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Evolution des prix en novembre et décembre 2006 Dans son dernier communiqué de presse, la Chambre des notaires de Paris évoque certaines disparités entre les régions : « Est-il, en effet, besoin de rappeler qu’en 2005, 43 000 permis de construire ont été autorisés en Bretagne, qui ne regroupe que 3 millions d’habitants, contre 46 000 en Ile de France qui en compte 12 millions ? ». Mais cette vitalité de la construction neuve, que semblent jalouser les Parisiens, fait aussi partie des raisons qui conduisent la Bretagne à connaître actuellement, de manière beaucoup plus sensible que dans biens d’autres régions, un revirement de son marché immobilier... Cette première enquête sur la tendance du marché en Bretagne, à laquelle 45 notaires ont répondu, laisse apparaître une tendance à la baisse des prix. Ces résultats confirment ceux établis par le BIPE, dans une étude présentée à la presse en septembre dernier sous le titre « Immobilier 2006 : premiers signes de retournement ? ». Les économistes de ce très sérieux bureau d’études y estiment, qu’au plan national, en supposant des prix stables sur le dernier trimestre, la hausse des prix ne dépasserait pas 6% en 2006, mais qu’une baisse supérieure à 4% se produirait en 2007. La Bretagne apparaît ainsi comme l’une des premières régions touchées par ce retournement. Et cela en dépit de sa vitalité ! Rappelons en effet qu’en termes de taux de croissance, la Bretagne (2,7%) et les Pays de la Loire (3,1%) comptent parmi les régions françaises ayant connu la plus forte évolution de cette décennie. De plus, sur le plan démographique, grâce à leurs excédents tant migratoires que naturel, ces deux régions sont remarquables de dynamisme tout comme la région Provence/Alpes-Côte/d’Azur (PACA). Cette dernière est toutefois nettement moins à l’honneur au niveau de la redistribution des richesses car ce sont les populations alsacienne et bretonne qui sont de loin les moins concernées par la pauvreté avec 4% de CMU (couverture maladie universelle) contre 11% en région PACA. De ce fait, les vents qui soufflent de l’Ouest, souvent bienfaisants pour l’ensemble du territoire, sont parfois annonciateurs d’évolutions contrariantes.

L'activité

Le marché se caractérise par une certaine incompréhension entre vendeurs et acheteurs : les premiers continuent à miser sur la hausse des prix tandis que les seconds les trouvent beaucoup trop hauts. L’activité s’en ressent naturellement. Cela se traduit par des produits qui demeurent trop longtemps en stock et des transactions dont le dénouement tarde à venir.

C’est, en définitive, ce qui transparaît à la lecture des réponses faites par nos correspondants lors de notre dernière enquête. Or, les notaires ont la faculté d’observer le marché immobilier d’une double façon: d’une part, ils ont connaissance de l’évolution globale des ventes de leur secteur au travers des actes qu’ils enregistrent et, d’autre part, ils peuvent anticiper les mouvements du marché grâce aux négociations pour lesquelles ils ont reçu mandat et qui se concrétisent généralement par la signature d’un acte sous-seing privé ou avant-contrat. Un délai supérieur à trois mois s’écoulant fréquemment entre le sous-seing et la vente, un décalage apparaît entre l’activité du service négociation et l’activité de l’étude notariale. Le graphique n°1 s’efforce de traduire pour les deux mois à venir, tant pour les études que pour leur service négociation, les prévisions d’activité qui résultent de cette tension actuelle sur le marché. Les appréciations de notre panel se répartissent entre baisse sensible (12% pour les études et 7% pour les services négociations), faible baisse, stabilité et, en dernier lieu, hausse légère. On retiendra notamment qu’en cumul, 41% de nos correspondants estiment que l’activité négociation devrait baisser à la fin de l’année tandis que 10% ciblent sur un nouvel essor.

L'évolution des prix

Le graphique s’intéresse aux prix des logements. Il rapproche les observations faites par nos correspondants depuis septembre, des prévisions qu’ils établissent pour la fin de l’année. Ainsi, alors que 31% signalent avoir déjà perçu une baisse plus ou moins sensible des prix, 46% la prévoit d’ici fin 2006. Nous sommes donc bien dans une tendance de retournement du marché des logements, accompagnant logiquement une contraction de l’activité. Ce que Me Lamotte, à Rennes, traduit plus prudemment par : « On rentre dans une phase de remise à niveau. Dans les deux années à venir, cela va être un peu plus difficile ». En l’étude de Me Devenyns, à Nantes, on précise que « les prix des appartements T2, T3 et T4 vont baisser parce qu’il y a une surabondance de l’offre » tandis que, dans le Morbihan, Mes Bernard et Huguet observent que « la baisse des prix s’échelonne entre 5% et 10%, surtout pour les biens vendus dans le cadre d’un prêt relais ».

En ce qui concerne le prix des terrains et leur évolution à court terme, les sentiments sont beaucoup plus partagés : 31% des notaires estiment que les prix vont poursuivre leur hausse et 30% anticipent une baisse.

Enfin, au niveau des locaux commerciaux, la tendance s’oriente plutôt vers une stabilité des prix.

Les conseils des notaires

Ces conseils sont très différents suivant qu’il s’agit du logement ou des terrains. Dans le premier cas, plus de la moitié des notaires interrogés préconisent de vendre un bien immobilier avant de se lancer dans un achat, preuve que le marché redevient favorable aux acheteurs. Car plus l’achat est tardif et plus le prix devrait s’en trouver minoré. Cependant, 16 % d’entre eux hésitent encore à proposer une telle solution même s'il ne faut pas hésiter à mettre son bien sur le marché.

Pour les terrains, la préconisation est essentiellement orientée vers l’achat plutôt que la revente, 70% des participants à notre panel s’accordant sur ce point. La perception d’une diminution du prix des terrains ne se traduit pas encore complètement dans ces conseils, même si une minorité d’entre eux (22%) suggèrent prioritairement la vente.

L'environnement économique

Mauvaise nouvelle pour le gouvernement : les indicateurs de l’économie française sont repassés au rouge au troisième trimestre. Les dernières données publiées par l’Insee indiquent qu’après avoir enregistré un rythme exceptionnel de 1,2% au cours du deuxième trimestre, la croissance a été nulle au troisième. Comme de son côté le président de la Banque Centrale Européenne a programmé une nouvelle hausse de ses taux directeurs pour le mois de décembre, cette décision joint à une panne de croissance va peser sur la reprise économique et donc sur le chômage. Il reste à espérer qu’elle n’aura pas une incidence trop négative sur les prix immobiliers.

NDLR : cette enquête porte sur les mois de septembre-octobre, elle a été rédigée le 12 novembre 2006.