Par Marie Christine Ménoire, le 24 Septembre 2015 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je gère mon patrimoine

La fin d'année approche. C'est la dernière ligne droite pour prendre les bonnes décisions pour votre patrimoine et trouver les solutions adaptées pour réduire vos impôts tant qu'il est encore temps. Quelques pistes à exploiter...

Isabelle et Didier ont fini de payer leur résidence principale. Leurs deux enfants ont quitté la maison, fini leurs études et ont trouvé du travail. C’est donc le moment idéal pour faire un arrêt sur image et revoir leurs objectifs patrimoniaux et trouver des solutions pour vivre confortablement tout en profitant d’avantages fiscaux toujours intéressants. Plusieurs pistes existent.

Investir dans l'immobilier locatif

Isabelle et Didier sont propriétaires de leur résidence principale depuis 10 ans. Ils ont quelques économies de côté. Alors pourquoi ne pas acheter un appartement dans le neuf (pour éviter la corvée des travaux) pour le louer. Cela leur permettrait de compléter leurs revenus grâce aux loyers perçus tout en réduisant leurs impôts par le biais du dispositif Pinel.
À un moment, ils ont même envisagé d’investir dans une résidence services ou une résidence séniors. Ce type de placement assure des revenus réguliers avec, à la clé, une fiscalité intéressante. Et sans aucune contrainte de gestion.

Conseils
En achetant un bien immobilier dans le neuf pour le louer en Pinel, Isabelle et Didier réaliseront une belle opération pour leur patrimoine. Ce dispositif est particulièrement intéressant, car il autorise le propriétaire à choisir la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). C’est un investissement “à la carte”. En fonction de celle-ci, le taux de défiscalisation sera de 12 %, 18 % ou 21 %. Pour un investissement de 150 000 euros, Isabelle et Didier pourront réduire leurs impôts de :
. 18 000 euros, soit 3 000 euros par an s’ils louent leur bien neuf pendant 6 ans.
. 27 000 euros, soit 3 000 euros par an pour une location de 9 ans.
. 31 500 euros, soit 2 625 euros par an pour une location de 12 ans.
Seule contrainte : respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Autre dispositif fiscal très en vogue : le Censi-Bouvard pour les investissements en résidences services. Qu’elles soient pour étudiants ou pour séniors, elles sont un bon plan du point de vue fiscal. Outre l’assurance d’un rendement de l’ordre de 4 à 6 % (que le logement soit occupé ou pas), vous bénéficierez de la possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat du logement et une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien (plafonnée à 300 000 euros) dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.
Par exemple : Isabelle et Didier achètent un logement meublé éligible à la loi Bouvard dans une résidence services pour 150 000 euros TTC (prix ht : 125 418 euros).
. TVA récupérée  : 24 582 euros.
. Réduction d’impôt loi Bouvard (11 %) = 13 796 euros.
. Sur 9 ans : avantage fiscal annuel de 1 533 €.
. Avantage fiscal loi Bouvard total (récupération de TVA + réduction d’impôts) = 38 378 euros.

À savoir : une des particularités du dispositif Pinel est de pouvoir louer à ses enfants, mais aussi à ses parents. Seule condition : respecter les plafonds de loyer et de ressources exigés.

Faire des travaux de rénovation

La maison d’Isabelle et Didier n’est plus toute “jeune” et, à chaque facture de chauffage qui augmente, ils se disent qu’il faut vraiment faire quelque chose pour mettre un terme à ce gaspillage. Isabelle et Didier sont conscients que de gros travaux (changement de la chaudière, remplacement des fenêtres…) sont indispensables, mais le coût les fait hésiter. Pourtant, ils y gagneraient en confort et leur portefeuille aussi.

Conseils
En faisant des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale, Isabelle et Didier pourront bénéficier d’un Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) de 30 % des dépenses engagées. Le montant de dépenses éligibles est plafonné à 16 000 euros pour les couples imposés en commun.

Vendre ou donner un terrain à bâtir

Isabelle et Didier possèdent, en plus de leur maison, un terrain constructible situé sur la côte de Granit rose en Bretagne. Ils l’ont acheté sur un coup de cœur dans la perspective d’y construire un jour une petite maison pour les vacances. Mais ça ne s’est jamais fait et le terrain est toujours en l’état. Or, il s’avère que leur fils aîné (Thomas) et son épouse (Magalie) travaillent justement à proximité de Lannion. Ils recherchent un terrain pour faire construire.

Isabelle et Didier ayant abandonné leur projet de résidence secondaire en Bretagne sont d’accord pour dire que ce terrain serait plus utile à leur fils et son épouse. Mais ils ne savent pas trop comment faire : leur donner ou leur vendre ? Sachant que dans un cas comme dans l’autre, ils bénéficieront d’un avantage fiscal s’ils se décident avant le 31 décembre.

Conseils
Faire une donation à ses enfants est une sage décision pour anticiper sa succession et éviter les conflits de famille. Elles permettent d’aider ses enfants à un moment où ils en ont besoin. Depuis longtemps, les donations sont encouragées par les Pouvoirs publics.

Depuis le 1er janvier 2015 et jusqu’à fin décembre, les donations de terrains à bâtir bénéficient d’une fiscalité avantageuse. Isabelle et Didier auraient tort de s’en priver. Ils pourront bénéficier d’un abattement de 100 000 euros. En acceptant ce don, Thomas s’engage à construire sur le terrain (pour lui ou ses héritiers) un logement destiné à l’habitation, dans les 4 ans suivant la donation. Si ces conditions n’étaient pas respectées, l’exonération serait remise en cause et les droits à payer seraient recalculés sur la totalité de la donation (c’est-à-dire sans tenir compte des abattements exceptionnels qui ne s’appliquent pas).

3 ans

Si vous souhaitez bénéficier d’une réduction d'impôt ou d’un crédit d’impôt, vous n’avez plus besoin de joindre les justificatifs à votre déclaration de revenus. Cependant, cela ne vous dispense pas de les conserver précieusement au cas où… Le fisc peut, en effet, pendant les 3 années suivant votre déclaration de revenus, vous les réclamer pour effectuer un contrôle. C’est pourquoi, par exemple, pour la déclaration de vos revenus 2014, il est conseillé de conserver les justificatifs jusqu’au 31 décembre 2017.

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