Par Bernard Thion, le 13 Février 2019 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - Regard sur l'actualité

En ces temps troublés, il est intéressant de voir le patronat au chevet des Gilets Jaunes. Il vient en effet de s'entendre avec les syndicats, pour débloquer 9 milliards d'euros sur l'ex-1% logement espérant ainsi résoudre une partie de la crise actuelle née des distances excessives entre habitation et lieu de travail.

C'est en 1953 qu'est née, à partir d'une initiative privée du patronat et des syndicats du Nord, l'obligation aux entreprises de plus de vingt salariés de participer à l'effort de construction, par une contribution dont le taux initialement fixé à 1% des salaires s'élève à 0,45 % depuis 1992. Les entreprises ont toujours le choix entre investir directement cette somme en faveur du logement de leurs salariés ou la verser à un organisme collecteur dénommé CIL qui se charge ensuite de l'investir dans la construction de logements ou de la distribuer en aides aux salariés des entreprises assujetties. Cette loi a eu des effets extrêmement bénéfiques pour le logement, car non seulement elle a permis à des milliers de salariés de compléter utilement le plan de financement de leurs acquisitions, mais aussi aux entreprises de se constituer un patrimoine immobilier dans lequel elles logeaient leurs salariés à bon prix, patrimoine qu'elle pouvait être amené à leur revendre lorsque la conjoncture leur était particulièrement défavorable.

De leur côté, les CIL ont pu ainsi se constituer un parc de 900 000 logements sociaux dont ils assurent la gestion. En 2017, ils ont fusionné au sein du réseau Action Logement dont les ressources annuelles évoluent entre 3 et 4 milliards d'euros provenant pour moitié des remboursements de prêts aux salariés et des cotisations des entreprises. Or, tandis que la fondation Abbé Pierre dans son 24e rapport sur l'Etat du Mal-logement souligne que 4 millions de personnes restent mal logées ou privées de domicile, Action Logement a annoncé le 9 janvier un plan d'investissement « massif » de neuf milliards d'euros sur quatre ans pour le logement des salariés modestes, cette mesure faisant l'unanimité des syndicats de salariés et patronaux.

Plusieurs priorités dans ce plan. D'abord aider à la rénovation des logements anciens par des prêts bonifiés, et financer l'adaptation des logements au vieillissement des habitants. Ensuite, pour lutter contre la dégradation de l'habitat ancien qui compte 600 000 logements devenus insalubres, racheter des lots dans les copropriétés en difficulté ou des appartements vacants pour, si besoin, les démolir. Mais aussi pour rapprocher les salariés des centres-villes où se concentre la majorité des nouveaux métiers mais où les prix sont inabordables, y accroître l'offre de logements sociaux. Deux façons pour y parvenir, d'une part en transformant des bureaux inutilisés en appartements et, d'autre part, favoriser l'accession à la propriété dans les villes moyennes en vendant des logements au prix de la construction, c'est-à-dire à des prix de 20 à 30 % en dessous du marché. Pour y parvenir, Action Logement aura recours à la nouvelle formule juridique de l'organisme foncier solidaire (OFS) qui permet de vendre un logement au prix de sa construction, le terrain restant propriété de l'organisme collectif, qui reste garant de la pérennité de cet avantage auprès des acquéreurs successifs.

Le financement de ce plan d'investissement se fera pour partie par fonds propres à hauteur de 3 milliards d'euros et par emprunt de six milliards sur les marchés financiers. À cette fin, l'organisme a l'intention de se faire noter par les agences internationales pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Le plan annoncé a aussi pour objectif de mettre ses ressources à l'abri des appétits du ministère des Finances tout en compensant une partie des décisions très discutables prises par ce dernier en matière de politique du logement social. C'est notamment le cas de la coupe de 5 euros par mois des APL, de l'extinction de l'APL accession et de la réduction du loyer de solidarité pour les HLM, incitant ces organismes à revendre 1% de leur parc chaque année, soit 40 000 logements, mesures allant à l'encontre du développement du parc social. En outre, la difficulté de se loger près de son lieu de travail est l'une des causes du chômage structurel en France et le coût des trajets qui en découlent, à l'origine du mouvement des gilets jaunes. Aussi, l'initiative prise par Action Logement dont le président actuel vient du Medef, pour renforcer l'utilité sociale du 1% logement, ne peut être que bénéfique pour la résolution de la crise actuelle.
 
Bernard THION
Bordeaux, le 5 février 2019
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