Par Marie Christine Ménoire, le 25 Avril 2016 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je protège les miens

Devenir propriétaire est souvent l'une des priorités du couple. Mais selon votre situation "conjugale", la solution à adopter n'est pas forcément la même. Que vous soyez pacsés, concubins ou mariés, il est indispensable d'avoir toutes les cartes en main pour mener votre projet en toute sérénité.

Selon un récent sondage Immonot, la plus belle preuve d’amour ne serait pas de se marier, mais d’acheter un bien immobilier à deux. Mais selon votre situation "matrimoniale", les conditions d’achat ne seront pas les mêmes et les conséquences en cas de séparation ou de décès non plus.

Vous êtes mariés : attention au régime matrimonial

Le "statut" du bien que vous allez acheter va dépendre, en grande partie, de votre régime matrimonial.

  • Si vous êtes mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (comme près de 80 % des Français), chacun est réputé être propriétaire pour moitié des biens achetés après le mariage. Et ce, même si l’un des époux a participé financièrement à l’achat pour une part plus importante.

Si une part du financement provient d’une donation ou d’une succession recueillie par l’un des époux, le notaire vous conseillera de le mentionner dans l’acte d’achat. En termes juridiques, il s’agit d’une "déclaration de l’origine des deniers". En cas de séparation, l’époux qui aura financé l’achat par ce biais obtiendra un "dédommagement" équivalent (juridiquement on appelle cela "une récompense").

  • Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux. Quid alors du logement ? L’immeuble est la propriété exclusive de celui qui l’a financé. Dans ce cas de figure, il est fortement conseillé d’acheter en indivision avec des fonds provenant des deux époux. Les deux époux seront alors propriétaires à hauteur de leur investissement.
  • Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle, vous êtes tous les deux propriétaires à parts égales du logement, même s’il a été acquis par un seul d’entre vous.
  • Si vous êtes mariés sous le régime de la participation aux acquêts, le fonctionnement est identique à celui de la séparation de biens. En revanche, en cas de rupture, chaque époux a vocation à recevoir la moitié des acquêts de l’autre, c’est-à-dire la moitié de son enrichissement durant le mariage.

Les droits du conjoint survivant sur le logement

Le conjoint survivant a le droit d’occuper gratuitement, pendant 1 an, le logement familial et peut utiliser l’ensemble des biens qui s’y trouvent (usage à titre gratuit). Cette disposition est valable si le bien était la propriété des deux époux ou seulement celle de la personne décédée. Elle s’applique également quand le logement était en indivision entre le défunt et une tierce personne ou si les époux étaient locataires. Ce droit temporaire est d’ordre public : impossible de le supprimer par testament ! Il s’exécute automatiquement et il n’est pas nécessaire de le réclamer.

Dans le délai d’1 an à compter du décès, le conjoint peut demander à bénéficier sa vie durant d’un droit d’habitation du logement et d’un droit d’usage des meubles le garnissant (c’est ce qu’on appelle le droit viager au logement). Sauf si le défunt avait privé son conjoint de ce droit par testament authentique (ce qui est assez rare en pratique). Il peut donc habiter le bien jusqu’à son décès et cela, même s’il se remarie. Ce droit vient en diminution de la part d’héritage de l’époux survivant. Si la valeur de ce droit est inférieure à sa part de succession, il a droit à un complément. Si elle l’excède, il en conserve le bénéfice et n’a rien à verser aux autres héritiers.

Si le conjoint survivant reste dans le logement familial, il doit s’acquitter des réparations d’entretien et des impôts locaux. Il ne pourra ni céder ni louer ses droits, sauf si le logement n’est plus adapté à ses besoins. Alors, il peut le louer afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement.

Vous êtes concubins : une liberté qui peut coûter cher

Être récalcitrant au mariage n’interdit pas de rêver d’un toit pour deux. Reste qu’au regard de la loi, les concubins sont des "étrangers" et ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Cela aura notamment des répercussions en cas de décès d’un des concubins.
D’où la nécessité de se protéger réciproquement et de privilégier un achat :

  • en indivision. C’est le montage juridique le plus courant pour les couples vivant en union libre. À la signature de l’acte d’achat, chacun des concubins devient propriétaire du bien, proportionnellement à son apport financier (30/70, 50/50...). La répartition doit être inscrite dans l’acte de vente pour éviter d’éventuels conflits en cas de séparation. Si rien n’est indiqué, le bien immobilier appartiendra pour moitié à chaque acquéreur ;
  • en SCI (Société civile immobilière). Les concubins constituent une société civile immobilière qui achète directement le bien. Les co-acquéreurs sont alors détenteurs de parts sociales en fonction de leur apport financier. La SCI évite les risques de blocage pouvant survenir avec l’indivision. Lorsque les concubins se séparent, deux solutions sont envisageables :
  • La solution amiable : les concubins peuvent vendre le logement et récupérer le montant équivalent à leur quote-part sur le prix. Ils peuvent aussi décider que l’un des concubins rachète la quote-part de l’autre et devienne le seul propriétaire du bien.
  • Le partage judiciaire du bien : lorsque les concubins ne peuvent se mettre d’accord, c’est le juge qui procédera au partage du bien. En pratique, le bien est souvent vendu et les concubins récupèrent leur quote-part sur le prix de vente du bien.

Pour être sûr d’assurer un toit à son compagnon lorsque l’on n’est pas marié ni pacsé, certaines précautions s’imposent. Le testament lui donnera la possibilité de recueillir une partie de vos biens, à condition toutefois de ne pas porter atteinte à la réserve héréditaire, c’est-à-dire à la part de succession attribuée d’office à certains membres de la famille du défunt (enfants...).

En cas d’achat en indivision par des concubins, l’indivision se poursuit au-delà du décès avec les héritiers du défunt. Le survivant n’a donc pas le droit de continuer à occuper le logement postérieurement au décès, sauf autorisation des héritiers. Cette situation précaire peut être évitée en prévoyant une clause de "faculté d’acquisition" intégrée dans l’acte d’achat. Elle permettra au survivant d’acquérir la quote-part du défunt (à condition d’en avoir les moyens financiers bien évidemment).

Vous êtes pacsés : un peu plus de protection

Sans être la « panacée », le Pacs organise plus la vie à deux qu’une simple union libre. Officialisé par le biais d’une convention écrite, il engendre des droits et obligations pour chaque partenaire. Contrairement à l’union libre, il rend les partenaires solidaires des dettes contractées, notamment pour le logement. Comme dans le cadre du mariage, le sort du bien acheté va dépendre du régime choisi dans la convention de Pacs. Les partenaires doivent, en effet, choisir entre la séparation de leurs patrimoines (le régime par défaut) ou l’indivision (sur option). En cas d’achat commun, sauf disposition contraire dans la convention de Pacs, le logement est réputé indivis par moitié.

En cas de séparation et de rupture du Pacs, le bien peut être vendu et son produit partagé entre les pacsés (à hauteur de leur quote-part respective le cas échéant). Si l’un des partenaires désire conserver le logement, il peut faire valoir son droit de priorité pour racheter la part de l’autre.

C’est surtout en cas de décès d’un des partenaires que le Pacs est plus protecteur que l’union libre. Ils bénéficient notamment de la possibilité d’user gratuitement du logement familial pendant un an, à compter du décès du partenaire (au même titre que le conjoint survivant).

Conseil : si vous souhaitez acheter un bien immobilier sans être mariés, parlez-en à votre notaire qui vous proposera une solution sur mesure, en fonction de votre situation.

Côté financement ça se passe comment ?

Le plus souvent, les deux membres du couple (qu’ils soient mariés, pacsés ou concubins) souscrivent ensemble l’emprunt qui leur permettra de financer leur achat immobilier. Le contrat de prêt comportera généralement une clause dite de "solidarité". En cas de défaillance d’un des membres du couple, l’établissement prêteur pourra demander à l’autre le remboursement intégral des mensualités du prêt.

Si une séparation survient, cela ne dispensera pas de rembourser le prêt. Si celui-ci a été souscrit avant la séparation, les co-emprunteurs pourront, s’ils sont d’accord, demander à la banque de reporter la totalité du prêt sur celui qui garde le logement. Il faudra dans ce cas qu’il dispose de la solvabilité suffisante et qu’il obtienne l’accord de la banque pour reprendre le prêt à sa charge.


Connaissez-vous la tontine ?

Sous ce nom à consonnance quelque peu désuète, se cache un mécanisme juridique destiné essentiellement aux concubins. Cette clause, à prévoir dans l’acte d’acquisition, leur permet d’acheter un bien en précisant que le survivant sera le seul propriétaire de la totalité du bien. Le bien est censé ne jamais avoir appartenu au défunt. Seul l’acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l’origine. C’est ultra protecteur pour le survivant étant donné que les héritiers du premier décédé ne pourront pas prétendre à quoi que ce soit. Deux inconvénients :

  • le risque de blocage en cas de séparation du couple. Une clause de tontine ne peut être rompue qu’avec l’accord des deux signataires ;
  • la fiscalité. Quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux à condition que la valeur du bien ne dépasse pas 76 000 euros. Si le prix du bien excède ce chiffre, le concubin survivant devra acquitter des droits de succession au taux de 60 % sur la moitié de sa valeur. Compte tenu des prix de l’immobilier pratiqués actuellement, cela explique que cette clause soit rarement utilisée.

À savoir

Quel que soit le statut de votre couple, à partir du moment où vous possédez un bien en indivision, vous devez vous entendre pour le vendre. À défaut, une autorisation du juge doit être obtenue. S’il existe une convention d’indivision à durée déterminée, la vente du bien est impossible avant le terme prévu sauf accord entre vous.

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