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Actualités - 13 May 2015

La loi Pinel revisite les baux commerciaux

CR
Christophe Raffaillac

La loi Pinel revisite les baux commerciaux

La loi Pinel du 18 Juin 2014 se fixe pour objectif de réguler les rapports locatifs des commerçants et artisans avec les propriétaires au travers des baux commerciaux. Elle contient des mesures visant à mieux protéger le locataire. Peut être aux dépens du bailleur qui craint de voir la rentabilité de son investissement locatif diminuer…

Déplafonnement des loyers
Avant la loi Pinel, les loyers des baux commerciaux pouvaient subir de fortes hausses lors des renouvellements de bail. Par exemple, s'il y avait un changement dans les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer pouvait être "déplafonné" et fixé à la valeur pratiquée dans le quartier pour le même type de bien.

Désormais, le déplafonnement à la valeur locative est possible, mais il ne peut entraîner une augmentation supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Si l'augmentation est supérieure à 10 %, il est prévu un étalement de la réévaluation dans le temps .

Référence à l'indice des loyers commerciaux
Normalement, le loyer des baux commerciaux était révisé ou renouvelé en fonction de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'Insee. Il est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation.

Désormais, il sera fixé par rapport à l'indice des loyers commerciaux (ILC), nouvel indice créé afin que les loyers puissent suivre l'évolution du chiffre d'affaires des commerçants.

État des lieux obligatoire
Un état des lieux d'entrée et de sortie est désormais obligatoire en matière de baux commerciaux. Il doit être joint au contrat de location. La loi impose également la rédaction d'un inventaire précis et annexé au bail des différentes charges imputables au locataire (taxe foncière, redevances…) Il doit d'ailleurs être prévu annuellement pour que le locataire puisse budgéter les futures sommes à acquitter.

Introduction du préavis de départ
Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail commercial, alors que seul le congé donné par exploit d'huissier était reconnu. Il peut désormais informer le bailleur de son départ par lettre recommandée avec accusé de réception.

Garantie du vendeur limitée dans le temps
Avant la loi Pinel, les actes de cessions de baux commerciaux ou de fonds de commerce prévoyaient une clause de garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire, cela jusqu'à l'expiration du bail. En cas de non paiement du loyer, cela permettait au propriétaire des murs de réclamer la somme au cédant du bail ! Désormais, cette garantie solidaire est limitée à 3 ans.

SSW