L'évidence conduirait à penser qu'un un bien rénové serait plus attractif et se vendrait mieux. Dans la pratique, la réponse mérite des nuances. Certains travaux peuvent faciliter la vente et valoriser le bien. En revanche, s'ils représentent une grosse dépense, vous ne récupérerez pas nécessairement votre investissement dans le prix de vente, certaines restaurations peuvent même s'avérer contre-productives.
Un bien propre et entretenu : UNE PRIORITÉ
Avant d'évoquer la rénovation, il faut s'intéresser à l'essentiel, l'entretien et la présentation du bien. Une maison propre, rangée et bien entretenue donne une bonne impression. À l'inverse, un jardin laissé à l'abandon, une terrasse envahie par la végétation ou une façade salie peuvent laisser penser que le bien a manqué d'entretien. Avant la mise en vente, il est essentiel de nettoyer la maison en profondeur, de ranger les espaces et de désencombrer les pièces. À l'extérieur, il s'agit de tondre le jardin, tailler les haies et arbres, laver la terrasse, désherber les allées. Sans oublier les clôtures ou façades si cela est nécessaire.
La toiture peut mériter une attention particulière si elle est envahie de mousses, cela peut inquiéter un acquéreur. Son nettoyage, lorsqu'il est réalisé dans de bonnes conditions, témoigne d'un bon entretien.
Avantage : ces interventions améliorent la perception du bien sans le transformer.
Fonctionnement courant : DES RÉPARATIONS
Certaines petites réparations peuvent s'avérer pertinent avant la vente. Une poignée qui ne fonctionne pas, un volet qui ne s'accroche plus, un robinet qui fuit ou une porte qui ne ferme plus sont autant de défauts mineurs. Leur accumulation peut conduire l'acquéreur à penser qu'il devra réaliser beaucoup de petites opérations une fois l'acquisition réalisée. Il apparaît opportun de corriger ces petits désordres lorsqu'ils relèvent clairement de l'entretien courant.
Objectif : présenter un produit correctement entretenu sans vouloir en faire un bien neuf.
Travaux d'embellissement : AVEC PRÉCAUTIONS
À l'inverse, entreprendre une rénovation esthétique est loin d'être toujours pertinente.En effet, repeindre les pièces, changer les sols, refaire une cuisine ou une salle de bains représente un budget important.
Or les choix esthétiques restent personnels.
Un vendeur peut, par exemple, repeindre entièrement une maison en blanc alors que l'acquéreur préférera d'autres couleurs. De même, une cuisine neuve peut ne pas correspondre aux goûts de l'acquéreur.
Dans ce cas, le vendeur finance des travaux qu'il n'est pas sûr de retrouver intégralement dans le prix de vente.
Conseil : il vaut mieux laisser à l'acquéreur le soin de personnaliser le bien, en tenant compte de son état et de le refléter dans le prix demandé lors de l'estimation.
Nouvelle décoration : PAS D'ILLUSIONS…
Prudence car des travaux d'embellissement peuvent involontairement masquer des défauts existants. Repeindre un mur présentant des fissures, refaire un enduit sur une zone affectée par l'humidité ou poser un nouveau revêtement sur un support dégradé peut rendre un désordre moins visible. S'il n'existe aucune volonté de dissimulation, cela peut devenir une source de contestation après la vente si l'acquéreur découvre ultérieurement un problème, et estime qu'il ne pouvait pas le constater lors de l'achat. Lorsqu'une fissure, une infiltration, une trace d'humidité ou tout autre désordre existe, mieux vaut en rechercher l'origine et, le cas échéant, réaliser une réparation plutôt que de procéder à un embellissement.
Vigilance : réparer un problème est une chose, le rendre moins visible sans en traiter la cause en est une autre !
Rénovation énergétique : DES OBLIGATIONS ?
La question des travaux d'amélioration énergétique se pose avec l'isolation des combles ou murs, le remplacement des fenêtres, le changement du système de chauffage…
Là encore, il n'est pas judicieux pour un vendeur d'engager systématiquement des travaux importants avant la vente. Ils représentent un investissement conséquent et leur coût n'est pas automatiquement récupéré, euro pour euro, dans le prix de vente.
Par ailleurs, selon sa situation et les dispositifs en vigueur, l'acquéreur peut bénéficier d'aides ou de solutions de financement pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il peut prioriser l'isolation, les menuiseries, le chauffage ou préférer une rénovation d'ampleur.
Précaution : il faut apprécier chaque situation au regard du classement énergétique du bien, de la réglementation applicable et de l'incidence sur sa commercialisation.
Entretenir au lieu de transformer : LA SOLUTION
Il n'existe pas de règle valable pour tous les biens. Une maison nécessitant quelques petites réparations ne se compare pas à un logement nécessitant une rénovation complète. Ligne directrice : avant une mise en vente, mieux vaut nettoyer, ranger et réparer plutôt que rénover à grands frais pour tenter d'anticiper les goûts de l'acheteur. Un bien propre, des extérieurs entretenus, une maison désencombrée et lumineuse permettent à l'acquéreur de se projeter tout en lui donnant une vision fidèle. Les travaux plus importants doivent, quant à eux, être envisagés au cas par cas en fonction de leur coût, de leur réelle incidence sur la valeur du bien et de leur intérêt pour sa commercialisation.
Avant la réalisation de travaux : DES CONSEILS
Avant d'engager des travaux dans la perspective d'une vente, je conseille d'en parler avec son notaire, notamment avec le clerc négociateur en charge de la mise en vente.
Par sa connaissance du marché immobilier local, des attentes des acquéreurs et du bien concerné, le clerc négociateur formule ses préconisations avant la mise en vente. Il distingue les travaux susceptibles d'améliorer la présentation et l'attractivité du bien de ceux qui risquent d'engendrer des dépenses importantes sans contrepartie sur le prix de vente. Son rôle ne consiste donc pas uniquement à commercialiser le bien, il guide le propriétaire vendeur dans la phase de commercialisation.
Stratégie : selon le bien et le marché, la meilleure option consiste à réaliser certaines interventions ciblées… ou, au contraire, à vendre le bien en l'état afin que l'acquéreur réalise les travaux selon ses besoins.
Dépenser davantage ne signifie pas nécessairement vendre mieux. Le bon conseil en amont peut éviter des travaux inutiles et donner l'occasion de présenter le bien dans les meilleures conditions.
Loïc ARNOUX
Clerc négociateur au sein de la SCP Bugeaud, Campagne-Ibarcq, Veyssieres, Prax, Corti à Blanquefort
