Par Marie Christine Ménoire, le 15 Janvier 2015 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

Entre le prix fixé par le vendeur d'un bien immobilier et celui proposé par l'acheteur, cela peut donner lieu à de longues négociations. Heureusement, l'expertise immobilière réalisée par le notaire permet d'arbitrer le match et de déterminer le juste prix du bien !

Pourquoi faire une expertise immobilière ?

La conjoncture est favorable à l'achat d'un bien immobilier. Mais avant de franchir le pas, il est indispensable de savoir quel budget vous devrez mobiliser pour votre projet et surtout si le prix annoncé correspond à la vraie valeur du bien convoité.

Seule une expertise immobilière permettra de définir le prix exact auquel il peut être vendu ou acheté. C'est une réelle demande de la part des vendeurs, qui voient les délais de vente s'allonger. Mais aussi pour les acquéreurs potentiels, souvent désorientés face à des évaluations qui peuvent varier jusqu'à 30 %.

L'estimation d'un bien ne s'improvise pas. Elle repose sur une multitude de critères et les prix fluctuent selon que le logement est situé à Paris, dans les grandes villes de province ou en zone rurale. 
D'où la nécessité de confier l'expertise à un spécialiste de l'immobilier, en l'occurrence le notaire. Il a une parfaite connaissance du marché immobilier national, mais aussi local.

C'est une solution pour vendre plus vite ou acheter sans se tromper et en toute sécurité.

L'expertise immobilière : utile dans de nombreuses circonstances

Une expertise immobilière s'avère utile dans plusieurs circonstances, et notamment : 

  • quand on souhaite vendre ou acheter un bien immobilier, car le vendeur a souvent tendance à surévaluer son bien et l'acquéreur à le déprécier ; 
  • à l'occasion d'une donation, d'une succession ou d'un partage familial pour connaître la valeur du patrimoine ;
  • lors d'un apport en société ou de vente de parts de Société civile immobilière (SCI) ;
  • au cours d'une procédure de divorce, lorsqu'un des époux souhaite conserver un bien commun et doit donc racheter la part de l'autre ;
  • pour la fixation ou révision du loyer d'un bien mis en location ;
  • lors d'une demande de prêt pour informer la banque sur la valeur réelle du bien hypothéqué ;
  • en vue d'une déclaration de succession ou d'impôt sur la fortune ;
  • en cas de redressement fiscal ; 
  • lors de la souscription d'un contrat d'assurance du bien ;
  • en matière de litige (notamment avec l'administration fiscale) ou de sinistre (pour évaluer le montant de l'indemnisation).
Tous les biens immobiliers peuvent faire l'objet d'une expertise. Des plus "classiques" (terrains, maisons, appartements) aux plus "spécifiques" (châteaux, entrepôts, murs commerciaux, forêts, propriétés viticoles, hôtels...). 
Quels que soient les circonstances et le type de bien concerné, l'expertise immobilière vous permet de :

  • sécuriser et éclairer vos prises de décisions et vos choix ;
  • négocier et argumenter en parfaite connaissance de cause, que vous soyez vendeur ou acheteur.

La fiabilité de l'expertise immobilière notariale

De par sa profession, le notaire est amené à suivre de très près l'évolution du marché immobilier. Pour cela, il s'appuie sur des bases de données immobilières efficaces auxquelles participent tous les notaires.
Chaque fois qu'un bien est vendu, les notaires renseignent ces bases de données avec le prix de vente, mais aussi les caractéristiques du bien et sa localisation. Ce qui permet d'obtenir des informations des plus pointues, même au niveau local.

L'expertise immobilière : une affaire de professionnel

L'expertise requiert un travail approfondi nécessitant de l'expérience, des connaissances et de la méthode. Pour la réaliser, le notaire peut compter sur sa connaissance du marché immobilier, sur les valeurs de référence dont il a connaissance, mais aussi sur une étude approfondie du bien. Le notaire tient également compte du jeu de l'offre et de la demande.

La méthode dite "de comparaison" lui permet d'affiner son calcul. Elle consiste à consulter les prix pratiqués lors des ventes récentes de biens de même nature, aux caractéristiques similaires, situés dans le même secteur. 

Le notaire prend également en considération :

  • l'environnement, la localisation du bien et son attractivité : campagne, petite ou grande agglomération, proximité des commerces, des transports, des établissements scolaires, les projets d'urbanisme en cours ou prévus à proximité ;
  • s'il s'agit d'un bien ancien ou neuf ;
  • la surface habitable du logement (et la surface du terrain pour une maison) et le nombre de pièces ;
  • le type de bien : appartement, maison (avec ou sans jardin), présence d'un garage ou d'une place de stationnement  ;
  • la qualité de la construction : maison en pierres de taille ou briques, aménagement intérieur ;
  • le niveau de confort : isolation, mode de chauffage  ;
  • l'état d'entretien et les éventuels travaux à prévoir.

L'orientation, la présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un ascenseur pour les immeubles à plusieurs étages, l'existence de servitudes (servitude de passage par exemple) peuvent aussi jouer sur le prix du bien. 

Une autre méthode existe, celle dite par "capitalisation du revenu" (encore appelée "méthode par le rendement") consiste à évaluer le prix auquel vous pourriez louer le bien, au lieu d'évaluer le prix de vente. Cette méthode est surtout utilisée quand il y a peu de biens similaires vendus et rend la comparaison difficile.

"L'expertise nécessite des compétences juridiques et techniques"

Un simple avis ou plus...

Dans le cadre de sa prestation, le notaire vous fournit :

  • un "certificat d'expertise" (ou "avis de valeur"). Il donne une estimation relativement succincte de la valeur du bien. Il utilise une méthode d'évaluation qui exclut tout audit du bien immobilier. Son coût et sa portée juridique sont moindres ;
  • ou une "expertise détaillée". Plus détaillé, ce document détermine la valeur vénale du bien immobilier en s'appuyant sur un ensemble précis de critères. Le dossier est accompagné de photos et d'exemples de transaction. Par ailleurs, il a plus de valeur juridique que le certificat d'expertise, car il engage la responsabilité de celui qui l'a réalisé.

Suivez la Météo immonot

En tant que professionnel de l'immobilier, les notaires sont aux premières loges pour étudier l'évolution des prix. Pour partager ces précieuses informations et en faire bénéficier le grand public, immonot.com propose deux outils de pointe : 

  • la Météo immonot. Il s'agit d'un instrument de mesure du marché donnant la valeur médiane des biens les plus répandus, proposés à la vente par les notaires sur le site immonot.com Cet indicateur reflète, en temps réel, les niveaux de prix pratiqués sur l'ensemble du territoire, par région, département et grandes villes. Déterminées pour les maisons, appartements et terrains, ces informations sont régulièrement publiées sur immonot.com, rubrique et vidéos Météo immonot et dans les différents magazines Notaires et immonot diffusés au niveau départemental.
  • la "tendance du marché" permet, pour sa part, d'évaluer et d'anticiper les évolutions baissières ou haussières du marché, en termes de prix et de transactions. Elle repose, tous les 2 mois, sur le recueil des avis d'un panel de notaires.

36h immo : la garantie du meilleur prix

Trouver plusieurs acquéreurs, signer dans un délai record de 36 heures, être assuré de vendre et acheter au meilleur prix et profiter de la compétence du notaire, c'est la prouesse du système de vente 36h immo.

L'acheteur potentiel se connecte sur le site www.immonot.com et effectue sa recherche par département et type de bien dans la rubrique 36h immo. Il s'agit d'une sorte de salle de ventes virtuelle.  Après consultation des dates et heures de visites, il remplit un formulaire d'inscription et une demande d'agrément auprès du notaire lors de la visite. Le jour J, il peut alors enchérir sur le site en temps réel.

La meilleure offre est retenue par le notaire, et l'acquéreur est informé par e-mail pour convenir d'un rendez-vous afin de signer une promesse ou un compromis de vente.

Confiez votre expertise immobilière à un notaire

Évaluer un bien immobilier est une opération complexe. L'expertise immobilière nécessite des compétences juridiques et techniques.

Seul professionnel à intervenir d'un bout à l'autre de la chaîne immobilière et du processus de vente, le notaire apparaît donc comme l'interlocuteur le plus qualifié pour réaliser l'expertise d'un bien immobilier.

L'intervention du notaire est un gage de sérieux. Il s'appuie sur des bases de données fiables qui permettent d'obtenir une analyse fine du marché immobilier dans le secteur du bien concerné par l'expertise.

Seul le notariat dispose de ces outils. De plus, il maîtrise parfaitement le tissu économique local et régional, et suit régulièrement l'évolution du marché de l'immobilier.
  •  Imprimer