Par Christophe Raffaillac, le 24 Octobre 2016 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je gère mon patrimoine

Et oui, indivision rime avec acquisition ou succession. En effet, cette formule peut être mise à profit pour acheter un bien immobilier ou transmettre un patrimoine. Quelles précautions faut-il prendre pour que la cohabitation ne prête pas à confusion ? Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, répond à nos questions.

Largement utilisée en matière de succession, l’indivision séduit de plus en plus de candidats à l’acquisition. Cette situation juridique, qui autorise plusieurs personnes à être propriétaires d’un même bien, offre de nombreux avantages au niveau du financement, de la gestion ou encore de l’entretien. Mais elle présente aussi quelques inconvénients liés au bon fonctionnement de cette petite collectivité. Une convention d’indivision permet d’établir une charte dans l’utilisation du bien, qui évitera, souvent, d’âpres discussions. Quels points faut-il vérifier avant de signer ?

Comment faut-il procéder pour acheter en indivision ?

Il n’y a pas de formalités particulières à accomplir. Chaque acquéreur va se retrouver propriétaire à hauteur de sa contribution financière à l’achat (50/50 ou 40/60), mais sa quote-part ne sera pas matérialisée.
Les proportions de l’achat seront constatées dans l’acte authentique à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée. En cas de vente ultérieure du bien, le prix de vente sera alors réparti dans les mêmes proportions. Chaque propriétaire dispose de droits de même nature sur la maison ou l’appartement.

Dans quels cas l'indivision est-elle une situation subie ?

Après un décès, si la personne possédait par exemple une maison, les héritiers vont se retrouver en indivision. Ils seront propriétaires du bien à plusieurs et leur quote-part sera déterminée en fonction de leurs droits dans la succession.

Un bien en indivision peut-il être habité par un des héritiers ?

C’est possible, mais seulement à certaines conditions qui sont expressément encadrées par la loi. Il faut impérativement  :

  •  avoir l’accord des autres indivisaires, et au cas échéant il faut s’adresser au Tribunal de Grande Instance ;
  •  respecter la destination du bien (ce pour quoi il est fait) ;
  • verser une indemnité aux autres indivisaires car l’occupation de la maison de famille, par exemple, constitue un avantage.  Mais ce n’est pas une obligation, les autres indivisaires peuvent autoriser la jouissance momentanée du bien sans exiger de contrepartie.

Un indivisaire peut-il vendre sa part ?

Il est effectivement possible de vendre sa part. Les autres indivisaires seront dans ce cas prioritaires pour acheter le bien. Cependant, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité. Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage.

Quel est l'intérêt de la convention d'indivision ?

Si les indivisaires souhaitent fixer des règles « noir sur blanc » pour la gestion de l’indivision : la convention d'indivision est la solution. Si lors d'un divorce, les époux ne veulent pas se séparer du logement familial pour les enfants : la convention d'indivision servira à sortir le bien de la communauté. En présence de biens immobiliers, le passage chez le notaire est obligatoire, dans un souci de publicité foncière. Généralement, la convention d’indivision sera établie pour 5 ans et un gérant pourra même être nommé. Les règles de fonctionnement seront ainsi fixées !

Comment se gère l'indivision ?

Il faut bien savoir que le régime de l’indivision est provisoire, ce qui signifie au plan juridique que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Si l’un des indivisaires décide de vendre sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. Mais ces derniers disposent donc d’un droit de préemption sur la quote-part cédée. Dans l’hypothèse où aucun indivisaire n’est candidat pour la racheter, le bien devra être vendu.

Propos recueillis le  19/10/16

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