Par Nathalie Duny, le 20 Décembre 2013 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

Alors que le volume des transactions chute, que les délais de vente s'allongent et que les prix sont orientés à la baisse, le contexte est-il favorable à la vente ? François-Xavier Duny, directeur de Notariat Services, vous conseille pour vendre dans les meilleures conditions.

Le contexte actuel est-il propice à la vente ?

François-Xavier Duny : Il n'y a pas de bon ou mauvais moment pour vendre. Car en général, un projet immobilier ne se diffère pas et répond à des projets de vie : une naissance, une mutation professionnelle, un divorce et parfois, malheureusement, un décès. Donc en réalité, très peu de propriétaires agissent en fonction de la hausse ou de la baisse des prix. C'est donc toujours le moment de vendre. Quant à ceux qui pensent différer leur projet de vente en attendant des jours meilleurs, c?est un pari qui peut s'avérer risqué.

Pourquoi ?
D'abord parce que rien ne laisse présager que le pouvoir d'achat des acquéreurs va augmenter dans un futur plus ou moins proche. D'ailleurs, les taux de crédit ont déjà légèrement remonté. Ensuite, concernant les prix immobiliers,
il apparaît improbable qu'ils remontent de façon spectaculaire en 2014. Donc attendre de vendre pourrait vous coûter cher, surtout si vous achetez un autre bien par ailleurs.

Concernant les propriétaires de résidence secondaire ou ceux qui ont réalisé un investissement locatif et qui hésitent, le contexte pourrait les inciter à vendre avant le 31 août 2014.

En effet, la fiscalité sur les plus-values (différence entre le prix d'achat et le prix de cession du bien) des cessions immobilières a baissé. La cession d'une résidence secondaire est exonérée d'impôts, depuis le 1er septembre 2013, au bout de 22 ans contre 30 ans. En outre, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 août 2014.
Prenons un exemple : M. Martin vend sa résidence secondaire. Cette maison, qu'il a achetée 100 000 euros, lui permet de réaliser une plus-value de 150 000 euros.
  • Cas 1 : il a détenu ce bien 15 ans et il vend avant le 31/08/2014. Il va devoir payer la somme de 19 644 euros en tant qu'impôt sur la plus-value.
  • Cas 2 : il vend après le 31/08/2014. Il va devoir régler 26 761 euros. Ce qu'il faut retenir : on ne décide pas de vendre uniquement pour des raisons fiscales. Cependant, pour ceux qui souhaitent vendre une résidence secondaire ou un bien d'investissement locatif, il est intéressant de vendre  avant le 31 août 2014 pour bénéficier de l'abattement de 25 %. Quoi qu'il en soit, d'une manière générale, même dans un marché immobilier en crise, il est possible de vendre plus vite en suivant quelques conseils...
À SAVOIR : Tout se vend à condition de viser le juste prix !

Quelles sont les astuces pour vendre plus vite ?

François-Xavier Duny : Visez d'entrée le bon prix et cela, même s'il est tentant d'indiquer un chiffre qui soit supérieur au montant espéré. Car en surévaluant votre bien, vous risquez d'allonger le délai de vente voire de n'avoir aucune visite. Le notaire est la personne idéale pour vous aider à fixer un prix juste. Car les acquéreurs sont aujourd'hui très informés sur le marché immobilier et ils disposent d'un large choix.

Et quand une vente tarde à se concrétiser, cela revient cher (charges, réparation, taxes foncières à régler, éventuellement crédit relais...).

Faites appel à un notaire : c'est un pro de l'expertise. Il dispose d'outils exclusifs (bases de données alimentées par l'ensemble des actes de ventes réalisés en France). Il va réaliser une étude approfondie du bien en prenant en compte son environnement.

À SAVOIR : En 2012, le délai moyen de vente s'élevaità cent jours.

Vous conseillez donc le recours à un professionnel ?

François-Xavier Duny : Oui. Faire appel à un professionnel de l'immobilier pour vendre, c'est bien. Cela représente un gain de temps indéniable, une négociation plus facile et des contraintes en moins. Faire appel à un notaire, c'est encore mieux. Le notaire va rassurer l'acheteur, qui souvent a peur de surpayer le bien. Il instaure un climat de confiance.

Autre point non négligeable : les diagnostics immobiliers. Mieux vaut les faire établir avant les premières visites. Ainsi, l'acquéreur potentiel disposera de toutes les informations dès le départ et pourra se faire une idée exacte sur les qualités et les défauts du bien voire sur les éventuels travaux à réaliser pour mettre le logement à son goût. De toutes façons, sachez que si vous passez une annonce, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) devra apparaître dans le texte pour attribuer l'étiquette énergie.

Le notaire va s'assurer que tous les diagnostics immobiliers ont bien été réalisés. Il va, en outre, procéder à des vérifications juridiques et fiscales pour éviter tout litige avec l'acheteur.

À SAVOIR : Ne multipliez pas 
les mandats simples !

Faut-il opter pour un mandat simple ou exclusif ?

François-Xavier Duny : Ne multipliez pas les mandats simples. Il ne sert à rien que votre bien soit surexposé dans toutes les agences du quartier et affiché à des prix différents. Cela peut même avoir un effet négatif. Car un acheteur qui voit un bien présent dans plusieurs agences pense naturellement que le vendeur est dans l'urgence et il va donc attendre que le prix baisse.

En confiant à un seul professionnel (en l'occurrence votre notaire) la mise en vente de votre bien immobilier, vous êtes assuré qu'il investira tout son temps et toute son énergie pour accélérer la négociation.
Il s'engagera à accomplir toutes les démarches utiles pour parvenir à la vente du bien dans les meilleurs délais.

À SAVOIR !
  • Le mandat simple laisse le propriétaire libre de vendre lui-même son logement tout en le confiant à tous les intermédiaires qu'il souhaite ;
  • Le mandat semi-exclusif, à mi-chemin entre un mandat exclusif et un mandat simple. Le mandataire se réserve l'exclusivité de la vente du bien. 
De son côté,le particulier s'accorde la possibilité de le négocier lui-même, en faisant paraître une annonce, par exemple.

Faut-il faire des travaux ?

François-Xavier Duny : Attention aux lourds travaux. Pour que vous rentriez dans vos frais, il faut que le coût soit inférieur au gain que vous en retirez.

Vous pouvez, cependant, demander des devis auprès d'experts si vous estimez que votre bien possède des points devant être améliorés (électricité...). Ainsi, cela peut être pris en compte dans les négociations.

Pensez également au home-staging. Il s'agit de mettre votre bien en valeur, de lui donner un coup de jeune pour le rendre attractif et séduire les acheteurs. L'idée : ne pas rater la première impression. Comment ? Dépersonnalisez (en retirant les photos ou objets trop marquants), réaménagez, rangez, décorez, car c'est prouvé  : un appartement remis au goût du jour se vend plus vite. Vous pouvez vous occuper vous-même de ces travaux "cosmétiques?" ou faire appel à un home-stager. 
Dans ce cas : faites marcher le bouche à oreille et vérifiez les prestations réalisées.
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