Quels sont les biens concernés ?

Seuls les lots de copropriété, neufs et anciens, sont concernés par la loi Carrez. Peu importe qu’il s’agisse d’un appartement, d’un local commercial, industriel ou mixte (usage d’habitation et d’exercice professionnel). En revanche, les lots transmis par succession, donation, ou achetés en l’état futur d’achèvement échappent à cette obligation d’information. En effet, dans ce dernier cas, le promoteur est tenu d’indiquer la superficie «approximative» du bien dès l’établissement du contrat de réservation. Quant au constructeur, il peut se réserver une marge d’erreur de 10 %. Enfin, la loi Carrez ne prend pas en compte les caves, garages et emplacements de stationnement ainsi que les lots et fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m2. Ne sont pas non plus concernés les maisons individuelles et les bâtiments isolés

Que faut-il mesurer ?

Mesurer c’est bien, mais encore faut-il savoir ce qui doit être mesuré ! La notion de surface privative retenue par la loi Carrez est très proche de celle de la «surface habitable». Si on s’en réfère aux textes, seule doit être prise en compte «la superficie des planchers et des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres». Enfin, dans votre calcul, ne comptez pas ce que l’on appelle les «lots de copropriété annexes» (caves, balcons, terrasses, garages…), ni les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m .

Expert ou pas ?

La loi n’impose pas de recourir à un expert pour prendre les mesures. Le vendeur peut donc procéder lui-même à son estimation. Toutefois, l’intervention d’un professionnel, architecte ou géomètre, est utile lorsque l’opération s’avère complexe. Cela renforce la tranquillité du vendeur, le risque d’erreur étant réduit et, dans le cas contraire, l’assurance responsabilité civile du professionnel prendra en charge les frais occasionnés par son erreur de calcul. En vertu de leur devoir de conseil, les notaires sont d’ailleurs les premiers à préconiser le recours à un professionnel. Bien que la loi reste muette sur le sujet, en pratique, c’est le vendeur qui s’acquitte des frais de mesurage. Ceux-ci varient en fonction de la complexité technique du mesurage (nombre de pièces, configuration des lieux, nombre d’ouvertures…).

Et si la loi n’est pas respectée ?

La loi impose la mention de la superficie dès l’avant-contrat (promesse de vente ou d’achat, compromis de vente, contrat de vente sous seing privé) et dans l’acte de vente définitif.

S'il n’y a aucune mention, quels sont les recours ?

C’est quelquefois le cas lors de la signature d’un avant-contrat sous seing privé, c’est-à-dire uniquement entre acheteur et vendeur. L’acquéreur dispose toutefois d’un recours. Il peut demander l’annulation de la vente jusqu’à la signature de l’acte définitif et, au plus tard, dans le mois qui la suit.
Mais attention, l’acquéreur ne peut plus intenter une action contre un avant-contrat incomplet dès lors que la mention de la surface est mentionnée dans l’acte de vente notarié.

Si la surface indiquée n’est pas exacte, que peut faire l'acheteur ?

Il ne suffit pas de mentionner la surface du lot vendu. Encore faut-il que les chiffres correspondent à la réalité.

• Si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, le vendeur ne peut pas, après coup, réclamer un supplément de prix.
• Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants. L’acheteur a un an à compter de la signature de l’acte de vente notarié pour agir. Le Tribunal de Grande Instance peut être appelé à trancher en cas de désaccord entre les parties.

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