Par Nathalie Duny, le 24 Avril 2015 dans JE VENDS - Je choisis les modalités de vente

Vendre son appartement ou sa maison rapidement, et à un bon prix, est devenu plus complexe avec la crise. Les délais de vente ont tendance à s'allonger et les prix sont orientés à la baisse. Voici 3 méthodes de "pro" à suivre pour mettre toutes les chances de votre côté ! C'est parti !


Les temps sont durs pour les vendeurs. Le volume annuel des transactions a enregistré un léger recul (- 2,4 % en 2014 sur un an), avec 700 000 ventes.
La moyenne actuelle des délais de vente s'est allongée, elle est de 100 jours environ. Mais cela peut s'éterniser bien au-delà. Alors comment les vendeurs peuvent-ils tirer leur épingle du jeu ?

1. Je vends grâce à 36h immo

Le principe
Il s'agit de vente interactive : c'est simple, moderne et efficace !
36h immo est, en effet, une méthode de vente à mi-chemin entre la négociation immobilière classique et la vente aux enchères. Le site immobilier immonot joue le rôle d'une salle de ventes virtuelle où des biens sont proposés en exclusivité par les notaires.

Un concept unique qui permet de faire et de recevoir des appels d'offre en ligne. Et le tout est chapeauté et sécurisé par un notaire. Le prix de vente est donc déterminé par la loi de l'offre et de la demande et correspond généralement au prix du marché.
Ça marche pour... tout ou presque.
Du studio au bien immobilier haut de gamme, en passant par les maisons, les appartements en tous genres, les terrains, les anciennes gares ou encore les vieux moulins...
Mais on dit non

  • Si le prix de départ n'est pas attractif. En effet, pour faire monter les enchères, il faut attirer les acheteurs. La valeur de présentation doit donc être fxée par le vendeur en accord avec le notaire.
  • Et si le bien a déjà été mis en vente sur le marché. Car pour que ça marche, l'effet de surprise et d'exclusivité doit jouer !

Pourquoi on aime 
En tant que vendeur, vous confiez votre bien au plus offrant. C'est dynamique, efficace et il n'y a aucun risque. Tout le monde est satisfait. Les acheteurs ont acheté au prix qu'ils ont fixé, et les vendeurs ont vendu au prix du marché.
Combien ça coûte ?
Le coût correspond aux honoraires de négociation classiques.
Pour plus d'infos sur les ventes 36h immo, adressez-vous à votre notaire.

 

Témoignage de Mme Dutheil
“Non je ne regrette rien”
J’avais une échoppe à vendre dans le centre-ville de Bordeaux, très bien située. Quand la négociatrice l’a visitée, elle m’a immédia-tement proposé les ventes 36h immo. Au début, mon mari et moi avons été perplexes. Nous avons 82 et 83 ans. Nous ne sommes familiarisés ni avec Internet, ni avec les ventes en ligne. La négociatrice a su nous convaincre. Ce qui nous a rassurés, c’est l’aspect notarial des ventes 36h immo et la sécurité apportée par le notaire.
 
Aujourd’hui, je suis plus que ravie. Mon bien avait été estimé à 130 000 €. Nous avons volontairement fixé un prix attractif au départ de 90 000 €. La négociatrice a eu 37 visites. J’ai vendu finalement ma maison à 168 000 €. Et tout s’est joué dans les 30 dernières minutes sur le site immonot : 7 ou 8 enchérisseurs se sont “battus” avec acharnement. Le moins que l’on puisse dire, c’est que je ne regrette rien…

 70 % des ventes 36h immo se concrétisent

2. Je fais estimer le bien au juste prix

Dans une vente, le prix c’est le nerf de la guerre. Surtout, ne le gonflez pas et cela, même s’il est tentant d’indiquer un chiffre qui soit supérieur au montant espéré. Bien sûr, il ne s’agit pas non plus de le sous-évaluer.
Les biens immobiliers qui affichent un prix cohérent avec ceux du marché se vendent plus rapidement. Un notaire nous explique : “Si l’écart est supérieur à 10 %, vous n’aurez tout simplement aucune visite. Et quand une vente tarde à se concrétiser, cela revient cher (charges, réparation, taxes foncières à régler, éventuellement crédit relais…)”.

L’expertise immobilière notariale permet de chiffrer, au plus juste, le prix de vente d’un logement. Le notaire s’appuie sur sa connaissance du marché immobilier, et sur une étude approfondie du bien. Il tient compte du jeu de l’offre et de la demande. Concrètement, il va analyser de façon pointue différents éléments : titre de propriété, cadastre, règles d’urbanisme applicables, surface, matériaux utilisés lors de la construction. Il est imbattable sur des questions juridiques. La méthode dite “de comparaison” lui permet d’affiner son calcul.

Elle consiste à consulter les prix pratiqués lors des ventes récentes de biens de même nature, aux caractéristiques similaires, situés dans le même secteur. Il dispose de bases de données de références immobilières (PERVAL) très complètes et alimentées de façon rigoureuse depuis plus de 15 ans (méthode d’évaluation par comparaison reconnue par les tribunaux).
En matière d’expertise, le notaire peut vous proposer 2 méthodes bien distinctes :

  • “Le certificat d’expertise” (ou “avis de valeur”). Il donne une estimation de la valeur du bien. Il utilise une méthode d’évaluation qui exclut tout audit du bien immobilier. Le coût est moindre.
  • “L’expertise détaillée” qui détermine la valeur vénale du bien immobilier, en s’appuyant sur un ensemble précis de critères. Le dossier est assorti de photos, d’exemples de transaction.

Ça marche pour… tous les biens. Des plus “classiques” (maisons, appartements, terrains) aux plus “atypiques” (châteaux, entrepôts, locaux commerciaux, forêts, hôtels, cinémas…).
Mais on dit non
Attention aux expertises faites à la va-vite ! Le marché foisonne d’experts immobiliers. De plus, beaucoup d’agences immobilières proposent des estimations gratuites. C’est aussi le moyen pour elles de décrocher des mandats de vente… Dans tous les cas, l’expert doit se déplacer, car une expertise ne se résume pas à un simple calcul mathématique. Les expertises réalisées par les notaires sont les plus fiables.
Pourquoi on aime
Le vendeur n’est pas objectif quant à son bien, il a tendance à le surestimer. Résultat : cela fait fuir les acheteurs ! Or, plus un bien met de temps à trouver un acquéreur, plus la décote sera forte.
Combien ça coûte ?
Comptez entre 300 et 500 € pour une expertise notariale. Le coût de l’expertise est fixé en fonction d’un barème qui tient compte de l’importance du bien et de sa nature, de la difficulté technique liée à la réalisation du dossier d’expertise, du temps que l’expert devra y consacrer.

Le marché immobilier est saisonnier ! Vendre votre maison au printemps ou en été peut augmenter vos chances de réussite. Le temps est plus agréable et votre bien sera valorisé par une journée ensoleillée.


3. Je fais appel au home stager

Le principe
Le home staging, une technique à la mode qui a fait ses preuves. Il s'agit de présenter votre bien sous son meilleur jour et de séduire les acheteurs potentiels. Un petit relooking qui met juste en avant ses atouts. Concrètement, cela signifie valoriser les volumes, la luminosité et la circulation dans l'espace. Le home staging favorise le "coup de coeur" et agit comme un déclencheur. Comment ? On dépersonnalise, on range, on harmonise. Dès la première visite, il faut que le futur acquéreur se sente bien et puisse se projeter sans être étouffé par vos souvenirs. On enlève la photo des petits et même le dessus-de-lit en crochet tricoté par mamie.
Ça marche pour tout ou presque
Mais on dit non... quand il y a de gros travaux à effectuer dans un bien, le home staging n'a plus de sens. Ou encore quand il s'agit d'un bien très haut de gamme.

Avis d'expert M. Francky Boisseau (Home-Staging Experts)

 

M. Francky Boisseau

Pourquoi on aime ?
Parce que ça marche. Il ne s'agit pas d'un simple coup de baguette magique, mais d'un réel travail de marketing immobilier, nous confie Francky Boisseau,
co-fondateur de Home-Staging Experts. Je fais un audit du logement, je réorganise, j'optimise les volumes, je mets en valeur la luminosité, j'enlève tout ce qui le pollue
(la vieille console qui gêne le passage dans une entrée, le canapé poussiéreux qui prend trop d'espace dans le salon...). Je prête ensuite du mobilier qui met en valeur l'intérieur en veillant à garder une bonne circulation. Et dernier point, je fais venir un photographe professionnel.
Bref, je mets tout en oeuvre pour donner envie aux acheteurs.

Cela permet-il de vendre plus cher ?
Non en aucun cas. Mais nous permettons de vendre tout court. Et aujourd'hui, ce n'est pas si mal ! Finalement, le bien immobilier partira au prix du marché.
Un vrai travail de mise en scène, alors ?
Exactement. Ça paraît fou de mettre en vente un bien sans se soucier de l'acheteur, de ce qu'il va penser de votre bien. C'est une question de respect.
Combien ça coûte ?
Il s'agit d'un forfait. Comptez entre 1 500 et 2 500 euros en fonction de la taille du logement, pour la formule tout compris.
Propos recueillis le 13/04/15

Pour plus d’infos sur l’expertise, contactez votre notaire, car chaque bien immobilier est unique.

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