Achat - Propriété Guingamp 22200 18 pièces 441 m²

EXCLUSIVITÉ CHEUVREUX RENNES Une maison de maître et son parc en plein centre de Guingamp, à deux pas de la place du Vally. Un de terrain de 4800m² constructible. LE BIEN Ancienne demeure en pierre de taille et moellons, construite avant 1949. Elle est indépendante (aucune mitoyenneté), sur 3 niveaux plus des combles, avec deux dépendances. Elle est implantée sur un terrain d?un seul tenant, entre la rue du Petit Trotieux et la place du Vally. Surface habitable : 441,91 m² (certificat de surface du 16/06/2026) Autres surfaces (greniers, dépendances) : 134,21 m² 18 pièces principales, plus entrée, paliers, couloirs et dégagements Grands volumes : 4 pièces dépassent 35 m² Terrain : parcelle AK 165, 4 820 m² au cadastre Bien libre de toute occupation, vendu en l?état. Il est encore meublé et très encombré. DISTRIBUTION ET SURFACES Rez-de-chaussée (166 m²) : entrée de 21,5 m² avec l?escalier ; 5 pièces de 16,7 à 35,3 m² ; cuisine de 8,9 m². 1er étage (148 m²) : palier et couloir ; 6 pièces de 8,8 à 35,7 m² ; salle de bains avec WC (4,1 m²) et dégagements. 2e étage (127 m²) : palier de 12 m² et couloir ; 6 pièces de 5,6 à 35,2 m² ; placard et grenier de 11,6 m². 3e étage : palier, deux greniers (60,2 et 12,3 m²) et combles ; Dépendances : une de 30 m², une de 18,2 m² avec un grenier au-dessus. ÉQUIPEMENTS ACTUELS Chauffage : il combine trois systèmes, tous à remplacer : des convecteurs électriques ; des radiateurs gaz (GPL) de 1970 environ ; un insert à bois de 1970 environ ; plus plusieurs cheminées à foyer ouvert. Eau chaude : ballon électrique. Ventilation : naturelle (par ouverture des fenêtres), sans extraction. Menuiseries : fenêtres et portes-fenêtres en bois, en simple vitrage, avec des volets battants en bois. Isolation : aucune, ni sur les murs, ni en toiture, ni au plancher bas (plancher bois sur terre-plein). Électricité : l?installation a plus de 15 ans. Le diagnostic relève des anomalies (prise de terre, matériels vétustes, risques de contact direct). Elle est à refaire. Gaz : le diagnostic relève des anomalies de types A1 et A2 (amenées d?air, organes de coupure, flexible). L?installation est à reprendre. ÉTAT DU BIEN (À LIRE AVANT TOUTE VISITE) La maison est à restaurer de fond en comble. Elle est inhabitable en l?état. La couverture et la charpente sont très dégradées : ardoises et zinc instables, noues et arêtier ruinés. Le bâti est attaqué par des champignons lignivores (mérule ou champignons assimilés) à plusieurs niveaux. Un plafond est effondré au 2e étage, et deux locaux du rez-de-chaussée n?ont pas pu être visités à cause d?un risque d?effondrement. La Ville a fait réaliser des travaux conservatoires en mai 2026 : bâchage, étaiement, purge des éléments instables et condamnation des accès. Un arrêté municipal de mise en sécurité ordinaire (n° 2026/549 du 04/08/2026) interdit d?habiter et d?utiliser les lieux. Il impose, dans un délai de 12 mois à compter de sa notification : la rénovation de la couverture et de la charpente ; un diagnostic parasitaire ; la rénovation complète de l?immeuble. L?arrêté ne sera levé qu?une fois les travaux constatés par la commune. Il est remis en intégralité à tout candidat sérieux. DIAGNOSTICS (RÉALISÉS EN JUIN 2026) Amiante : un conduit extérieur en fibres-ciment amianté a été repéré. Aucun matériau des listes A et B n?a été trouvé dans les zones visitées. Un repérage avant travaux sera obligatoire avant le chantier. Plomb (CREP) : des revêtements contenant du plomb ont été trouvés. 34 unités sur 973 sont en classe 3 (dégradées), ce qui impose des travaux de suppression du risque. Le rapport ne relève pas de situation de risque de saturnisme au sens réglementaire. Électricité et gaz : des anomalies sont relevées (voir « Équipements actuels »). DPE : F, soit 347 kWh/m²/an en énergie primaire et 16 kg CO?/m²/an (classe C pour les gaz à effet de serre). Le bien est classé passoire énergétique. Les pertes de chaleur viennent surtout des murs (34 %), de la ventilation (25 %) et des menuiseries (22 %). Audit énergétique réglementaire (valable jusqu?au 28/06/2031).. POUR UN PARTICULIER une grande maison familiale ; une maison avec chambres d?hôtes ou gîtes ; une résidence avec un cabinet en rez-de-chaussée (profession libérale) ; le tout au centre-ville, avec un parc rare et tous les services à pied. POUR UN PROMOTEUR, UN AMÉNAGEUR OU UN MARCHAND DE BIENS Zonage PLUi (Guingamp-Paimpol Agglomération, opposable depuis le 03/03/2026) : la parcelle est classée en Uha (tissu ancien), avec une partie en Uhb. OAP secteur 2 « Place du Vally / Verdun / Champ au Roy » (4,71 ha) : la parcelle se trouve dans la zone « Logement ». Le plan impose une densité minimale de 40 logements à l?hectare pour les programmes de logements ou mixtes. Hauteur : aucune hauteur maximale n?est fixée en Uha (contre 7 m en Uhb). La hauteur doit rester en harmonie avec le tissu environnant, sous le contrôle de l?ABF. Emprise au sol : pas de coefficient d?emprise au sol (CES) chiffré. Destinations autorisées : logement, commerces, bureaux, artisanat, restauration et hébergement touristique.. Stationnement : 2 places par logement créé. À partir de 4 logements : 1 place par logement de moins de 60 m², 2 places au-delà, plus 1 place visiteur par tranche de 5 logements, et un local vélos. Mixité sociale : la parcelle est classée en secteur de mixité sociale. 20 % de logements sociaux sont exigés au-delà de 10 logements créés. CONTRAINTES RÉGLEMENTAIRES Le bien est en Site Patrimonial Remarquable (servitude AC4), donc soumis à l?avis conforme de l?Architecte des Bâtiments de France. Un permis de démolir est obligatoire, et une déclaration préalable est requise pour un ravalement ou une clôture. La parcelle est soumise au droit de préemption urbain et au droit de préemption commercial. INFOS PRATIQUES Gare TGV de Guingamp sur la ligne Paris ? Brest, et accès rapide à la RN12 (Saint-Brieuc ? 30 min, Paimpol et la côte ? 30 min) À pied : commerces et rues piétonnes, marché hebdomadaire place du Vally, mairie, théâtre, centre d?art Gwinzegal Écoles : lycée Auguste Pavie à proximité immédiate, plus écoles et collèges en ville Santé : centre hospitalier de Guingamp et médecins en centre-ville Loisirs : piscine Ar Poull Neuial voisine de la parcelle, stade du Roudourou