Qu’est-ce qu’une servitude ?

Le Code Civil définit les servitudes comme une charge qui pèse sur un immeuble (appelé "fonds servant") au profit d’une autre propriété ("fonds dominant").
Quelle que soit son origine, la servitude n’existe que si les terrains concernés appartiennent à deux personnes différentes. De plus, elle est perpétuelle (sauf s’il existe une disposition contraire, clairement exprimée) ; elle ne s’éteint donc pas avec le décès du propriétaire du terrain, mais seulement avec la disparition du bien auquel elle est rattachée. Enfin, elle n’est pas affectée par la vente. Le nouveau propriétaire en bénéficiera ou devra la supporter…

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Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

On parle de mitoyenneté lorsqu’une clôture sépare deux terrains (appelés "fonds") attenant et appartenant à deux propriétaires différents.
La nature de la clôture séparative n’a pas d’importance. Il peut s’agir d’un mur, d’une haie de végétaux, d’un grillage, d’un fossé… En revanche, il faut différencier une clôture mitoyenne d’une clôture privative.
Une clôture est dite mitoyenne lorsqu’elle a été élevée à frais communs par deux voisins et qu’elle est construite à cheval sur la limite séparative.
Si un propriétaire construit seul et à ses propres frais une clôture, celle-ci est dite privative, car elle lui appartient entièrement.

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Peut-on renoncer à la mitoyenneté ?

Un des propriétaires peut se soustraire à ses obligations d’entretien en renonçant à la mitoyenneté et en informant l’autre propriétaire par lettre recommandée (avec A.R). Cette renonciation doit être constatée dans un acte notarié. En revanche, cette faculté est impossible lorsque le mur mitoyen soutient un immeuble appartenant au demandeur ou si celui-ci essaye, par ce biais, de se dérober à ses obligations (ex. réparation des dégradations qu’il a causé).

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Dans quelles circonstances peut-il y avoir un droit de passage ?

Lorsqu’une propriété est enclavée c’est-à-dire si elle ne possède pas d’accès direct à la voie publique ou si cet accès est insuffisant. La loi accorde à son propriétaire un droit de passage sur la propriété voisine, moyennant une indemnisation proportionnelle au préjudice que le droit de passage peut occasionner. Ce passage doit permettre de rejoindre la voie publique par le tracé le plus court ; il ne doit pas causer de dommage à la propriété qui le subit. À défaut, le bénéficiaire du passage devra remettre les lieux en état.

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Qu’est-ce que le "tour d’échelle" ?

Vous avez recours au droit de tour d’échelle (ou servitude d’échelage) lorsque vous demandez l’autorisation à votre voisin de passer provisoirement chez lui pour effectuer des travaux sur votre maison (de façade par exemple) qu’il s’avère impossible de réaliser sans passer chez lui. Cette servitude suppose que votre maison soit édifiée très près de la ligne séparative des deux propriétés. Il s’agit d’une contrainte de voisinage que votre voisin est obligé de supporter. Mais attention à ce que les travaux en question soient vraiment indispensables, limités dans le temps et qu’il n’y ait pas d’autre accès possible. Par ailleurs, les travaux ne doivent pas entraîner une gêne disproportionnée.

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J’ai entendu dire qu’en matière d’ouverture, il y avait une différence entre les "vues" et les "jours". Pouvez-vous m’en dire plus ?

Une vue est un aménagement effectué dans une construction, à partir duquel on peut regarder chez le voisin. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, etc. Afin de se protéger des regards indiscrets de ses voisins, la loi interdit de créer des vues ou des ouvertures donnant sur une propriété contiguë, à moins de respecter une certaine distance. La seule solution est alors de créer un jour (dit "de souffrance" ou "de tolérance") qui laisse passer la lumière mais pas les regards (elles sont constituées de matériau translucide et non transparent). Ces "ouvertures" n’en sont pas vraiment car il est impossible de les ouvrir. Les hauteurs minimales à respecter sont de 2,60 m du sol s’il s’agit d'une pièce au rez-de-chaussée et de 1,90 m pour une pièce à l’étage.

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Est-il vrai que les distances de plantations entre propriétés privées sont réglementées ?

Effectivement, Code civil oblige, vous devez respecter une distance d’au moins 2 mètres de la limite séparative pour les plantations susceptibles de dépasser 2 mètres. La distance est de 0,50 mètre pour les autres plantations.

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Mon voisin a un chien qui aboie nuit et jour. Le bruit peut-il être reconnu comme une nuisance ?

Tous les bruits excessifs, émanant d’activités professionnelles ou de loisirs, de chantiers ou de voisinage peuvent être sanctionnés. Les nuisances sonores relatives au voisinage regroupent tous les bruits "inutiles, désinvoltes ou agressifs liés au comportement" : les cris d’animaux, les outils de bricolage ou de jardinage, radio, TV, chaîne hi-fi… Toutefois, le bruit occasionné doit être persistant et répétitif pour être répréhensible. S’il s’agit d’un bruit exceptionnel (cris d’enfants lors d’un anniversaire par exemple), sachez que vous n’obtiendrez pas gain de cause.

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