L’affaire semble entendue : globalement, le retournement du marché se confirme de mois en mois. Mais alors, comment faire le bonheur de ceux qui, néanmoins, souhaitent investir leurs économies dans l’immobilier ? Une solution est de s’intéresser aux terrains et plus précisément aux terres agricoles. On peut prévoir, en effet, que le prix des terrains à bâtir soit amené à suivre plus ou moins rapidement l’évolution négative des constructions qu’ils vont devoir supporter. Ce qui n’est pas le cas des terrains voués à l’agriculture. Or, suivant la Safer, le marché des terres agricoles a enregistré en 2005, 90.000 transactions, soit environ 10% de l’ensemble des transactions immobilières. L’hectare de terre agricole s’est négocié en moyenne à 4.750 € en progression de 5,3% par rapport à 2004, chiffres tout à fait raisonnables mais qui semblent devoir perdurer encore de nombreuses années grâce à la pression de l’urbanisation.
Pour autant, il s’agit de bien choisir sa terre. Sauf à vouloir suivre absolument l’exemple de quelques-unes de nos célébrités, investir dans la vigne n’apparaît pas pour le moment très judicieux. Les prix depuis deux ans connaissent en effet une baisse significative liée à la crise de la viticulture française. En outre, le prix moyen d’un hectare de vigne se négocie autour de 83.600 €. Quitte à vouloir de la terre, mieux vaut s’intéresser à la forêt. Pour le même prix, on obtient une superficie prés de vingt fois plus importante. Et cette acquisition peut paraître d’autant plus séduisante, que seul un quart des superficies détenues entre dans le calcul de l’ISF. Mais, malheureusement les prix des forêts qui ont connu huit années de fortes croissances entre 1997 et 2004 semblent là aussi s’étouffer avec une très modeste augmentation de 1,6% en 2005. En outre, en Euros constants les prix sont passés de 4.967 € en 1980 à 2.716 € aujourd’hui, performance fort négative pour ceux qui veulent investir sur le très long terme. Restent alors les prés et terres cultivables. Il y a dix ans, en 1995, le prix moyen de l’hectare était de 2.950 €. Il s’établit actuellement à 4.750 €, soit une augmentation de plus de 60%. Alors, pour les cinéphiles qui ont aimé le film d’Etienne Chatillez, comme pour les investisseurs en mal de placements rentables, il semble bien que « Le bonheur est dans le pré ».

Évolution prévisionnelle des prix

Que ce soit pour les terrains, les logements ou les commerces,  les prévisions se sont  encore dégradées par rapport à notre enquête du mois d’avril. Bien évidemment, au niveau des terrains à bâtir nos correspondants demeurent globalement optimistes puisque 40% d’entre eux considèrent que les prix devraient poursuivre leur hausse et seulement 5% qu’ils pourraient baisser. Mais comme le laisse penser le graphique n°2, les renversements de tendance sur les terrains suivent plus ou moins parallèlement ceux rencontrés au niveau des logements l’écart pouvant se réduire de manière importante comme ce fut le cas en 2003. Dans ces conditions, si notre panel persiste dans les mois prochains à donner un avis négatif  sur les prix des logements, il est probable que celui-ci touchera aussi le prix des terrains.
Mais ces considérations très générales se doivent d’être modulées suivant les régions. Par exemple, dans le Morbihan en l’étude de Me O. Pochat on ressent ainsi l’humeur ambiante : « Net ralentissement des demandes alors que l'offre augmente. On sent les clients en attente : de la baisse ? ». Sentiment qui n’est pas partagé par tous car, à l’autre bout de la France à Besançon, les négociateurs de Me J.P. Bocquenet ont constaté que : « Les prix montent toujours. Nous rentrons beaucoup de mandats. La vente des maisons est plus difficile ».

Graphique n°2 : Evolution prévisionnelle des prix

Le conseil des notaires

La proportion des notaires à conseiller un achat précédant une revente plutôt que l’inverse est de plus en plus faible : 24% contre 32% il y a deux mois. C’est le signe indiscutable que ceux qui croient encore en la poursuite de la hausse sont de moins en moins nombreux. Il y a cependant quelques hésitations dans cette tendance. Elle se traduit par une nette augmentation des partisans de l’attente puisqu’ils sont maintenant 14% contre 5% auparavant à être dans ce cas.

Graphique n°3 : Répartition des conseils

Évolution prévisionnelle de l’activité immobilière des études

A l’approche de l’été, les prévisions d’activité demeurent toujours en retrait et certaines études notariales commencent à se faire du souci sur leur évolution pour les mois qui viennent. C’est ainsi que Me D. Leclercq constate que « le marché est en train de s'inverser complètement. Le téléphone ne sonne presque plus depuis 15 jours pour des visites mais en revanche on rentre beaucoup de mandats. Vrai ralentissement sur l'individuel ». Le graphique n°1 traduit bien cette inquiétude. Il donne les prévisions d’évolution d’activité à la fois pour les études et leur service de négociation. Alors qu’une bonne moitié de nos correspondants estiment que l’activité globale demeurera stable et seulement un quart juge qu’elle sera en diminution plus ou moins importante, ces proportions s’inversent et deviennent respectivement 32% et 45% lorsqu’il s’agit des services négociations. Or, si 45% des négociateurs prévoient une réduction du volume des promesses de vente durant la période estivale cela se traduira nécessairement par une chute de production des études au cours du dernier trimestre.

Graphique n°1: Opinions sur l’évolution de l’activité.

Évolution de l’environnement économique

Parallèlement à la hausse des taux, les places boursières connaissent depuis un mois de fortes turbulences. L’indice CAC 40 est ainsi tombé de 5.300 le 9 mai à 4.600 le 14 juin, retrouvant le niveau qu’il avait mi-décembre et perdant en quelques semaines les 15% qu’il avait gagnés depuis lors. Mais ce n’est rien à côté des corrections qu’enregistrent les marchés financiers émergents car les investisseurs ont tendance à se désengager massivement de ces places dites exotiques dès que les taux américains se redressent. C’est ainsi que l’indice RTS de Moscou a perdu plus de 9% dans la seule journée du 13 juin.
Il semble aussi que les hausses de prix spectaculaires sur le marché des matières premières connaissent une chute sévère d’ici la fin de l’année. C’est du moins ce que redoutent les experts de la Société Générale qui en dépit de la demande chinoise, jugent « injustifié » l’écart entre la valeur actuelle et la valeur à long terme de ces produits.
Alors, si on ne peut plus faire confiance aux actions, aux matières premières ou à l’immobilier résidentiel pour s’enrichir sans trop de risque, il est peut-être temps de s’intéresser aux  prés et aux terres agricoles.