Par Christophe Raffaillac, le 30 Septembre 2016 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

En dehors du circuit de vente classique, il existe des pistes qui ont désormais prouvé leur efficacité pour négocier en toute sécurité et sérénité. Voici 3 astuces à adopter pour signer la vente de votre maison sans plus tarder !

Fini les visites mal programmées, les délais de vente retardés ou les compromis annulés… la transaction d’un bien immobilier peut désormais s’opérer sans trop se tracasser grâce à des solutions alternatives qui se montrent particulièrement attractives ! C’est le cas de la transaction interactive 36h immo, du viager, de la vente de la nue-propriété ou même de l’échange définitif de maisons. Des formules qui sortent des sentiers battus, et permettent de signer plus vite ou vendre plus cher. Comment faut-il s’y prendre pour explorer ces trajectoires des plus directes ? Réponse avec immonot.

1. Je signe plus vite avec 36h immo

Signer une vente en 8 semaines, au prix du marché et en toute sécurité, c’est le tour de force accompli par 36h immo, le système de vente interactive proposé par immonot.

Le principe ? Le vendeur contacte son notaire ou le site immonot pour vendre son bien via 36h immo.
Dès lors, le professionnel ou le site immonot prend le relais pour proposer le bien selon un système d’enchères en ligne qui se déroulent pendant une période de
36 heures. Les acquéreurs, agrémentés par le notaire, formulent des offres de prix en toute transparence depuis leur espace sécurisé sur immonot. Chaque acheteur est informé des propositions faites par les autres candidats acquéreurs. Ce qui contribue à créer une certaine effervescence au niveau de la salle de vente interactive, puisque les participants à la vente peuvent se livrer à une vraie surenchère sur les prix pour obtenir le bien convoité !

Avantages ? Le vendeur peut espérer obtenir un meilleur prix qu’avec une transaction traditionnelle. En effet, la « valeur de présentation » indique le montant en deça duquel la vente ne peut se conclure, et le jeu des enchères permet, dans la plupart des cas, de vendre plus cher. D’autre part, la transaction profite de toute l’expertise du notaire, qui assure le suivi de la négociation et gère le volet juridique jusqu’à la signature de l’acte authentique. Plus d’argent, en moins de temps, « c’est que du bonheur » !

36H IMMO by immonot, ça dépote !
Pour bien comprendre l’efficacité des ventes interactives, mettons le cap en direction de Bordeaux. En juin dernier, une maison en pierre sur 3 niveaux, nécessitant quelques travaux, a néanmoins fait exploser les compteurs.  D’une valeur de présentation de 295 000 euros, le bien s’est vendu 525 000 euros au terme des nombreuses offres des acquéreurs dont le pas d’enchère était fixé à 5 000 euros. Certes, la qualité du produit et son emplacement ont largement permis cette belle transaction, sous l’œil vigilant du notaire du vendeur.

Notre conseil. Demandez plus d’informations à votre interlocuteur immonot au 05 55 73 80 37, qui vous orientera vers un notaire ou vous accompagnera dans votre vente 36h immo.

2. J'assure des revenus en viager

Qui n’a jamais rêvé de vendre son logement, de percevoir un capital (un bouquet), de toucher des mensualités (une rente) tout en continuant à l’occuper ? Vous l’aurez compris, c’est le viager qui se cache derrière cette formule « magique » qui séduit de plus en plus de vendeurs… généralement âgés. Car vous ne l’ignorez pas non plus, le viager comporte un aléa et pas des moindres : celui de l’espérance de vie du vendeur.

Le principe ? Il repose sur une équation qui va permettre de déterminer le prix de la vente et de la rente viagère en fonction de l’âge du propriétaire. Ce qui va amener à prendre en compte plusieurs paramètres pour déterminer les modalités du viager.  Cela concerne notamment la valeur du bien - estimée par le notaire en fonction de la localisation - son état, sa mise à disposition immédiate (viager libre) ou au décès du vendeur (viager occupé). La somme versée comptant, qu’on appelle le « bouquet », représente environ 30 % du prix du bien. Quant à la rente viagère, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. C’est la prise en compte de l’aléa. Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir l’un et l’autre un risque de perte et une chance de gain, sans quoi la vente pourrait être annulée. L’aléa n’existe pas, par exemple, si le vendeur se sait atteint d’une maladie incurable et décède peu après la vente.
Enfin, il ne faut pas hésiter à se rapprocher de son notaire, car ce dernier s’assurera que le contrat protège les intérêts du vendeur, tant au niveau des capacités financières de l’acquéreur (futur « débirentier »), que des clauses protectrices en cas de défaut de paiement de la rente.

Avantages ?  Dans le contexte actuel, face à la baisse du niveau des retraites, aux charges d’entretien du bien et à la fiscalité sur l’immobilier, le viager constitue une excellente opportunité pour compléter ses revenus et transmettre un patrimoine. Bien sûr, la formule intéresse en priorité les couples sans enfant qui n’ont pas de descendants directs. Et si des liens forts avec les acheteurs naissent de cette vente en viager, les vendeurs n’en éprouveront que plus de bonheur…

LE VIAGER, UNE VENTE BIEN FICELÉE !
Prenons un exemple pour comprendre comment se détermine le montant du bouquet et de la rente pour un bien de 300 000 euros.

  • Âge du crédirentier : homme de 70 ans
  • Abattement d’occupation : 40 %
  • Valeur occupée fiscale : 180 000 euros

=> Montant du bouquet : 30 % de 180 000, soit 54 000 euros €

  • Capital à mettre en rente : 120 000 euros
  • Espérance de vie pour un homme de 70 ans : 9 ans

=> Montant mensuel de la rente : 1 110 euros

Notre conseil. Rendez-vous chez votre notaire pour lui confier votre projet de vente en viager. Il saura vous accompagner dans la négociation et sécuriser la transaction au plan juridique.

3. J'occupe mon logement vendu

Vendre tout en restant chez soi, voilà un concept qui ne manque pas d’intérêt. S’il s’apparente au viager, il ne procure pas de revenus réguliers, mais permet de continuer à occuper son « nid douillet ».

Le principe ? Dans le cadre de la vente de la nue-propriété, l’usufruitier profite de la jouissance du bien jusqu’à son décès, tandis que le nu-propriétaire en fait l’acquisition à moindres frais. Par rapport à un bien acquis en pleine propriété, la nue-propriété entraîne une décote d’environ 40 % sur le prix d’achat. À l’instar de la donation-partage, les 2 parties assument les charges de fonctionnement du bien. L’usufruitier ne doit pas détériorer le bien, ni en modifier l’usage et en assurer l’entretien. De son côté, le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations. Afin d’éviter tout litige, il faut indiquer dans l’acte les travaux incombant à chaque partie.

Avantages ? C’est une solution astucieuse pour disposer d’un capital tout en restant dans son logement, sachant que la durée maximale d’occupation du bien devra être précisée dans l’acte de vente.

L’ÉCHANGE DÉFINITIF DE MAISON, UNE SOLUTION ?
Troquer sa maison contre une autre, un procédé qui reste anecdotique, mais qui peut aussi se pratiquer dans notre système de droit continental. À condition que les deux parties se mettent d’accord sur des biens de même valeur, sans quoi le propriétaire du lot le moins cher devra s’acquitter d’une soulte (différence de prix entre les deux biens). Cette forme de transaction permet néanmoins de changer de maison à moindre coût. Car il sera plus aisé de financer une soulte de 15 000 euros, que d’emprunter 150 000 euros en plus du prix de sa maison s’il faut déménager en région parisienne, par exemple.  En effet, une maison en Corrèze s’est récemment vue troquée contre un studio à Paris. Pour envisager un échange définitif, il faut s’assurer que le bien appartient entièrement à chacun des propriétaires. Avantage au plan fiscal, puisque les droits de mutation sont perçus sur la valeur du lot le plus faible.

Notre conseil. Avant d’envisager ces solutions pour vendre, faites le point sur votre situation actuelle et future, puis consultez un notaire.

Philippe PUDOYER (Corrèze), utilisateur de la vente 36h immo

« Vendu en 8 semaines là où 4 agences ont échoué en 1 an »

Comment avez-vous eu l’idée de vendre avec 36h immo ?
C’est à l’occasion d’un rendez-vous chez mon notaire à Tulle, Maître Marliac, que j’ai eu connaissance de la vente 36h immo. Compte tenu de mon projet, ce dernier m’a très vite conseillé de tester le service d’immonot, pour négocier une maison familiale située à St Vincent-sur-l’Isle (24). Comme le bien tardait à se vendre, j’ai été séduit !

Comment la vente s’est-elle déroulée ?
Après avoir été mis en relation avec l’interlocutrice d’immonot, j’ai apprécié de disposer d’informations très précises sur l’organisation de la vente 36h immo. Depuis la réalisation de publicités pour promouvoir le bien, jusqu’au début des enchères pour recueillir les offres d’achat, du lundi 26 au mardi 27 septembre.
De plus, j’ai été bien informé du déroulement de la vente (visites, début des offres).

Que retirez-vous de cette expérience ?
C’est une transaction très bien encadrée, grâce au contrat de vente de 12 semaines, qui a montré son efficacité avec 36h immo. Là où 4 agences immobilières n’ont pas réussi à négocier le bien en 1 an, 36h immo a permis la vente en moins de 8 semaines.

Propos recueillis le 1er octobre 2016

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