Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans JE VENDS - Je signe chez le notaire

Si vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Cette différence est soumise à imposition.

Plus-value immobilière : 30 ans pour être exonéré

Auparavant, il fallait détenir le bien pendant 15 ans pour être exonéré de plus-value. Aujourd'hui, le délai est passé à 30 ans. L'abattement appliqué est calculé de façon progressive. Pour les ventes signées chez le notaire depuis le 1er février 2012, l'abattement est de :

  • 2 % par an entre la 6e et la 17e année de détention
  • 4 % par an entre la 18e et la 24e année
  • 8 % par an pour chaque année de détention de la 25e jusqu'à la 30e année (date à laquelle l'exonération sera totale)
Pour la vente d'une maison achetée il y a 20 ans révolus, l'abattement sera de 24 % (pour la période de la 6e à la 17e année de détention) et de 12 % (de la 18e à la 20e année de détention). Soit au total 36 %.

Méthode de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est déterminée à partir du prix de vente et du prix d'achat.

Le prix de vente (ou de cession) est le prix auquel la transaction a eu lieu, éventuellement majoré par des charges ou indemnités, mentionnées dans l'acte de vente et dues par l'acquéreur au profit du vendeur. A contrario, certains frais, prévus par la loi, sont déductibles du prix de vente (frais liés à l'établissement des diagnostics immobiliers...).

Le prix d'achat est le prix payé par le vendeur. Lui aussi peut être majoré par certains frais (dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, d'amélioration, frais d'acquisition...).

Restera ensuite à appliquer l'abattement correspondant.

Le montant de la plus-value ainsi calculé (abattement compris), sera imposé à un taux de 32,5 % (soit 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu et 13,5 % de prélèvements sociaux).

Les ventes exonérées de plus-value immobilière

Un certain nombre d'opérations sont exonérées de plus-values, notamment :

  • la vente de la résidence principale et de ses dépendances
  • la vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans (grâce aux abattements)
  • la vente dont le montant n'excède pas 15 000 euros
  • la vente de la résidence principale par un sénior ou une personne handicapée pour s'installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, sous certaines conditions (le logement doit être vendu dans les 2 ans de l'entrée dans l'établissement spécialisé et ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ,le revenu fiscal...)
  • la 1ère vente d'un logement, autre que la résidence principale (résidence secondaire, bien locatif), si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la vente. Le produit de cette vente devra servir à acquérir (ou construire) sa résidence principale dans les 2 ans de la vente.

Un exemple chiffré

Exemple : M. X vend sa maison détenue depuis 20 ans. Il l'avait achetée 100 000 euros et a réalisé pour 15 000 euros de travaux.

Il met sa maison en vente 235 000 euros.

  • Prix d'acquisition : 100 000 euros + 15 000 euros (travaux) = 115 000 euros
  • Prix de vente : 235 000 euros
=> Plus-value réalisée :
  • 235 000 euros ? 115 000 euros = 120 000 ?
  • Abattement (20 ans de détention) : 36 %
  • Montant de l'abattement : 36 % de 120 000 euros = 43 200 euros
=> Plus-value imposable :
  • 120 000 euros ? 43 200 euros = 76 800 ?
  • Plus-value à payer : 32,5 % de 76 800 euros = 24 960 euros

Votre notaire s'occupe de tout

La plus-value immobilière est acquittée au moment de la vente. C'est le notaire du vendeur qui déclare, calcule et paie l'impôt, par prélèvement sur le prix de vente. C'est également lui qui est chargé de remettre au bureau des hypothèques, en même temps que l'acte de vente, l'original de la déclaration et le montant de la plus-value immobilière. Cela réduit les risques d'oublis ou d'erreurs de calcul.
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