Par Marie Christine Ménoire, le 6 Septembre 2013 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Questions à mon notaire

Protéger vos proches et préparer leur avenir figure parmi vos préoccupations majeures ! Le notaire est votre interlocuteur privilégié pour trouver les solutions patrimoniales et successorales qui préserveront vos intérêts.

Suis-je obligée de quitter le logement loué au nom de mon ex-compagnon ?

Dans le cadre du concubinage, si vous et votre compagnon avez signé tous les deux le bail, la question ne se pose pas. Vous étiez cotitulaires du bail et à ce titre, vous êtes en droit de rester dans le logement.

Si vous n'avez pas co-signé le bail, le contrat se poursuit à condition d'avoir vécu avec votre compagnon pendant au moins 1 an (on parle de 'concubinage notoire').
Si vous êtes pacsé, la demande de transfert du bail se fait sans condition.

Qui fait les travaux dans une maison en usufruit ?

Avant toute chose, il est nécessaire de comprendre le mécanisme du démembrement de propriété. Cette opération suppose que votre patrimoine immobilier soit scindé entre "l'usufruit" et la "nue-propriété".

"L'usufruit" est un droit permettant d'occuper un bien ou de le louer (et donc d'en percevoir les revenus). Mais vous n'en êtes pas propriétaire. Cet attribut revient au "nu-propriétaire".

La loi prévoit que les travaux d'entretien soient assumés par l'usufruitier, et les grosses réparations par le nu-propriétaire. Si l'absence d'entretien compromet la conservation du logement, le nu-propriétaire peut saisir la justice.

En revanche, sans l'accord de ce dernier, l'usufruitier ne peut procéder à des travaux importants. Une répartition des charges, autre que celle prévue par la loi, peut être précisée dans l'acte notarié en fonction de la volonté des parties.

Qui gère les dettes sous le régime de la séparation de bien ?

Tout comme chaque époux gère en toute indépendance son patrimoine respectif, chaque époux assume ses dettes, qu'elles soient nées avant ou pendant le mariage.

Ce principe connaît une exception pour tout ce qui concerne les dettes contractées pour l'entretien du ménage (assurance habitation, factures d'électricité ou de téléphone...) et l'éducation des enfants (frais de scolarité, dépenses de santé...).

Les époux peuvent être codébiteurs lorsqu'ils se portent cocontractants (par exemple lors d'un emprunt).
 Les époux sont également solidaires vis-à-vis du fisc.

Être usufruitier d'un bien immobilier qu'est-ce que cela implique ?

L'usufruit est une composante du droit de propriété. Il vous donne le droit d'utiliser le bien c'est-à-dire l'habiter ou le louer sans autorisation du nu-propriétaire (sauf dans le cas des baux ruraux ou commerciaux) et d'en percevoir les revenus (les loyers...).

En tant qu'usufruitier, vous n'êtes pas propriétaire du bien et vous ne pouvez donc pas en disposer.Vous devez agir en "bon père de famille", c'est-à-dire que vous devez conserver l'immeuble en état et en faire l'usage pour lequel il est prévu. Pas question, par exemple, de changer un appartement en bureau (à moins d'avoir l'accord préalable du nu-propriétaire).

Enfin, c'est l'usufruitier qui doit assumer l'entretien et les charges courantes. En revanche, tous les travaux de gros oeuvre sont supportés par le nu-propriétaire.
Les meubles "meublants" (voitures...) peuvent être utilisés mais pas vendus.

Peut-on changer de régime matrimonial ?

Oui, c'est possible, mais à condition d'être mariés depuis au moins deux ans et d'établir une convention notariée. En présence d'enfants mineurs, ou si des enfants majeurs (voire des créanciers) se manifestent contre ce changement de régime matrimonial, la convention notariée devra, en plus, être homologuée par le tribunal de grande instance. Dans ce cas, le juge statuera en fonction des intérêts de la famille. C'est une sécurité supplémentaire pour être sûr que personne ne sera lésé par ce changement.

Comment savoir si une terre agricole peut devenir constructible ?

Certaines terres, servant autrefois à l'agriculture, peuvent être modifiées en terrains à construire. Pour savoir si un terrain agricole peut devenir constructible, il faut se rendre à la mairie de sa commune et demander un certificat d'urbanisme. C'est ce document qui vous permettra de savoir si le terrain agricole est constructible. En règle générale, la modification de la nature d'un terrain agricole en terrain constructible est possible si elle n'empiète pas sur un espace boisé, un espace naturel protégé ou si elle ne comporte pas de graves risques de nuisances.

Est-ce risqué d'acheter un bien immobilier en union libre ?

Ne pas officialiser votre union, sous quelque forme que ce soit, ne ferme pas les portes de l'accession à la propriété. Reste qu'au regard de la loi, les concubins sont "étrangers" l'un à l'autre. Acheter un bien en union libre aura notamment des répercussions en cas de décès d'un des concubins. Sauf dispositions contraires, le survivant n'aura aucun droit légal dans la succession du défunt.

N'étant pas son héritier, il n'aura pas le droit d'occuper le logement postérieurement au décès. D'où la nécessité de se protéger réciproquement en achetant en indivision ou en Société civile immobilière (SCI).

Un testament permettra également au survivant de recueillir une partie de vos biens, à condition toutefois de ne pas porter atteinte à la réserve héréditaire (c'est-à-dire à la part de succession attribuée d'office à certains membres de la famille du défunt).

Comment est déterminé le montant d'une pension alimentaire ?

Après un divorce ou une séparation, le parent qui n'a pas la garde des enfants est souvent amené à contribuer à leur entretien et éducation par le biais d'une pension alimentaire. C'est le juge aux affaires familiales qui en fixe le montant au cas par cas. Pour cela, il s'appuie sur divers éléments, notamment les revenus et charges du parent qui doit verser la pension, les besoins de l'enfant selon son âge et ses études... Dans les cas d'un divorce par consentement mutuel, les parents peuvent s'entendre, par convention, sur le montant de la pension.

Quelle solution face à la perte d'autonomie d'un proche ?

Le mandat de protection future est une des mesures de précaution à envisager. Cet acte permet de désigner la (les) personne(s) qui s'occupera(ont) du patrimoine de la personne vulnérable. Cette disposition peut s'appliquer à ses biens, à sa personne, voire aux deux. Le mandat de protection future permet également d'organiser, par anticipation, la protection d'un enfant (mineur ou handicapé). La personne de confiance désignée ? ami, parent, professionnel (notaire) ? doit être majeure. Le mandataire peut également être une personne morale inscrite sur une liste établie par le représentant de l'État au sein du département.

Dans quelle mesure puis-je expulser un locataire ?

Si vos tentatives de recours amiables auprès du locataire "indélicat" ont échoué, une procédure d'expulsion pourra alors être intentée devant le tribunal d'instance du lieu où se situe le logement. C'est le juge qui décidera si la gravité des manquements du locataire nécessite la résiliation du bail ou non.

Si ce dernier ne quitte pas le logement suite à la résiliation du bail et au jugement d'expulsion, une assignation à comparaître lui sera adressée par huissier. Cependant, il faut savoir qu'aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de "trêve hivernale" allant du 1er novembre au 15 mars.

Ai-je une obligation alimentaire envers mes parents ?

La loi prévoit que les enfants doivent aider leurs parents et beaux-parents dans le besoin (art. 205 et 206 du Code civil). Cette solidarité s'étend aux petits-enfants à l'égard de leurs grands-parents, si leurs parents sont défaillants ou décédés.

Cette obligation se "déclenche" dès lors que les parents ne peuvent plus subvenir seuls à leurs besoins les plus élémentaires (nourriture, logement, santé...). La participation des enfants est fonction des revenus de leurs parents, mais aussi de la capacité financière de celui ou ceux qui doivent apporter l'aide.

Elle peut prendre différentes formes : somme d'argent versée régulièrement, prise en charge des frais d'hébergement dans une maison de retraite, mise à disposition d'un logement...


Quel est le pourcentage des frais d'acquisition dans le neuf ?

Les frais de notaire, payés par l'acquéreur lors de l'achat d'un logement, comprennent le coût de certaines pièces administratives, la rémunération du notaire et les impôts et taxes reversés aux impôts.

Le coût de ces frais est réduit pour les acquisitions de logements neufs cédés par le promoteur-constructeur, qu'ils soient en état futur d'achèvement (vente en VEFA) ou juste achevés (et donc jamais habités).

Le vendeur n'est pas assujetti à la TVA (le prix du logement sur plans inclut déjà une TVA au taux de 19,6 % à la charge de l'acquéreur) et, de ce fait, les impôts et taxes à payer par l'acheteur sont d'environ 1 % (elles avoisinent les 5 % dans l'ancien).

Pourquoi faut-il attendre avant d'obtenir son titre de propriété ?

Généralement, plusieurs mois s'écoulent entre la signature de l'acte de vente chez le notaire et la remise du titre de propriété.

Ce délai s'explique par les nombreuses formalités que le notaire doit effectuer : fourniture de copies et extraits d'acte auprès de différentes administrations, enregistrement au service de la publicité foncière...

Dans l'attente de votre titre de propriété, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous permettra d'effectuer les premières démarches en vue de votre installation (souscription d'un contrat d'assurance, inscription des enfants à l'école, etc.).

Puis-je continuer à habiter la maison que j'ai vendue en viager ?

Oui, bien sûr ! On parle alors de "viager occupé". Plus de 90 % des ventes en viager se font sous cette forme. En tant que vendeur, vous conserverez l'usage de votre maison jusqu'à votre décès. C'est seulement à ce moment-là que l'acquéreur en prendra possession, sans formalité particulière.

En revanche, compte-tenu de son occupation, la vente de votre logement fera l'objet d'une décote (dite "abattement d'occupation") dont bénéficiera l'acquéreur.

Je divorce. Est-ce que je peux garder le nom de mon mari ?

En principe, la loi prévoit que la femme reprenne l'usage de son nom de jeune fille suite à un divorce. Toutefois, il est possible, dans certaines circonstances, de conserver l'usage du nom marital.
Ce sera notamment le cas si vous avez acquis une certaine notoriété professionnelle sous ce nom. Vous devrez obtenir l'autorisation du juge ou l'accord de votre ex-conjoint.

Mais attention : ce dernier peut changer d'avis, surtout s'il estime qu'un usage abusif de son nom lui porte préjudice ! Il devra alors motiver sa demande de retrait auprès du juge aux affaires familiales qui tranchera.

Que deviennent les donations entre époux suite à un divorce ?

Les donations entre époux de biens présents (c'est-à-dire dont la propriété est transférée immédiatement, d'un époux à l'autre, de leur vivant) sont irrévocables.

C'est également le cas des avantages matrimoniaux ayant pris effet au cours du mariage. Impossible donc de récupérer ce qui a été donné sauf dans 3 cas : non respect des conditions imposées par le donateur, ingratitude ou survenance d'enfants.

En revanche, le divorce entraîne la révocation de plein droit des avantages matrimoniaux prenant effet au décès et des donations de biens à venir. Cependant, lors du divorce, l'époux les ayant consentis peut exprimer sa volonté de les maintenir.

Peut-on prêter un logement à un enfant sans que cela soit assimilé à une donation ?

Mettre gratuitement à la disposition de l'un de ses enfants un logement dont on est propriétaire est baptisé "prêt à usage" ou "commodat".

Il est recommandé de rédiger un écrit (de préférence notarié) fixant les droits et obligations de chacun. Cela permet d'officialiser le prêt et d'y préciser notamment le nom du bénéficiaire. Une personne qui viendrait, par la suite, cohabiter avec votre enfant ne pourrait pas alors prétendre se maintenir dans les lieux au départ de celui-ci.

Veillez également à ce que ce prêt n'apparaisse pas comme un avantage trop exorbitant aux yeux de vos autres enfants. Ils pourraient se sentir lésés et demander en justice qu'il en soit tenu compte lors de l'ouverture de la succession. Pour éviter d'en arriver là, il est recommandé de limiter le prêt gratuit dans le temps et de permettre à tous les enfants de profiter de ce logement.

Quelles précautions prendre en cas de prêt d'argent à un membre de ma famille ?

Il est préférable d'éviter les prêts en liquide. Préférez les chèques ou les virements qui laissent des "traces".

Il est également recommandé de rédiger une reconnaissance de dette (de préférence notariée), dans laquelle vous indiquerez le montant du prêt et les modalités de remboursement.

Demandez à être remboursé de façon "visible" afin d'éviter les questions, notamment du fisc qui pourrait y voir une donation déguisée.

Puis-je acheter une partie commune de la copropriété où j'habite ?

Oui, c'est tout à fait possible à condition de respecter un certain "protocole". Vous devrez, tout d'abord, obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Vous devrez, ensuite, élaborer avec lui un projet précis (description de l'opération, proposition de prix d'achat...) qui sera inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale et soumis au vote à la majorité de l'article 26 (il faut réunir à la fois les 2/3 des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non).

Si cet achat implique des travaux portant atteinte aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, vous devrez obtenir une autorisation préalable de la copropriété, décidée en assemblée générale, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

La vente ne sera définitive que deux mois après le vote, délai dont disposent les copropriétaires pour la contester.

Comment protéger mon patrimoine personnel des difficultés financières de mon entreprise ?

Première précaution, choisissez bien votre régime matrimonial ! Évitez les régimes communautaires (communauté réduite aux acquêts, communauté universelle) où la plupart (voire la totalité) des biens appartiennent en commun aux époux. Vous pourriez être poursuivi pour le paiement de vos dettes professionnelles, non seulement sur vos biens propres, mais également sur tous ceux dépendant de la communauté. 

Optez plutôt pour le régime de la séparation de biens qui séparera votre patrimoine et celui de votre conjoint. Chacun des époux est seul tenu des dettes qu'il a contractées. 

Si vous êtes un entrepreneur individuel, vous pouvez souscrire une déclaration d'insaisissabilité qui vous permettra de protéger votre résidence principale ainsi que tout bien foncier, bâti ou non bâti, non utilisé dans le cadre de votre activité professionnelle. Cette déclaration se fait par acte notarié.

Attention, cependant, à la solidarité entre époux qui existe en matière fiscale ainsi que pour les dettes contractées pour l'entretien du ménage et l'éducation des enfants (y compris dans les régimes séparatistes).

Est-on obligé de faire un contrat de mariage avant de se marier ?

Non, il est possible de se marier sans avoir établi de contrat de mariage et, donc, sans avoir choisi un régime matrimonial particulier. Si tel est votre cas, c'est le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts qui s'appliquera d'office.

Conçu pour le cas général, ce régime trouve ses limites dès que se présente une situation familiale ou patrimoniale particulière (professions entraînant des risques financiers, par exemple). Pour plus de sécurité, n'hésitez pas à consulter un notaire avant de vous marier et à lui demander conseil

Quelle est la différence entre tutelle et curatelle ?

La tutelle s'adresse à une personne qui ne peut agir par elle-même et doit être représentée d'une façon continue et dans tous les actes de la vie. Le tuteur (nommé par le juge des tutelles) est le représentant légal de la personne protégée. Il prend soin d'elle et assure la gestion de son patrimoine. À ce titre, le tuteur peut agir seul pour certains actes de la vie courante. Pour les plus importants (vendre un immeuble, faire une donation...), il doit recueillir le consentement du juge des tutelles.

La curatelle est destinée à une personne qui, sans être hors d'état d'agir par elle-même, a besoin d'être conseillée ou contrôlée d'une manière continue pour les actes importants.

  •  Imprimer