Par Christophe Raffaillac, le 19 Avril 2018 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

L'allongement de l'espérance de vie, les avantages fiscaux et les atouts patrimoniaux de la pierre incitent les investisseurs à exploiter le filon des résidences seniors. Si elles s'apparentent à de vraies pépites en termes de rentabilité, il faut aussi vérifier qu'elles constituent un placement immobilier tout aussi brillant… Voici quelques conseils pour filtrer les bons plans au niveau des programmes.

Bon nombre de personnes se lancent sur les traces d'investisseurs et partent à la recherche de bons placements immobiliers. Ils n'hésitent pas à se laisser séduire par les résidences seniors qui offrent de bonnes perspectives. L'achat de ce logement ouvre droit à un dispositif de défiscalisation appréciable pour l'investisseur, tandis que le résident dispose d'un lieu de vie confortable offrant des services et activités. Il ne reste plus qu'à trouver la bonne adresse.

Un placement séduisant…

Les résidences seniors répondent au besoin de logement des personnes âgées autonomes, seules ou en couple, qui ne peuvent plus rester à leur domicile. Une formule qui leur permet de continuer à vivre de manière indépendante, bénéficier d'un environnement plus sécurisé (conciergerie, gardiennage, domotique), utiliser des services collectifs (restauration, ménage, animations…). Une formule qui semble bien répondre aux nouveaux besoins de nos ainés. Ces derniers aspirent à vivre dans des logements confortables, leur procurant un maximum d'autonomie, tout en offrant des services pour leur simplifier le quotidien.

Un bon potentiel locatif

Sur les 6 millions de plus de 75 ans que compte notre pays, on estime à près de 1,5 million le nombre de personnes qui vivent dans des EHPAD, des foyers logements, des maisons de retraite non médicalisées et des résidences seniors. Si en 2014 les occupants de ces résidences avec services ne représentaient qu'environ 50 000 personnes, leur proportion devrait doubler d'ici à 2020.

Une opportunité de défiscalisation

Non seulement les besoins en logement sont de plus en plus importants, mais les avantages fiscaux restent toujours très intéressants. Ils peuvent être actionnés grâce aux dispositifs suivants :
  • la loi Bouvard : les contribuables peuvent, en effet, obtenir une réduction d'impôt correspondant à 11 % de leur acquisition (frais inclus). Cet allègement d'impôt se répartit sur 9 ans et aboutit donc, chaque année, à une réduction d'impôt égale à 1,22 % du montant de l'opération. La réduction d'impôt n'est calculée que dans la limite d'une enveloppe globale de 300 000 € ht, soit un avantage maximal de 33 000 € (3 666 € par an). Sous certaines conditions (équipements de la résidence, statut fiscal choisi), il est également possible de récupérer la TVA.
  • le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : les particuliers qui le souhaitent peuvent déclarer les revenus au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Il faut que les recettes locatives soient inférieures à 23 000 € et représentent moins de 50 % des revenus globaux. Contrairement aux revenus de location classique d'un logement nu (non meublé), cette solution permet de déduire un amortissement du bien immobilier. Ce qui revient à minimiser le résultat fiscal à condition d'avoir opté pour un régime réel d'imposition. Cette formule apparaît toutefois plus complexe à appréhender pour le grand public.

De beaux avantages fiscaux

Tandis que la loi Bouvard 2018 autorise une réduction d'impôt égale à 11 % de son acquisition, le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d'amortir les murs et les meubles sur plusieurs années.

Un rendement intéressant

Comme pour l'achat d'un logement locatif, le choix de l'emplacement reste un critère déterminant. Car il conditionne le succès de la résidence seniors. Il faut privilégier les villes offrant une vie sociale et des infrastructures de qualité. De plus, il faut que les logements soient situés à proximité des commerces, des services sociaux, des centres de soins…
Autre point important que souligne un gestionnaire de patrimoine, il faut investir dans des résidences d'au moins 75 à 80 lits afin de mutualiser au mieux les charges et les frais.
Il importe aussi de s'assurer du savoir-faire du gestionnaire qui exploite la résidence et verse les loyers en fonction du contrat de bail. Cet exploitant se charge de la location, de la bonne gestion et de l''entretien de l'immeuble. Tous ces éléments doivent figurer au premier rang des critères de choix importants, l'avantage fiscal n'arrivant qu'au second plan.
Pour bien se projeter sur la rentabilité de l'opération, il faut lire attentivement le contrat de vente et le contrat de bail, afin de vérifier la répartition des charges entre investisseur et exploitant. Dans la plupart des contrats, le gestionnaire financera les travaux courants et les réparations entre deux locataires, tandis que les travaux de réfection de toiture ou de chaudière seront à la charge du bailleur (articles 605 et 606 du Code civil). Dans ces conditions, le logement peut générer un rendement compris entre 3 et 5 %.

Quelle rentabilité ?

La rentabilité nette se calcule de la façon suivante : loyers annuels - (charges + impôts) / prix d'acquisition. Pour un logement loué 500 € / mois, avec 80 € de charges, 600 € d'impôts fonciers et acheté 90 000 €, le résultat donne : 500 x 12 - (80 x 12 + 600) / 90 000 = 4,9 %
 

Une gestion efficiente

Pour que l'investissement soit payant, il faut que le taux d'occupation et la bonne gestion de l'établissement soient au rendez-vous ! En cas de vacance locative trop importante, certains gestionnaires peuvent appliquer une réduction du loyer. Dans tous les cas, il conviendra de s'assurer que les loyers demandés aux locataires correspondent à la qualité du logement et des prestations rendues…
S'il s'agit de revaloriser les loyers, il faut se fier à des indices de référence connus (IRL par exemple) ou prévus dans le contrat (x % par an).
 

Pensez à la revente…

Une fois la période de défiscalisation passée (au bout des 9 ans), la revente peut s'envisager. Celle-ci sera d'autant plus aisée que l'établissement offrira des prestations de qualité et que le logement sera bien placé ! Bref, c'est une question de situation et de réputation qui générera une possible plus-value à la revente du bien…

Bon à savoir !

Implantées dans les villes, les résidences seniors ciblent une large frange de personnes qui veulent disposer des services à proximité de leur lieu de vie. Elles s'adressent aussi aux occupants de maisons individuelles qui ne peuvent plus entretenir un bien devenu trop grand et trop coûteux. L'appartement bien situé avec services associés devient la solution.
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