Par Marie Christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans JE VENDS - Je choisis les modalités de vente

Vendre à soi-même est une technique très astucieuse pour collecter des fonds en cas de soucis financiers. La société civile immobilière (SCI) est l'outil de gestion qui permet la vente à soi-même. Découvrez la technique de l'Owner Buy Out (OBO).

L'intérêt de la vente à soi-même

Vous êtes un particulier ayant construit, au fil des années et grâce à vos économies, un petit patrimoine immobilier confortable. Mais les impôts liés à vos revenus fonciers sont de plus en plus élevés et vous avez du mal à les payer...

Vous venez d'hériter d'un appartement que vous ne voulez vendre à aucun prix, mais vous ne savez pas comment vous allez payer les droits de succession...

Vous êtes un entrepreneur à la tête d'une entreprise relativement rentable, mais la crise est passée par là et les résultats sont moins brillants...

Un revers de fortune est vite arrivé et vous pouvez avoir besoin de liquidités pour faire face à un imprévu ou une mauvaise conjoncture économique.
Vendre à votre propre SCI peut être une solution pour trouver des fonds et faire face à vos dettes. Ce montage juridique "sur mesure", appelé vente à soi-même, est très courant chez nos voisins anglo-saxons.

L'OBO : trouver des fonds en vendant à sa propre SCI

La solution tient en trois lettres : le OBO (Owner Buy Out). En Français, on peut traduire cela par "rachat à soi-même". Ce montage juridique peut paraître incongru.

La vente à soi-même permet au propriétaire d'un bien immobilier de rechercher des liquidités en le vendant à une SCI qu'il aura constituée, et dont il sera le principal associé avec la majorité des parts.

La SCI empruntera la somme équivalente à la valeur de l'immeuble pour acheter celui-ci.

Le bien immobilier sera ensuite loué et les loyers perçus par la SCI permettront de rembourser le prêt (intégralement ou en partie). Le prix d'achat qu'aura versé la SCI permettra de trouver les liquidités nécessaires.

A savoir : la SCI est une société avec toutes les caractéristiques qui y sont liées (objet, statut, assemblée générale, tenue d'une comptabilité...).

Conseils à suivre avant de vendre à soi-même

Si la formule de l'OBO semble simple, elle nécessite cependant un minimum de préparation et un montage juridique très précis.

Commencez par élaborer une simulation tenant compte des frais liés à la vente et au fonctionnement de la SCI, de la rentabilité de la location, des impôts que vous devrez acquitter...

Prudence cependant ! Si le fisc ne voit aucun inconvénient à la pratique de l'OBO, vous devrez veiller à ce que cette opération ne soit pas considérée comme un moyen d'échapper aux impôts ou aux poursuites d'un éventuel créancier. Ce dernier pourrait en effet intenter une action dite "paulienne" (art. 1167 du Code civil). Elle permet à un créancier de faire réintégrer, dans le patrimoine de son débiteur, un ou des biens que celui-ci avait cédés ou donnés à un tiers, dans le but d'empêcher le créancier de faire saisir ce ou ces biens.

Veillez également à remplir toutes les obligations liées au fonctionnement d'une SCI : tenue d'une comptabilité régulière, présentation annuelle des comptes... À défaut, celle-ci pourrait être considérée comme une société fictive.

Si vous ne respectez pas ces quelques principes de base, vous risquez de perdre tous les avantages offerts par la vente à soi-même.

De toute évidence, le recours à un notaire est plus que conseillé pour palier cette éventualité et être irréprochable.
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