Par Christophe Raffaillac, le 26 Juin 2015 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Je gère mon patrimoine

Des rentrées d'argent pour investir, préparer l'avenir ou s'offrir quelques plaisirs, voilà des perspectives qui séduisent Bertrand et Sandrine, couple de jeunes quadras. Des désirs qui pourraient devenir réalité.

Comment trouver un complément revenus en plus de son activité professionnelle ? Une bonne question que se sont posée Bertrand et Sandrine. Après cette bonne intention, il faut désormais passer à l'action. Reste à identifier le projet qui semble le mieux adapté, car avec ses 2 enfants, notre couple dispose de journées déjà bien remplies !

Monsieur exerce une profession indépendante dans le bâtiment et Madame occupe un poste de responsable des ressources humaines dans une entreprise industrielle. Compte tenu de leurs obligations professionnelles, la nouvelle activité de Bertrand et Sandrine ne doit pas s'avérer trop lourde à gérer. Elle s'inscrit dans une logique de gestion de patrimoine et le recours au notaire semble tout indiqué.

Un contexte qui conduit Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire et consultante pour immonot, à préconiser des solutions à base d'immobilier. Car notre sympathique couple possède déjà sa résidence principale. Il peut songer à financer un bien locatif à crédit. Les loyers perçus et les réductions d'impôts en faveur de l'investissement immobilier permettront de rembourser les mensualités sans nécessiter un effort financier trop important. Examinons les formules qui correspondent le mieux à la situation de Bertrand et Sandrine...

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Financer un bien progressivement au moyen de l'emprunt et sécuriser cette acquisition grâce à l'assurance-décès chômage invalidité, c'est un double avantage qu'offre à Bertrand et Sandrine l'investissement immobilier pour faire un complément revenus. Il est vrai que leur situation financière leur permet de s'endetter à nouveau. Les emprunts souscrits pour acheter leur résidence principale vont se terminer dans 18 mois et leur taux d'endettement s'avère d'ores et déjà inférieur à 15 % de leurs revenus.

À cette situation favorable s'ajoute une conjoncture très propice au plan immobilier. Les prix dans l'ancien demeurent stables, tandis que les taux de crédit atteignent des niveaux records, avec un coût inférieur à 2 % sur 15 ans.

Conseils de Stéphanie Swiklinski
“Sur un plan patrimonial, l’achat d’un appartement ou d’une maison locative a de multiples atouts : aider leurs enfants à se loger, générer un complément de revenus ou servir d’apport pour financer un autre projet. En choisissant un immeuble dans un secteur dynamique et bien situé, cela leur permettra de disposer d’un capital en cas de revente. Détenir des biens immobiliers c’est optimiser, de son vivant, la transmission d’un patrimoine à ses descendants.

Bertrand et Sandrine peuvent ainsi faire une donation à leurs enfants du bien acquis, tout en s’en réservant l’usufruit. Double avantage : cela permet de transmettre en conservant des revenus ! Notre couple de quadras peut également créer une Société civile immobilière (SCI) pour acheter un appartement ou une maison. Le but étant de faire des donations de parts sociales à leurs enfants, en démembrement de propriété. Donner des parts sociales à ses descendants permet, en effet, d’optimiser la fiscalité liée aux abattements fiscaux. D’une façon générale, la création d’une société civile permettra d’associer progressivement leurs enfants à la gestion du patrimoine familial.”


Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien ?

Si investir dans l'immobilier ne fait plus aucun doute pour générer un complément revenus, il convient d'envisager toutes les incidences fiscales et patrimoniales selon qu'il s'agit d'un achat dans l'ancien ou dans le neuf.

Conseils de Stéphanie Swiklinski“
“En optant pour un logement ancien, notre couple dispose d’une offre largement plus importante, surtout pour des produits situés en centre-ville. Car Bertrand et Sandrine envisagent d’investir à Bordeaux, qui se classe désormais au 4e rang des villes françaises au niveau du prix des appartements (source : Chambre des notaires de la Gironde).

Dans l’hypothèse où ils devront sûrement réaliser des travaux, cela peut représenter un avantage fiscal. En effet, si nos investisseurs génèrent un déficit foncier, charges de l’immeuble supérieures aux revenus locatifs, ils pourront déduire jusqu’à 10 700 € de leurs revenus. Ce qui permet de rénover et valoriser le bien tout en réduisant le niveau d’imposition. Autre contexte fiscal dans le neuf si Bertrand et Sandrine achètent sur plan - Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) - et se positionnent sur des programmes éligibles au dispositif Pinel. En louant le bien durant 9 ans, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire, ils pourront déduire 18 % du prix d’achat du bien sur le montant de leur impôt, durant toute la période de la location.

De plus, avec la loi PINEL, ils pourront louer l’appartement acquis à leurs enfants ou à leurs parents, dans une optique d’entraide transgénérationnelle. Exemple : pour un bien de 130 000 €, cela représente un avantage de 130 000 x 18 %, soit 23 400 €, par conséquent un gain sur les impôts à payer de 23 400/9, soit 2 600 € annuels. L’avantage s’avère attractif, mais précisons que le coût d’acquisition du bien sera sensiblement plus élevé que dans l’ancien !”

Budget de notre couple

REVENUS                                  ACTIFS ET DETTES
Salaires                                       Logement : 250 000 €
- Bertrand : 32 000 €                  Épargne
- Sandrine : 28 000 €                 - Livret A : 11 000 €

DÉPENSES                                - assurance-vie : 20 000 €
Charges diverses :                      - PEA : 3 000 €
25 000 €                                     - PERP : 4 500 €

Crédits                                        Dettes : 120 000 €
- immobilier : 6 000 €              
- conso : 4 200 €                        Solde : + 168 500 €
Impôts                                       
- sur le revenu : 8 500 €
- locaux : 3 500 €                     

Capacité d'épargne :
12 800 €

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