Par Stephanie Swiklinski, le 26 Mars 2015 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Devenir propriétaire d'un immeuble à 60 % de sa valeur, c'est possible grâce au démembrement temporaire. Gros plan sur cette technique de gestion de patrimoine peu connue...

Démembrement temporaire : un droit de propriété divisé en 2

Le démembrement temporaire de propriété consiste à séparer l'usufruit d'un bien de la nue-propriété. En pratique, comment cela se passe-t-il si l'on "démembre" un immeuble ?
  • L'un perçoit les revenus...
    L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (le louer par exemple).
    Il pourra donc percevoir les revenus en totalité de l'immeuble pendant toute la durée du démembrement.
  • L'autre "dispose" de l'immeuble...
    Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (en théorie, de le donner ou le vendre), mais sans en percevoir les revenus pendant toute la durée du démembrement. Ce n'est qu'à la fin du démembrement que le nu-propriétaire récupérera l'usufruit. Il pourra alors le réintégrer dans son patrimoine, sans aucuns frais fiscaux ni droits d'enregistrement. La pleine propriété sera alors reconstituée.

Un excellent outil d'optimisation fiscale

Le démembrement temporaire peut vous permettre d'investir dans l'immobilier à un moindre coût : y aviez-vous déjà pensé ? Il est tout à fait possible de n'acheter que la nue-propriété d'un immeuble ! Concrètement, le nu-propriétaire achète le bien à 60 % de sa valeur et l'usufruitier conserve le reste de la valeur.
Cet usufruit est temporaire puisque la durée du démembrement est fixée au départ. Elle est définie préalablement dans le contrat de démembrement de propriété.

Au terme de ce délai, le nu-propriétaire devient propriétaire de l'intégralité du bien revalorisé, sans frais supplémentaires et de manière automatique (sans acte notarié) !
Nue-propriété et usufruit ont des valeurs économiques distinctes qui varient en fonction de la durée du démembrement temporaire. Il faudra alors faire estimer la valeur réelle de votre usufruit, en fonction des critères économiques de votre immeuble.

Avantages du démembrement temporaire pour le nu-propriétaire

Le  nu-propriétaire n'a pas de souci de gestion locative. L'entretien est assuré par l'usufruitier ! Il bénéficie d'un avantage fiscal notable : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Le petit plus : la tranquillité ! Pas de bail à rédiger pour le nouveau locataire ou de soucis d'impayés, cela concerne seulement l'usufruitier.

Démembrement viager ou temporaire ?

On parle généralement de "démembrement viager" lorsque le démembrement prend fin avec le décès de l'usufruitier. Le démembrement temporaire, quant à lui, est convenu dès le départ entre les parties, pour une durée déterminée.

Un exemple chiffré pour ceux qui ne seraient pas convaincus…
Pour un immeuble d’une valeur de 180 000 euros avec un démembrement temporaire de 15 ans.
J’achète en nue-propriété pour 108 000 euros (valeur 60 %). L’usufruit vaut 40 %. Soit 72 000 euros. Au terme des 15 années, je deviens propriétaire de l’intégralité du bien, valorisé à 1 % l’an. Mon immeuble vaut alors 209 000 euros !
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