Par Marie Christine Ménoire, le 29 Octobre 2015 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je gère mon patrimoine

Vous envisagez de faire construire sur un terrain qui appartient à votre conjoint. Est-ce une bonne idée ou une éventuelle source d'ennuis ? Quelques précautions permettront une bonne cohabitation !

Construire sur un terrain que vous possédiez avant le mariage est une solution de simplicité. Mais cela peut parfois compliquer les choses, surtout si vous êtes mariés sans contrat de mariage.

Le propriétaire de la maison n'est pas celui que l'on croit

Selon un grand principe du droit, “la propriété du sol entraîne la propriété du dessus et du dessous” (art. 552 du Code civil). En clair, cela signifie que le propriétaire du terrain est aussi le seul propriétaire de ce qui sera construit dessus. Et c’est là que les choses se compliquent ! Imaginons un peu la situation… Vous possédiez avant le mariage un terrain. Votre conjoint n’a donc pas participé à son achat. En revanche, il participe financièrement à la construction de la maison… Aux yeux de la loi, il n’a aucun droit sur celle-ci et n’est pas considéré comme propriétaire. Votre conjoint peut s’estimer lésé, car il a participé à l’enrichissement de votre patrimoine.

Revoyez votre régime matrimonial
Pour être certain que la maison appartienne aussi à votre conjoint, prévoyez dans votre contrat de mariage une “clause d’ameublissement”. La maison tombera ainsi dans la communauté. En cas de décès, au moment de la dissolution du régime matrimonial et du partage, votre conjoint survivant pourra demander l’attribution de ce bien devenu commun.

Un partage tout en équilibre

Au décès d’un des conjoints ou suite à un divorce, les biens propres et les biens communs des époux seront distingués pour être partagés. C’est à ce moment-là que la participation financière du conjoint non propriétaire du terrain sera évoquée. Ce dernier aura droit à ce que l’on appelle une “récompense” pour rétablir l’équilibre de la situation. Le montant de cette “indemnité” sera fixé non pas sur la valeur du terrain, mais sur la base de la plus-value réalisée suite à la construction.

Elle prendra également en compte la proportion dans laquelle les fonds communs ont contribué au financement de la construction. Encore faut-il pouvoir apporter la preuve de cette participation financière et de l’appauvrissement de son patrimoine au profit de celui de son conjoint…

En cas de Pacs ou d'union libre ?

Par définition, l’union libre n’est soumise à aucun cadre juridique. En cas de séparation, le concubin qui aurait participé financièrement à la construction érigée sur le terrain de son compagnon n’aura d’autre recours que de saisir la justice.

Dans le cadre d’un Pacs, l’indemnisation n’est pas non plus automatique. Dans les deux situations, il existe un droit de créance de celui qui a participé aux frais. Pour éviter les litiges, il est vivement conseillé de consulter un notaire avant de se lancer dans le projet de construction.

À savoir

Sans contrat de mariage, vous êtes soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Cela signifie que les biens achetés pendant le mariage appartiennent aux deux époux. En revanche, ceux que chacun possédait avant le mariage, ou a reçu par héritage ou donation, lui appartiennent personnellement (ce sont des biens “propres”).

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