Par Christophe Raffaillac, le 19 Décembre 2012 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Bien malgré vous, il pourrait arriver que vous soyez dans l'impossibilité de rembourser vos mensualités. Pour financer votre acquisition, la plupart des banques accepteront de vous prêter, mais à condition d'obtenir une garantie en cas de défaillance.

Plusieurs formules pour garantir son prêt

Pour garantir votre crédit immobilier, plusieurs solutions peuvent être envisagées. Hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD), nantissement ou société de caution mutuelle sont autant de formules, mais laquelle est la mieux appropriée à votre situation ?

Privilège de prêteur de deniers (PPD) et hypothèque produisent des effets identiques. En cas d'impayés, l'organisme prêteur pourra faire vendre le bien pour rembourser le capital restant dû sur le crédit. Tandis que le PPD est une garantie incluse dans l'acte de vente rédigé par le notaire, l'hypothèque, quant à elle, fait l'objet d'un acte séparé. Dans ces conditions, l'hypothèque peut convenir à tout type de projet (acquisition, construction, rénovation...), il n'est pas nécessaire de la lier obligatoirement à un investissement immobilier, alors que le PPD est plus approprié à une acquisition.

Le nantissement est un contrat qui joue le même rôle qu'une hypothèque. L'emprunteur remet à la banque, en guise de garantie, un bien mobilier (actions, obligations, contrat d'assurance-vie, Plan d'épargne populaire (PEP), etc. Vous n'êtes plus propriétaire du bien jusqu'au remboursement du prêt.

Spécialisées dans la garantie des prêts immobiliers, des sociétés peuvent intervenir en tant que caution solidaire. Cette caution garantit votre prêt de la même façon qu'une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers.

À quel coût garantir un prêt ?

Les garanties réelles que représentent le PPD ou l'hypothèque engendrent des frais qui représentent environ 1 à 2 % du montant de l'emprunt (le coût d'une hypothèque est supérieur à celui d'un PPD).

Les frais de nantissement, quant à eux, n'existent pas en principe, ils peuvent néanmoins correspondre aux frais d'enregistrement de l'acte de garantie du bien proposé.

En ce qui concerne les frais de cautionnement, ils se composent généralement d'une commission de caution qui reste acquise définitivement à l'organisme garant, et d'une participation au Fonds mutuel de garantie.  Leur coût est calculé sur la base du capital emprunté et peut varier de 1 à 2,5 %.
À noter : à la fin du prêt, en l'absence d'incident de paiement, la restitution de la participation au Fonds mutuel peut atteindre 75 %.

Et en cas de défaillance de remboursement ?

L'hypothèque peut conduire à la vente du bien et le PPD permet à la banque d'être prioritaire sur tous les autres créanciers. Ces garanties  s'éteindront d'elles-mêmes 2 ans après la fin du prêt, si l'hypothèque a été prise avant le 25 mars 2006, et 1 an au-delà. Par ailleurs, une mainlevée sera obligatoire si le bien est vendu avant la fin du prêt immobilier.
En cas de nantissement, le prêteur pourra saisir ce
qui a été mis en gage et le revendre.
Enfin, l'organisme de cautionnement se substituera à l'emprunteur et pourra inscrire une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien dans le pire des cas.
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