Par Nathalie Duny, le 5 Octobre 2012 dans JE VENDS - Je réinvestis

Vous rêvez de transformer la maison familiale ou d'acquérir une propriété pour en faire un établissement touristique. Comment s'y prendre ? Est-ce rentable ? Pour éviter que l'aventure ne tourne court, voici les points qui méritent réflexion !

Je fais la différence entre "chambres d'hôtes" et "gîte"

Une chambre d'hôte est une chambre indépendante avec, de préférence, les sanitaires intégrés. Les fédérations conseillent une superficie de 12 m2 minimum. Comme à l'hôtel, les draps sont fournis et le petit déjeuner inclus.

Attention, vous ne pouvez pas louer plus de 5 chambres.

Un gîte, quant à lui, est une maison indépendante. Il doit être meublé et isolé. Il dispose donc de chambres, d'une cuisine, de sanitaires. Les habitants peuvent y vivre de manière complètement autonome. Il est tout équipé, à l'exception du linge de maison (parfois fourni en location). Et le propriétaire ne fournit pas les repas.

Chambre d'hôte :
  • + Plus facile à aménager qu'un gîte.
  • Les chambres se louent à la nuité.

Gîte :
  • + La gestion est plus simple au quotidien. 
  • Les gîtes se louent à la semaine.
  • L'aménagement est plus coûteux au départ.

Nos conseils :
  • Faites un état des lieux de votre propriété et de la place dont vous disposez.
  • Budgétisez les travaux d'aménagement à prévoir pour séduire la clientèle, tout en vous gardant d'avoir la folie des grandeurs. Investir dans des chambres d'hôtes est d'abord un bon moyen de rénover et de valoriser votre patrimoine immobilier. C'est un bon moyen de disposer d'un revenu d'appoint tout en valorisant votre patrimoine immobilier !

J'évalue le coût du projet

Côté chambres d'hôtes :

Une nuitée pour 2 personnes, petit déjeuner compris, se monte en moyenne à 45 euros. À ce revenu, il faut ôter les charges, environ 30 % (électricité, chauffage, eau...). Comptez 12 000 euros en moyenne d'investissement par chambre. Pour augmenter la note, vous pouvez aussi proposer des repas (mais il vous faudra une licence restaurant).

Côté gîtes :

Le prix moyen par semaine est de 400 euros en haute saison, 270 euros en hors saison et 160 euros par week-end.

L'aménagement d'un gîte rural de 6 personnes engendre des frais d'aménagement (hors murs) pouvant se monter à 50 000 euros.
Faites vos comptes !

Dans les 2 cas, le taux d'occupation moyen sur l'année est de 16 semaines par an. En règle générale, on loue beaucoup moins les mois d'hiver.

Nos conseils :
  1. Il est préférable d'en faire une activité complémentaire.
  2. Pour vous démarquer, proposez des services annexes en cohérence avec le site (randonnées en canoë, promenades à cheval, cueillette de framboises, pommes...).
  3. Faites une étude de marché et notamment de la concurrence (chambre d'hôtes, hôtels...)

À savoir : Vous pouvez compter sur un revenu moyen de 8 000 euros par an avec un gite, contre 4 000 euros pour les chambres d'hôtes. Attention cependant à ces chiffres, car les variations peuvent être très importantes.

Je me renseigne sur les aides et subventions

Les aides et subventions varient selon les départements. Contactez le conseil général et le conseil régional. Ils peuvent décider de subventionner des hébergements à partir d'un certain degré de classement et de confort. Les subventions ne couvrent que les travaux de gros oeuvre (murs, sols, fenêtres...) et peuvent s'élever à 30 % en moyenne du montant hors taxe des travaux à effectuer. Tout le reste (meubles, déco)... est à vos frais.

Attention : ces aides sont accordées sur facture, vous ne les toucherez donc qu'après travaux !

Notre conseil : Prévoyez un petit capital de départ. Le reste peut toujours faire l'objet d'un prêt bancaire.

Je me fais connaître

Notre conseil : affiliez-vous à un label, à une fédération pour bénéficier de sa notoriété et de ses services. Ils constituent une aide inestimable du point de vue communication et informations juridiques. Et c'est souvent un gage de qualité apprécié des clients.
Les contraintes ? Respecter le cahier des charges (règles d'accueil, de services, de normes et accepter d'être contrôlé).

L'un des conjoints doit conserver une activité professionnelle.

Je maîtrise les contraintes

Vous devez :
=> remplir une déclaration préalable d'activité à adresser au maire de la commune du lieu d'habitation. Elle doit préciser l'identité du déclarant, l'adresse du domicile, le nombre de chambres, le nombre maximal de personnes pouvant être accueillies et les périodes prévisionnelles de location. Toute modification doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration. Des contrôles seront effectués par des agents de la direction de la concurrence et/ou des services municipaux.

Fiscalité
Si vous mettez un logement meublé en location, vous serez considéré, au regard de l'administration, comme loueur en meublé.

Quant aux impôts, vous en serez exonéré si les revenus tirés de la location de votre chambre d'hôte sont inférieurs à 760 euros par an (petit déjeuner inclus).

Sinon, vous devez ajouter l'intégralité des sommes reçues à vos autres revenus dans votre déclaration d'impôt sur le revenu.

Et vous devrez aussi réfléchir pour choisir un statut spécifique (micro-entreprise, auto-entrepreneur...) qui sera le plus avantageux fiscalement.

Consultez un notaire pour vous conseiller ! C'est un expert.

Taxes :
Vous devrez vous acquitter de la taxe professionnelle (sauf cas d'exonération), de la taxe foncière et de la taxe d'habitation (sauf si vous êtes situé en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) : possibilité d'exonération). Une immatriculation auprès du registre du commerce est obligatoire si l'activité est exercée à titre de profession habituelle. Pour une activité occasionnelle ou ponctuelle, ce n'est pas nécessaire.

Les règles de sécurité :
Vous êtes responsable en cas d'incendie ou de dégâts dûs à une installation électrique défaillante. De même, votre piscine, si vous en avez une, doit être aux normes.

Prenez une assurance.
Et contactez la DASS du département pour connaître la réglementation en vigueur (hygiène, sécurité...).

Témoignage de Geneviève Dupuy-Bercault

Propriétaire de chambres d'hôtes "la maison des hirondelles"

=> Quelques mots sur votre maison et la région...
Geneviève Dupuy-Bercault : Aux confins du Limousin et du Périgord, nous avons transformé et rénové une grange construite au xixe siècle par nos aïeux et située sur l'exploitation familiale. Nous avons toujours aimé recevoir des amis. Je suis, par ailleurs, très attachée à la région. En effet, la diversité de ses paysages, ses richesses culturelles, sans oublier sa gastronomie, me semblent avoir beaucoup d'attraits.

Cette aventure fait vivre ma maison de famille et m'a permis de la valoriser !

Témoignage (suite)

=> Pourquoi avoir choisi d'ouvrir des chambres d'hôtes ?
Geneviève Dupuy-Bercault : Pour ouvrir encore davantage notre maison, la faire vivre et transmettre à d'autres l'histoire d'un bâtiment, d'un outil ou d'un matériel, tous liés à un passé agricole. Et aussi pour le plaisir de faire découvrir un lieu, et plus largement, une contrée que nous aimons.

=> Comment exercez-vous cette activité ?
Geneviève Dupuy-Bercault : En parallèle à mon métier !

Témoignage (suite)

=> Quel est le moment que vous appréciez particulièrement ?

Geneviève Dupuy-Bercault : Le petit déjeuner est un moment pour partager les passions de chacun ; les petites attentions culinaires faites de produits régionaux sont très appréciées.

=> Comment avez-vous mis en place le projet ?
Geneviève Dupuy-Bercault : Un contact avec les Gîtes de France et la venue d'un technicien chez nous ont permis de mûrir et de faire aboutir notre projet. C'est sur les conseils pertinents et avisés de cet organisme que nous avons créé une suite familiale, avec le souhait que nos hôtes y soient à l'aise et se sentent chez eux.

Témoignage (suite)

=> Avez-vous bénéficié d'aides ?
Geneviève Dupuy-Bercault : 
Non, mais nous savons que le conseil général subventionne des projets de rénovation, qu'il s'agisse de gîtes ou de chambres d'hôtes.

=> Quel est votre type de clientèle  ?
 
Geneviève Dupuy-Bercault : Elle est principalement liée au monde du cheval, avec la proximité du pôle hippique de Pompadour. Il nous arrive aussi d'accueillir des familles venant pour une célébration dans la région, ou encore des hôtes de passage, originaires du Nord de la France et des pays frontaliers, faisant étape entre leur domicile et leur lieu de villégiature.

=> Quelle est la clé de la réussite ?
Geneviève Dupuy-Bercault : La disponibilité, le plaisir de recevoir, d'échanger et de partager avec les hôtes me semblent être les clés de la réussite.
  •  Imprimer