Par Stephanie Swiklinski, le 8 Décembre 2015 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je gère mon patrimoine

Comment obtenir plus de revenus fonciers sans trop dépenser ? C'est la délicate équation que doivent résoudre Maxime et Virginie pour leur bien immobilier ! Un léger problème que les conseils de Stéphanie, diplômée notaire, vont solutionner.

Propriétaires de leur résidence principale, Maxime et Virginie disposent également d’un bien immobilier familial, reçu par donation. Il s’agit d’un appartement type 2 situé à Limoges,  actuellement occupé par un locataire. Ils souhaiteraient réaliser des travaux pour moderniser le logement et le rendre plus confortable. Construit dans les années 60, l’appartement nécessite en effet d’être rafraîchi.

Comme il génère de faibles revenus locatifs, Maxime et Virginie ont tout intérêt à investir. Ils vont profiter d’aides financières et bénéficier d’avantages fiscaux. À l’aube de la quarantaine, notre couple peut emprunter, mais comment doit-il procéder pour valoriser au mieux ce patrimoine ? Faut-il s’orienter vers une simple rénovation de l’appartement ou envisager une réhabilitation en profondeur ? Comment peuvent-ils améliorer la rentabilité locative de ce logement ? Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, leur livre ses conseils pour valoriser au mieux ce bien de famille.

Conseil n° 1 : Trouver une stratégie locative

Avec cet appartement  à rénover, très bien situé dans Limoges, Maxime et Virginie disposent d’un patrimoine immobilier avec un beau potentiel. D’autant plus lorsqu’ils auront réalisé des travaux, cela les autorisera à revaloriser le loyer. Surtout que Limoges ne fait pas partie des villes où ils risquent d’être encadrés, comme cela sera bientôt le cas dans les zones tendues présentant un déficit entre l’offre et la demande de logements. Mais ils devront respecter certaines conditions comme le logement est occupé. Par ailleurs, cette rénovation donnera plus de valeur à leur bien, si toutefois ils sont amenés à le vendre. Mais comment doivent-ils s’y prendre avec le locataire qui occupe actuellement le logement ?

Conseils de Stéphanie Swiklinski
“Notre couple doit, bien sûr, informer le locataire et obtenir son accord formel quant à la revalorisation du loyer. Pour cela, je leur conseille d’établir un avenant au bail, fixant la majoration qui sera applicable, après l’achèvement des travaux. Cela concerne tous les aménagements apportant une vraie plus-value au logement, tels que la pose de carrelage, la réfection de la plomberie dans la salle de bain… Pour envisager un renouvellement du bail avec le locataire occupant, il faut que les travaux représentent au moins l’équivalent de la dernière année de loyer. Mais ce dernier aura-t-il la jouissance complète de son bien ? Si les travaux se déroulent sur plus de 21 jours, le loyer devra alors être réduit à proportion de la durée du chantier et de la surface du logement dont le locataire a été privé !”

Conseil n° 2 : Bénéficier de prêts aidés

Le financement des travaux fait l’objet de toutes les attentions, puisque le gouvernement encourage fortement la rénovation des logements. Maxime et Virginie doivent profiter de tous les prêts qui vont alimenter leur plan de financement et saisir toutes les aides qui allégeront leur investissement ! À quelles solutions doivent-ils penser absolument ?

Conseils de Stéphanie Swiklinski
“Pour Maxime et Virginie, c’est le moment idéal pour demander à leur banque un Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). D’un montant maximum de 30 000 €, ce prêt permet de financer les travaux améliorant la consommation énergétique. Cela peut concerner l’isolation thermique des parois vitrées, le remplacement du dispositif de chauffage ou encore l’installation d’un système de régulation de la température intérieure… Surtout que le projet de Loi de finances 2016 prévoit de prolonger le dispositif encore 3 ans, au lieu de prendre fin au 31 décembre 2015 comme prévu initialement. Précisons qu’en 2016, l’Éco-prêt à taux zéro devrait être cumulable avec les aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), ce qui s’avère impossible à ce jour.”

Conseil n° 3 : Profiter des aides de l'Anah

S’il est un levier que Maxime et Virginie doivent nécessairement actionner, c’est bien celui des aides pour l’amélioration de l’habitat. Une subvention peut être accordée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) au titre du programme “Habiter Mieux” par exemple. De plus, des aides existent pour tous les travaux visant à améliorer la consommation énergétique du logement. Comment Maxime et Virginie doivent-ils procéder pour en profiter ?

Conseils de Stéphanie Swiklinski
“La demande d’aide doit être adressée à la délégation de l’Anah du département où se situe l’immeuble, qui doit être achevé depuis au moins 15 ans. Les travaux d’amélioration, pour réhabiliter un logement dégradé, améliorer les performances énergétiques, favoriser l’autonomie… peuvent être subventionnés à hauteur de 60 000 € maximum par logement. Ce qui peut se traduire par le versement d’une aide allant jusqu’à 25 % du montant des travaux dans le cadre d’une rénovation énergétique.
Et pour inciter les propriétaires à louer leurs logements à des prix abordables, l’Agence nationale pour l’habitat (Anah) a décidé de leur accorder une prime de 1000 € (sous condition)."

Conseil n° 4 : Générer un déficit foncier

Lorsque les charges d’un bien s’avèrent supérieures aux revenus générés, on parle de déficit foncier. Dans ce cas, Maxime et Virginie peuvent soustraire ce déficit des autres revenus soumis à l’impôt (salaire, dividendes perçus…) dans la limite de 10 700 €. Et s’ils dépassent ce plafond, le surplus est reportable dans les mêmes limites annuelles pendant 10 ans. Cette solution reste une excellente formule pour réduire leur fiscalité en tant que bailleurs d’un bien immobilier. Comment s’y prendre pour en bénéficier ?

Conseils de Stéphanie Swiklinski
“Pour activer un déficit foncier, Maxime et Virginie devront surtout conserver toutes leurs factures pour justifier leurs investissements auprès de l’administration fiscale. Ils pourront ainsi déduire les travaux de rénovation, d’entretien, les frais de gestion, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunts… Le déficit viendra s’imputer sur le revenu global, ce qui réduit la somme soumise à l’impôt sur le revenu, et par voie de conséquence, le montant de l’impôt.”

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