Par Stéphanie Swiklinski, le 2 Juillet 2018 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

Paul et Virginie ont trouvé des acquéreurs pour leur maison. Le compromis de vente a été signé par les futurs acquéreurs et ces derniers ont même retourné leurs offres de prêt. Ils viennent donc de donner leur préavis pour résilier leur bail. Ils demandent alors à Paul et Virginie s'ils peuvent diposer des clés avant la signature de l'acte authentique. Doivent-ils accepter ?

Paul
Devons-nous accepter de laisser les clés avant la signature de l'acte ?

Réponse : C'est une prise de décision à vos risques et périls ! Parfois, en voulant rendre service, on se retrouve en très mauvaise posture. Par exemple, l'acquéreur peut décèder alors qu'il avait entamé des travaux pour mettre la maison à son goût. Et ce n'est pas une hypothèse d'école ! Une cloison a été abattue, le carrelage enlevé... c'est le chantier ! En cas de décès, la vente sera annulée. Il vous faut alors trouver un nouvel acquéreur pour la maison en chantier. Inutile de préciser qu'elle aura, en plus, perdu une partie de sa valeur.

Virginie
Peut-on remettre les clés sans risque si la maison est assurée par le futur acquéreur ?

Réponse : La remise des clés, geste symbolique, doit normalement avoir lieu le jour de la signature de l'acte définitif : il y a alors "transfert de propriété". Cela signifie le transfert des charges et des risques. L'acquéreur devra donc assurer le logement pour le jour de la signature (vol, incendie...). Si l'assureur de ce dernier accepte d'assurer le bien de manière anticipée et que la maison subit un incendie... vous risquez de vous retrouver dans une bataille juridique entre compagnies d'assurance. Cela peut être très long ! Pendant ce temps : impossible de vendre ou d'être indemnisé !
 

Paul
Faut-il faire signer une sorte de bail à l'acquéreur ?

Réponse : Si vous autorisez à prendre possession des lieux par anticipation, la personne devient occupant sans titre, une sorte de « squatteur autorisé ». Il est toujours possible de rédiger un écrit entre vous : une convention de mise à disposition du bien. Dans ce cas, prévoyez :
  • votre acceptation de cette occupation de la maison,
  • la levée de toutes les conditions suspensives (comme l'obtention du prêt par exemple),
  • la libération des lieux immédiate si l'acte définitif ne se signait pas,
  • et surtout le versement d'un dépôt de garantie pour les éventuels dégâts ainsi qu'une astreinte par jour de retard pour la libération des lieux.
Demandez surtout, avant de faire quoi que ce soit, un avis à votre notaire, qui ne manquera pas de vous conseiller de ne pas remettre les clés avant la signature de l'acte définitif !

Des risques aussi côté acquéreur !

Imaginons qu'il entreprenne des travaux, engage évidemment des frais et que la vente ne se concrétise pas. Non seulement, il aura perdu de l'argent mais le vendeur n'est absolument pas tenu de lui rembourser les travaux réalisés. Très mauvaise idée !
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