4 à 6 % environ).
Avant le décret du 26 février 2016, ils étaient calculés au taux de 5 % ht (6 % TTC) jusqu'à 45 735 euros et de 2,50 % ht (3 % TTC) au-dessus de ce montant. Ainsi par exemple, si votre notaire trouve un acquéreur pour votre appartement et que le prix de vente est de 150 000 euros, les émoluments de négociation auxquels il a droit étaient de 4 893,38 euros ht (soit 5 872,06 € TTC) ce qui représentait 3,91 % TTC du prix d’achat. Aujourd’hui libéralisés, ces frais sont fixés par les notaires au cas par cas. Il faudra ajouter à ces honoraires de négociation les frais habituels à payer dans tous les cas et qui comprennent des droits et taxes dus à l’État mais également la rémunération du notaire pour la rédaction de l'acte authentique de vente.
