5 étapes pour bien acheter en copropriété

5 étapes pour bien acheter en copropriété

L'achat d'un logement doit se faire en toute transparence.

La copropriété n'échappe pas à cette règle.

Avant de s'engager dans l’achat d’un logement en copropriété, il est indispensable de se renseigner sur de nombreux points : la gestion, les charges, les éventuels travaux que vous aurez à supporter...

A savoir

La copropriété est l'organisation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, les copropriétaires. L'immeuble est divisé en plusieurs lots, chacun d'eux comportant des parties privatives, à l'usage exclusif de chaque copropriétaire (appartement, cave, place de parking, garage...) et des parties communes accessibles et utilisables par tous les copropriétaires (cours, jardins, ascenseurs, escaliers, halls...)

1 - Renseignez-vous sur l'état de l'immeuble

Obligatoire depuis le 1er juillet 2001, le carnet d'entretien de l'immeuble doit être fourni par le vendeur sur simple demande. Ce document, tenu par le syndic, est le véritable "carnet de santé de l'immeuble". Il doit notamment préciser :

• La référence des contrats d'assurance et des contrats dommages-ouvrages souscrits par la copropriété lorsque des travaux de gros œuvre ont été réalisés (toiture, ascenseur...) ;

• L'année de réalisation des travaux importants et l'identité des entreprises les ayant réalisés ;

• La référence des contrats d'entretien et de maintenance des équipements (chaudières, ascenseurs...) ;

• Le calendrier des futurs travaux (ravalement, rénovation...).

2 - Demandez les diagnostics

Si l'immeuble a été mis en copropriété plus de 15 ans après sa construction, l’acquéreur peut consulter un dossier de diagnostics techniques rassemblant tous les documents relatifs au logement : amiante, termites, état de l'installation intérieure de gaz naturel, risques naturels, technologiques ou sismiques pour tout bien immobilier situé dans des zones à risques, performance énergétique de la partie privative du lot vendu.

3 - Mesurez la superficie du bien

Depuis la loi du 18 décembre 1997, dite Loi Carrez, tout vendeur d'un logement en copropriété, d'une surface au moins égale à 8 m², doit indiquer précisément la superficie du lot vendu (partie privative), sous peine de voir annuler la vente. Cette indication doit figurer dans la promesse unilatérale de vente ou dans le compromis de vente. La surface mentionnée est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Ne sont pas pris en compte les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, balcons, terrasses, annexes, caves, garages et jardins.

4 - Etudiez le règlement de la copropriété

Il n'y a pas de copropriété sans règlement. Il est indispensable d'en prendre connaissance avant d'acheter, car il fixe les modes de fonctionnement et de gestion de la copropriété : droits et devoirs de chaque copropriétaire quant à l'usage des parties communes et privatives, montant des charges incombant à chacun, fréquence et conditions de tenue des assemblées générales...

Si un copropriétaire ne respecte pas l’une des dispositions du règlement de copropriété (empiètement abusif sur une partie commune, installation irrégulière d'un équipement...), il peut être poursuivi en justice par le syndic.

5 - Vérifiez le montant des charges de la copropriété

Avant d'acheter, l'acquéreur a tout intérêt à connaître le montant des charges qu'il aura à supporter. En général, le règlement de copropriété prévoit deux types de charges :

• Les charges générales relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Il s’agit des dépenses liées au nettoyage, gardiennage, éclairage, peinture, interphone, frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic… Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur de leur lot, par rapport à la valeur totale de l'immeuble (les "tantièmes" affectés à chaque lot) ;

• Les charges spéciales concernant le fonctionnement et l'entretien des services collectifs et des éléments d'équipements communs : ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage central… Elles sont réparties en fonction de l'utilité de chaque service pour les différents lots. Par exemple, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien pour l'ascenseur, sauf s'il dessert un sous-sol où ils possèdent une cave ou un parking ;

• L’acquéreur peut également demander à avoir les "états" que le syndic annexe à la convocation des assemblées générales approuvant les comptes. Cela lui permettra notamment de vérifier que la comptabilité de la copropriété est saine et qu'elle n'a pas de dettes anormales ou de créances difficilement récupérables.

A savoir

En cas de doute sur la nature et surtout le montant des charges pesant sur le lot convoité et la copropriété dans son ensemble, n'hésitez pas à faire appel à un notaire. Sa fonction lui permet d'intervenir auprès du syndic pour obtenir l'état réel et détaillé des charges.