Par Marie Christine Ménoire, le 2 Octobre 2015 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je gère mon patrimoine

L'immobilier ancien est plein de charme avec son côté rassurant, confortable et chaleureux qui manque parfois aux appartements neufs, plutôt impersonnels et "standardisés". Et, en plus, l'ancien vous permet de réduire vos impôts ! Qui dit mieux ?

Philippe et Corinne sont depuis peu tous les deux à la retraite. Originaires de Bretagne, ils n’ont qu’une hâte : quitter Paris, son bruit, son stress et sa pollution. Leur rêve : acheter une vieille maison typiquement bretonne. Et une fois que ce sera fait, pourquoi pas investir, toujours dans l’ancien ! Pour Philippe et Corinne, l’ancien est nettement plus confortable et agréable à vivre que le neuf.

Pourquoi préférer l'immobilier ancien ?

Outre le charme et le sentiment de “solidité” qui s’en dégage, l’immobilier ancien a de nombreux autres atouts :
. vous aurez un plus grand nombre d’opportunités (diversifiées en plus), car l’offre est globalement supérieure à la demande ;
. généralement, les biens anciens sont situés au centre-ville (avec toutes les commodités que cela engendre, notamment pour les personnes âgées ou non, qui auront les transports en commun, les commerces, les écoles… à proximité) ;
. vous aurez plus de chances de trouver un bien de qualité à un coût moindre que dans le neuf (car souvent, il faut faire des travaux, ce qui explique cette décote). Avec la possibilité de réaliser une belle plus-value à la clé si vous faites des travaux et si un jour vous envisagez de revendre ;
. vous visiterez un bien fini, ce qui vous permettra d’en apprécier les avantages et les inconvénients tout de suite ;
. vous pourrez vous installer très vite chez vous (environ dans les 3 mois qui suivent la signature de l’avant-contrat). Ce que vous ne pouvez pas faire, par exemple, dans le cas d’un achat sur plan ;
. en fonction de la nature des travaux, vous pourrez prétendre à des prêts réglementés avantageux tels que l’éco-PTZ, ou des prêts bancaires spécifiques pour financer des travaux d’économie d’énergie. Vous pourrez également demander des subventions à l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Des travaux qui peuvent rapporter gros

Philippe et Corinne ont mis le temps, mais ils ont enfin trouvé la maison dont ils rêvaient depuis longtemps : une petite maison typique avec un grand terrain et pas trop loin de la mer (ils ont pensé à leurs petits-enfants). La revente de leur appartement parisien et leurs économies ont permis de financer cet achat. Certes, quelques travaux sont à effectuer pour rendre la maison un peu plus confortable et éviter de voir l’énergie s’envoler par les fenêtres… et les factures flamber.

Portes et fenêtres sont changées (dans le respect du style architectural breton bien sûr). La chaudière, qui n’était plus toute jeune, a été remplacée par une chaudière utilisant une énergie renouvelable (le bois en l’occurence).
Bien sûr, tout cela a un coût. Philippe et Corinne en sont conscients, mais ils savent également qu’ils pourront bénéficier du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (le CITE).

Conseils
En faisant des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale, Philippe et Corinne pourront bénéficier du Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) de 30 % des dépenses engagées. Le montant de dépenses éligibles est plafonné à 16 000 euros pour les couples imposés en commun. Les frais de pose et de main d’œuvre sont exclus du calcul du crédit d’impôt.

Pour être éligibles au CITE version 2015 (c’est-à-dire avec 30 % de crédit d’impôt), les travaux devront être payés avant le 31 décembre 2015. Rien ne garantit, en effet, que la loi de finances 2016 maintiendra ce dispositif dans les mêmes conditions.


Le Pinel, pas que pour le neuf

Philippe et Corinne sont fans de randonnée et au cours de leurs nombreuses promenades, ils ont eu l’occasion d’admirer plusieurs maisons anciennes en vente. Et ils se sont dit : “Pourquoi pas en acheter une pour la louer et arrondir notre retraite et réduire nos impôts !”.
Mais ils craignent que le dispositif Pinel ne s’applique pas pour un investissement dans l’ancien. Renseignement pris auprès de leur notaire, il s’avère en fait que si.

Conseils
L’ancien peut aussi bénéficier du dispositif Pinel, sous certaines conditions. Le logement acheté doit être “vétuste” et sa réhabilitation doit lui permettre “d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf”. Il est également possible d’acquérir un local à l’origine non affecté à l’habitation afin de le rénover et le rendre habitable.

Les travaux devront être effectués avant le 31 décembre de la 2e année qui suit l’acquisition du bien et la mise en location devra répondre aux mêmes critères de location que dans le neuf (plafonds de ressources des locataires et de loyers). Philippe et Corinne n’auront plus qu’à choisir la durée d’engagement de location qu’ils préfèrent et dont découlera le montant de la réduction d’impôt : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans.

Par ailleurs, ils pourront peut-être se prévaloir d’un déficit foncier pour alléger leurs impôts de 10 700 euros par an. Pour cela, il faut que les frais engagés pour la rénovation et les charges financières (intérêts d’emprunt, taxes foncières…) soient supérieurs aux revenus provenant de la location.

Mettez du caractère dans votre patrimoine

Les vieilles pierres et les beaux bâtiments de caractère ont toujours attiré Philippe et Corinne. Et en Bretagne, les bâtisses en secteur dit “sauvegardé” ne manquent pas. Leur notaire leur a parlé de l’investissement Malraux. Celui-ci leur permettrait de participer à la conservation du patrimoine architectural de leur région, tout en faisant une bonne opération fiscale.

Conseils
Le dispositif Malraux concerne les immeubles à rénover situés en “secteur sauvegardé” ou dans une “zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager” (ZPPAUP). Le principe est simple : vous achetez un immeuble de ce type pour le rénover et le mettre en location. Vous profiterez d’une réduction d’impôt de 30 % pour un achat en secteur sauvegardé et 22 % en ZPPAUP.

Cette réduction s’applique, non pas au prix d’achat du bien, mais aux travaux de rénovation engagés (dans la limite de 100 000 euros) et aux charges liées à l’immeuble. En contrepartie, le bien devra être loué 9 ans (sans plafond de loyer).

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