Nouvel an immobilier... Vers une trêve des acquéreurs !

Tendance concernant l'activité

Cette nouvelle tendance, qui contredit la reprise de l’automne, traduit probablement une compensation par rapport aux accumulations d’acquisitions réalisées lors de la rentrée. La tendance générale depuis le printemps et dans une grande majorité des régions couvertes par cette enquête demeure malheureusement au déclin d’activité. Elle devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année car il semble probable qu’acquéreurs et vendeurs conservent leur réticence, tant qu’on assistera au blocage du budget sur le plan intérieur et aux bruits de bottes sur le plan extérieur. Alors, autant conserver son épargne et, suivant la charmante expression de Audrey MATHE en Vendée dans la petite commune des ACHARDS, « le marché se maintient mais devient poussif ».

C’est ainsi que les attentistes sont passés de 30 % fin août à 44 % fin octobre, chiffre se réduisant à 38 % dans les prévisions à fin décembre, la part des pessimistes passant alors de 43 % à 57 %. Mais ces intentions demeurent assez aléatoires. Rappelons en effet que cette possibilité qu’ont les acquéreurs potentiels d’avancer ou de retarder leur décision jusqu’au dernier moment, notamment en fonction d’évènements politico-économiques, peut s’analyser comme une conséquence de l’importance de leur épargne financière très rapidement mobilisable. Elle s’élève actuellement pour l’ensemble de la population à 6 430 milliards d’euros, soit près de deux fois la dette publique, dont 60 % en livrets réglementés et en assurances-vie. Le taux d’épargne qui frise les 20 % est l’un des plus élevés d’Europe. Ce qui permet à la France de continuer à emprunter sur les marchés en dépit d’une situation de ses comptes publics très dégradée. Cette disponibilité financière est probablement aussi l’un des facteurs explicatifs des changements de tendance très rapprochés qu’on observe graphiquement. Quant aux augmentations de taux, ils peuvent devenir un réel handicap lorsque des acquéreurs potentiels veulent acquérir un bien plus grand, le précédant ayant été acheté avec un taux de 1% à 1,5 % entre fin 2016 et 2022. Car en dépit d’une plus-value de l’ordre de 25 %, il faut alors perdre le bénéfice de faibles mensualités et réemprunter à 3 % ou 3,5 %.

Tendance concernant les prix

Suivant la Fédération Française des Banques, la production de crédits à l’habitat s’établit à 12,8 Mds € en septembre contre 6,9 Mds € en février. En outre, l’accès au crédit est redevenu favorable aux primo-accédants et aux ménages les moins aisés puisqu’ils représentent plus de la moitié des emprunteurs (53,1 %). Ces chiffres devraient donc pousser les prix vers le haut. Or, après la très légère augmentation de 1,1 % au premier trimestre, il semble qu’ils soient revenus à leur niveau initial et les très légères variations mensuelles laissent penser qu’on est proche d’un niveau plancher.

Pour notre panel, les prévisions demeurent assez pessimistes. En ce qui concerne les logements les réponses se partagent entre 58% des partisans de la poursuite de la baisse et l’autre qui se divise en 40% pour la stabilité et 2% pour la hausse. Pour les terrains, les proportions sont très proches de l’enquête précédente avec 51 % pour la baisse, 49 % pour la stabilité. En revanche, l’instabilité politique se répercute sur le prix des commerces, 69 % de nos correspondants envisageant toujours une baisse des prix et 31% leur stabilité.

Le conseil des notaires et les perspectives économiques

La position de vente d’un bien en premier avant le rachat d’un autre demeure très largement majoritaire avec 80 % des conseils pour le logement et 67 % pour les terrains. Ce qui paraît la prudence même lorsque les prix n’évoluent que très peu et que les perspectives demeurent peu encourageantes. Cependant, lorsque l’on considère que le marché a atteint son prix plancher, il paraît logique d’anticiper à terme son évolution positive et donc d’acheter un bien avant de céder celui que l’on détient. Or, pour le logement, les partisans de cette dernière position font un bond de 4 % à 11 % pour cette fin d’année. Cela ne peut être qu’un bon présage pour l’année à venir.

 

Peu d’évolution au niveau des perspectives économiques. L’augmentation des droits de douane annoncée par Donald TRUMP et les compressions budgétaires décidées par nos gouvernants ne peuvent engendrer qu’un ralentissement de l’activité économique préjudiciable à l’investissement immobilier. Peu probable que les prix de l’immobilier repartent à la hausse dans un avenir proche et, dans ces conditions, il faut préférer la vente d’un bien avant le rachat d’un autre. C’est ce que préconisent 90 % de nos correspondants pour le logement, proportion pratiquement équivalente à celle de notre précédente enquête.

Pour les terrains constructibles, les avis sont beaucoup plus partagés, soit parce que les perspectives économiques sont à plus long terme, soit parce que le contexte législatif évolue. Or, depuis le mois d’avril, est en préparation à l’assemblée nationale une loi sur la simplification du droit de l’urbanisme et du logement qui devrait faciliter la construction de nouveaux logements et donc offrir de nouvelles opportunités aux détenteurs de terrain. Les conseils se répartissent alors en 66 % pour la revente d’un bien avant l’achat, 24 % pour la proposition inverse et 10 % pour l’attente. Grâce à la rapidité du nouveau changement de gouvernement, peu probable que le marché immobilier en soit influencé.

 

Bernard THION
Bordeaux, le 15 décembre 2025