Par Nathalie Duny, le 10 Janvier 2014 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

Vous êtes retraité et vous avez envie d?arrondir vos fins de mois ? Si vous êtes propriétaire, pourquoi ne pas opter pour le viager ? Face à une espérance de vie élevée et un pouvoir d?achat menacé, cette solution apparaît prometteuse...

Le viager, comment ça marche ?

Vous vendez votre bien (résidence principale ou autres). En échange, l'acheteur vous verse une somme comptant (le bouquet), lors de la transaction, et une rente à vie. Cette rente peut être versée de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Vous pouvez rester dans le logement jusqu'à la fin de vos jours. C?est le principe du viager occupé. Mais vous ne pouvez plus ni le vendre ni le laisser à vos héritiers.

Le bouquet et la rente sont fixés d'un commun accord entre le vendeur et l'acheteur. La rente peut, en outre, bénéficier d'un abattement fiscal allant de 30 à 70 % selon l'âge du vendeur. Le bouquet peut également profiter d'un avantage fiscal s'il fait l'objet d'une donation à vos enfants.

Vous pouvez également vendre votre bien en viager libre, mais en réalité, cela est très rare et représente moins de 3 % des ventes.

L'âge

Aucun seuil n'est imposé par la loi pour vendre en viager. Mais dans la pratique, si vous avez 70 ans ou moins, vous trouverez difficilement un acquéreur. De plus, avant cet âge, cette opération n'est pas intéressante, car le montant de la rente mensuelle est, en effet, fixé selon l'âge du vendeur ou crédirentier. Plus son espérance de vie est longue, plus faible sera la rente. L'âge idéal se situerait entre 75 et 85 ans selon Michel Artaz, fondateur du Centre européen de viagers. Après ce seuil, le bouquet et la rente seraient plus élevés, ce qui constituerait un frein pour vendre.

Les avantages et inconvénients

Avantages :
  • vous percevez une source de revenus, tout en conservant la jouissance de votre bien jusqu'à la fin de vos jours ;
  • si vous n'avez pas d'héritier, vous profitez de votre capital ;
  • vous pouvez donner le bouquet à vos enfants sous forme de donation et profiter des rentes.
Inconvénients :
  • si l'acquéreur ou débirentier décède, ses héritiers doivent poursuivre le paiement de la rente. Or, ils ne sont peut-être pas solvables...
  • si le débirentier ne peut plus honorer le paiement, la garantie hypothécaire du vendeur n?est pas toujours suffisante.

Les conseils utiles !

Prévoyez une clause indexant la rente sur l'indice des prix à la consommation afin de préserver votre pouvoir d'achat.

Intégrez avec le notaire une clause de 
"privilège du vendeur" (garantie hypothécaire) : ainsi, vous pouvez faire vendre le bien aux enchères et percevoir les sommes dues en cas d'impayés.

La clause résolutoire est une autre solution qui vous permettra de reprendre la propriété du bien immobilier en cas de non-versement de la rente. Elle peut être invoquée si les héritiers de l'acquéreur souhaitent se désengager du contrat.

Le montant de la rente est fixé en fonction :
  • de la valeur vénale
du bien au moment de la vente ;
  • du montant du bouquet.
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