Par Christophe Raffaillac, le 5 Octobre 2012 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je transmets

Utilisé pour transmettre un patrimoine, l'usufruit permet de disposer d'un bien en parallèle avec le propriétaire. Pour profiter de ses droits, mais aussi respecter ses devoirs, l'usufruitier a tout intérêt à s'entourer des conseils du notaire.

L'usufruit, un terrain propice aux récoltes !

À l'aube de la retraite, vous vous dites qu'il est peut-être temps de passer le relais pour gérer un patrimoine acquis tout au long  de votre vie. Pour autant, les revenus que vous en percevez constituent un apport appréciable dont vous n'êtes pas prêt à vous passer ! En bénéficiant de l'usufruit (vous devenez "usufruitier"), vous aurez la jouissance du bien (vous pourrez l'habiter, le louer mais pas le vendre), sans être obligé de réaliser les grosses réparations qui pourraient s'imposer dans l'avenir.

Le droit de propriété est divisé en deux :

  • d'un côté, la nue-propriété dont dispose le nu-propriétaire du bien
  • de l'autre, l'usufruit dont profite la personne qui en a l'usage et la jouissance.
Vous pouvez donc donner un bien à votre enfant, en nue-propriété en vous en réservant l'usufruit, votre vie durant.

Selon l'article 578 du Code civil, l'usufruit se définit comme "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété". Généralement mis à profit pour disposer du droit à occuper un logement, l'usufruit permet aussi de percevoir des loyers, des intérêts sur une somme d'argent, des dividendes ou encore récolter les fruits d'une terre agricole. L'usufruit est un droit réel qui peut aussi se vendre (vente du droit d'usufruit temporaire) ou s'hypothéquer.

Entretenir le bien... pour cultiver de bonnes relations

Généralement établi dans un cadre familial, l'usufruit impose à son détenteur un certain nombre d'obligations. La loi prévoit, en effet, que tous les travaux d'entretien soient assumés par l'usufruitier. Il en est de même pour les charges fiscales, taxes foncière et d'habitation, à moins qu'un accord préalable stipule que le nu-propriétaire doit les prendre à sa charge.

Si l'absence d'entretien compromet la conservation du logement, le nu-propriétaire peut saisir la Justice pour faire réaliser les travaux. En revanche, sans l'accord de ce dernier, l'usufruitier ne peut procéder à des travaux importants qui transformeraient le bien. Une répartition des charges, autre que celle prévue par la loi, pourra être précisée dans l'acte notarié.

Dans quels cas peut-on être usufruitier ?

La loi prévoit 2 cas de figure où l'on peut devenir usufruitier :
- En vertu du droit, l'usufruit revient, soit aux parents sur les biens des enfants mineurs, soit au conjoint survivant en présence de descendants, frères, soeurs, neveux, ascendants.
- En fonction d'un contrat et s'il s'agit de la vente ou de la donation d'un droit d'usufruit.
Comme toutes les ressources, l'usufruit peut s'éteindre ! C'est notamment le cas au moment du décès du conjoint survivant.

D'autres situations liées à l'atteinte d'un terme convenu dans le temps, l'achat de la nue-propriété ou encore des abus d'usage (dégradation, défaut d'entretien...) peuvent aussi conduire à une extinction de l'usufruit.

À savoir ! Ne pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation
D'autres démembrements du droit de propriété existent, mais ils donnent à leur titulaire des droits plus restreints que l'usufruit.
Il s'agit notamment du droit d'usage et d'habitation qui permet d'habiter le logement sur lequel il porte mais pas de le louer. En outre, si vous ne l'utilisez pas, vous le perdez. En cas de départ en maison de retraite, un proche ne peut pas occuper le logement à votre place. Vous devez assumer les réparations et l'entretien, sauf si le testament ou l'acte de donation prévoient autre chose.
Ce droit se rencontre fréquemment dans les ventes en viager pour aménager au cédant la possibilité d'occuper les biens cédés. Un droit d'usage et d'habitation sur le logement de la famille peut être aussi attribué en cas de divorce, à titre de prestation compensatoire.
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