Par Marie-christine Ménoire, le 5 Avril 2017 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

Votre maison a un potentiel que vous ne soupçonnez peut-être pas. Si vous savez utiliser ses atouts, vous pourrez la rentabiliser et arrondir vos fins de mois. Quelques idées à creuser !

Vous avez une chambre en trop : louez-la

Votre petit dernier vient de quitter le nid familial. Vous vous retrouvez avec une maison trop grande et deux chambres vides. Si l'une sert de chambre d'amis, pourquoi ne pas louer l'autre à un étudiant ? C'est un bon moyen d'arrondir les fins de mois. Bien sûr, il n'est pas question d'en faire une activité professionnelle à part entière, ni de transformer votre maison en hôtel ou en chambres d'hôtes. Cette formule de location permet à l'hébergeur de mettre un peu de beurre dans les épinards. Elle est très prisée par les étudiants en quête d'un logement à moindre coût, avec la convivialité en plus ! La location à l'année à un étudiant devra faire l'objet d'un bail de location (de 9 mois) et la chambre qui sera louée devra répondre à certaines "normes". Sa superficie doit être de 9m2 minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20m. Elle doit comporter un minimum de mobilier (lit, table de chevet, armoire...). Elle doit posséder au moins une fenêtre et le locataire doit avoir accès à l'eau, à l'électricité, au chauffage, aux sanitaires, à une cuisine... Fiscalement, les loyers issus de cette location sont exonérés d'impôts à condition de respecter certains plafonds. Le loyer hors charges, annuel par mètre carré de surface habitable, ne doit pas dépasser 184 euros en Île-de-France ou 135 euros dans les autres régions. Les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire du logement peut profiter d'un abattement automatique de 50 % si ses revenus locatifs annuels ne dépassent pas  33 100 euros. Lorsque les revenus locatifs du bailleur dépassent le plafond de 33 100 euros, le régime d'imposition passe automatiquement au réel. Ce régime fiscal nécessite la tenue d'une comptabilité, mais ouvre droit à une déduction des charges (frais liés aux travaux d'entretien ou d'acquisition du logement...).  

Vous aimez recevoir : pensez aux gîtes ou chambres d'hôtes

Si vous avez le sens de la convivialité, que vous aimez recevoir et que vous possédez une grande maison, à la campagne, entourée d'un grand jardin, alors pourquoi ne pas vous laissez tenter par l'aventure des gîtes ou d'une chambre d'hôtes. Mais attention ! Il ne s'agit pas de la même chose.
Une chambre d'hôtes est une chambre indépendante avec, de préférence, les sanitaires intégrés. Comme à l'hôtel, les draps sont fournis et le petit déjeuner inclus.  Les touristes partagent la maison du propriétaire et les pièces à vivre sont communes, même s'il est possible que les chambres comportent un salon distinct. En outre, le propriétaire peut proposer, en complément de la chambre, des tables d'hôtes dans lesquelles il va préparer lui-même des repas pour sa clientèle.
Un gîte, quant à lui, est une maison indépendante, meublée et équipée d'une cuisine et de sanitaires. Les habitants peuvent y vivre de manière complètement autonome. Il est tout équipé (vaisselle, électro-ménager...), à l'exception du linge de maison (parfois fourni en location). Et le propriétaire ne fournit pas les repas. Si elle est habituelle, donc déclarée au RCS (Registre du commerce et des sociétés), l'activité de chambre d'hôtes relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.
À savoir : depuis le 1er janvier 2016, les gîtes ruraux (labellisés gîtes de france ou autres) doivent être classés "meublés de tourisme" pour que le loueur bénéficie du plafond de 82 800 € pour l'application du micro-BIC.

Avant de commencer

Ouvrir un gîte ou des chambres d'hôtes ne se fait pas à la légère. Avez-vous vraiment le potentiel pour cela (disponibilité, diplomatie, conséquences sur votre vie privée/partage des espaces et du temps) ? Est-ce que votre région a un potentiel touristique ? Évaluez la concurrence existante. Estimez les équipements dont vous disposez et ceux que vous devrez acquérir. Peut-être devrez-vous aussi envisager des travaux. L'ouverture d'un gîte ou d'une chambre d'hôtes n'est possible qu'après avoir effectué une déclaration préalable auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Vous ne voulez pas laisser votre maison vide pendant vos vacances : lancez-vous dans le meublé de tourisme

La location d'un meublé de tourisme consiste à louer un local d'habitation meublé (villa, appartement, studio) de manière répétée et pour de courtes durées (journée, semaine ou mois) à une clientèle de passage. Pour pouvoir louer un meublé de tourisme, vous devez respecter un certain nombre de formalités. Si vous êtes propriétaire d'un logement meublé et que vous souhaitez le louer, vous devez le déclarer en mairie, qu'il soit classé ou non, par le biais du formulaire cerfa n°14004*02. Toute personne qui omet cette formalité peut être punie d'une amende. Si vous êtes propriétaire en copropriété, vérifiez que le règlement ne l'interdit pas.

À savoir

Si vous faites appel à une plateforme internet pour la mise en location de votre logement, elle doit vous fournir, en janvier de chaque année, un document indiquant le montant brut des transactions que vous avez opérées par son intermédiaire depuis un an. Cette obligation s'applique pour les transactions effectuées à partir du 1er juillet 2016. Depuis le 1er janvier 2017, toutes les personnes gagnant plus de 23 000 euros par an, en passant par Airbnb et consort, sont soumises aux cotisations sociales. Dès 2019, les plateformes seront obligées de déclarer au fisc les revenus des utilisateurs.

Votre résidence secondaire aussi...

C'est bien connu : une résidence secondaire coûte cher. Surtout si elle reste fermée plusieurs mois de l'année. La louer afin d'en amortir les frais peut se révéler lucratif. Vous avez le choix entre :
  • la location saisonnière. Le loyer de la semaine de location en pleine saison s'élève en moyenne entre 1 500 et 2 000 euros. Quant à la durée de location, elle peut atteindre en moyenne 10 semaines (de juin à septembre). À vous de faire le calcul !  Si vous louez une location saisonnière « classique » (c'est-à-dire ni en gîte rural classé, ni en chambre d'hôtes), vous bénéficiez automatiquement et sans formalité du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 33 100 euros par an. Sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement de 50 %, ce qui signifie que seulement 50 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés. Vous pouvez aussi choisir d'être soumis au régime réel. Cela consiste à déduire de vos recettes annuelles, l'ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire les charges de propriété et de gestion (intérêts d'emprunt, grosses réparations...) au prorata de la durée de location et les charges se rattachant à la location (frais d'annonces par exemple) en totalité ;
  • la résidence tourisme. C'est l'option facilité et zéro souci. Votre résidence secondaire sera située dans un ensemble immobilier doté d'un certain nombre de services (accueil, ménage, restauration, salle de sports...), géré par un exploitant avec qui vous signerez un bail commercial. En dehors des périodes que vous vous réserverez pour y séjourner (jusqu'à 8 semaines par an), l'appartement sera loué et pourra vous procurer un rendement entre 3,4 et 4,5 %.

À savoir

Depuis la loi de finances 2017, les résidences de tourisme ne bénéficient plus du dispositif fiscal Censi-Bouvard. En revanche, si la résidence de tourisme où vous avez investi a plus de 15 ans et a besoin d'être rénovée, il est désormais possible de bénéficier, sous certaines conditions, d'une réduction d'impôt pour réaliser les travaux nécessaires. Cette réduction est égale à 20 % des dépenses engagées dans la limite de 22 000 euros par logement réhabilité pour l'ensemble des dépenses éligibles (ravalement, rénovation énergétique, travaux d'adaptation aux personnes handicapées) votées entre 2017 et 2019.
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