Bâtiments : des pathologies désormais bien traitées
Selon leur époque de construction, les bâtiments peuvent souffrir de “maladies chroniques”, mais qu'il est aisé d'enrayer. Comme en témoigne Antoine MAZERON, expert en construction (Bureau Pythéas), un bon diagnostic permet de faire la bonne prescription. Il livre ses secrets pour ausculter les biens immobiliers, en bon praticien.
Sur quelles grandes techniques de construction repose notre parc immobilier ?
Antoine Mazeron : On distingue 3 époques clés : jusqu'à 1948 avec des immeubles faisant appel à des solutions et matériaux traditionnels, ensuite la phase de reconstruction d'après-guerre reposant sur un processus de standardisation des logements, et enfin la période de 1974 à nos jours intégrant la prise en compte des économies d'énergie suite au 1er choc pétrolier. Cela s'est traduit par la mise en œuvre de plusieurs règlementations thermiques, dont la plus récente s'articule autour de la RT 2012 (réglementation thermique).
En quoi les systèmes constructifs jouent-ils sur la qualité d'un bâtiment ?
Antoine Mazeron : Tout ce qui concourt à la fiabilité d'une construction repose à la fois sur une bonne mise en oeuvre et sur la qualité de la conception. Pour l'occupant, cela se traduit par un ressenti agréable au niveau du confort et une prise en compte des contraintes thermiques. Pour atteindre cet objectif, une construction ou une rénovation doivent être réalisées dans les règles de l'art.
D'où proviennent les risques pathologiques sur un bâtiment ?
Antoine Mazeron : Il importe de s'assurer que le bâtiment a été bien entretenu et/ou rénové, car ce sont les principales causes de pathologie lourde dans l'immobilier. En effet, des travaux souffrant d'une mauvaise mise en œuvre occasionnent de graves déconvenues. Cela peut se traduire par des enduits de façades qui se fissurent s'ils sont mal appliqués, des désordres structurels à cause de chantiers bâclés ou encore l'emploi de matériaux qui ne présentent pas les bonnes caractéristiques techniques…
Que faut-il faire en présence d'un bien présentant une pathologie avérée ?
Antoine Mazeron : Parmi tous les maux qui peuvent affecter un bâtiment, on dénombre 3 grandes pathologies, d'ordre :
- structurel et lié aux fondations, la maçonnerie, la charpente, la couverture, tout le gros œuvre ;
- parasitaire ou humide avec la présence de champignons, insectes… ;
- thermique provenant d'une mauvaise isolation ou rénovation hasardeuse.
Quels risques une rénovation peut-elle présenter ?
Antoine Mazeron : Une maison ancienne rénovée à la hâte, sans avoir réalisé d'étude technique, peut éventuellement présenter des soucis majeurs à terme. Si le remplacement de fenêtres et l'isolation rendent le bâtiment trop imperméable à l'air, cela risque de favoriser les pathologies humides (condensation) au niveau des ponts thermiques. Il s'agit des endroits où se concentrent les fuites d’énergie, au point d'altérer les parois et d'affaiblir les liaisons murs/solives, par exemple. Car un bâtiment construit avec des matériaux traditionnels doit favoriser les flux d'air entre l'intérieur et l'extérieur. Ce qui revient à dire qu'une bonne ventilation représente généralement la bonne solution.
Comment peut-on apporter des réponses préventives ou curatives ?
Antoine Mazeron : Le négociateur notarial dispose de connaissances juridiques et jouit d'une bonne image en tant que professionnel. Ce qui l'autorise à sensibiliser le vendeur sur tous les risques que peut présenter son bien. Bien sûr, toutes les pathologies ne constituent pas un risque aggravé sur la longévité du bâtiment. Une fois le problème détecté, et confirmé par l'expertise immobilière, je conseille de demander l'avis à 2 ou 3 artisans. Ces derniers pourront estimer la nature et le montant des travaux. Dans tous les cas, toutes les pathologies rencontrées peuvent être solutionnées, c'est avant tout une question de budget !
Que conseillez-vous pour mener à bien la vente immobilière ?
Antoine Mazeron : Il faut ajuster le prix de vente en fonction des problèmes rencontrés. Et puis, il ne faut pas oublier les diagnostics obligatoires qui permettent de mieux comprendre l'histoire et le fonctionnement du bâtiment. Enfin, l'expérience du professionnel de l'immobilier n'est pas négligeable, car elle permet d'alerter le vendeur et de le sensibiliser sur les points forts, comme sur les points faibles de son bien !
Propos recueillis le 17/11/15
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