Par Christophe Raffaillac, le 5 Octobre 2012 dans JE VENDS - Je choisis les modalités de vente

La vente en viager est utile pour les personnes âgées en quête d'un complément de retraite. Fondateur de l'Institut privé du Viager, auteur de l'ouvrage "Viagers : régime juridique et fiscal" (éditions Dalloz), Michel Artaz analyse ce marché.

Le viager : un complément de revenu

Alors que de plus en plus de Français vendent en viager, Michel Artaz y voit davantage un phénomène de société qu'un effet de mode :

"Le viager est plutôt un phénomène de société ! La stagnation des retraites, la faible rentabilité des placements dits sécurisés, l'augmentation des dépenses sont des facteurs favorables au viager. Ils obligent de plus en plus les retraités à céder un bien immobilier, souvent leur résidence principale, qu'ils continueront d'occuper.
Ils recevront alors un "bouquet" et une rente viagère indexée sur le coût de la vie. A la différence de nombreuses retraites par répartition ou par capitalisation, l'évolution de cette rente est beaucoup plus certaine. En revanche, de nombreux acquéreurs hésitent à acheter un bien en viager occupé."

Les freins à l'acquisition d'un viager

Différents facteurs expliquent la réticence à acquérir un viager. Michel Artaz les détaille :

"Ces opérations sont souvent difficiles à réaliser. Les acheteurs hésitent à s'engager dans une opération dont ils ne connaissent pas précisément la date de dénouement, ni l'évolution de la rente viagère, à la différence d'un remboursement d'un prêt bancaire.

Par ailleurs, bon nombre d'intervenants n'hésitent pas, soit par incompétence, soit par tactique, à proposer des sommes que les vendeurs n'obtiendront jamais.

C'est pourquoi, je conseille aux acquéreurs de consulter un spécialiste, afin de s'assurer que les prétentions financières des vendeurs ne sont pas excessives."

Conseils avant d'investir dans un viager

Michel Artaz rappelle l'importance de recueillir l'avis du notaire avant de décider de vendre en viager :

"Comme pour les acquéreurs, je conseille aux vendeurs de consulter, préalablement à la vente, leur notaire afin que ce dernier :

  • s'assure que le projet de vente en viager est bien adapté à leur situation patrimoniale ;
  • les aide à déterminer les conditions financières de l'opération et ce, avec l'Institut Privé du Viager ;
  • examine les propositions faites par l'intermédiaire, les courriers, le mandant et la promesse de vente avant leurs signatures susceptibles de les engager définitivement."

Les spécificités de la vente en viager

Comme toutes les transactions immobilières, la vente en viager doit être établie devant notaire... À deux différences près :

  • L'existence d'un aléa. Pour être valable, la vente en viager doit comporter un aléa, à savoir la durée de vie du (ou des) vendeur(s).
  • Un paiement échelonné. En principe, l'acheteur ne paie pas son acquisition "comptant", mais verse une rente jusqu'au décès du vendeur (et le cas échéant celui de son conjoint).
Cependant, en pratique, il est fréquent que le jour de la signature de l'acte, l'acquéreur verse une somme d'argent appelée le "bouquet". Son montant varie en moyenne entre 10 et 30 % de la valeur du bien.
  •  Imprimer