Par Christophe Raffaillac, le 9 Mars 2016 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

Comment obtenir un bon complément de revenus pour Marc et Sylvie qui possèdent une petite maison de campagne. Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, leur livre quelques pistes pour organiser au mieux la gestion de ce bien à titre saisonnier.

Marc et Sylvie, couple de quadras, possèdent une maison de campagne dans le Limousin. Leur bien se situe en secteur rural, une location à l’année semble donc difficile à envisager. Dans ce cas, ne peuvent-ils pas le louer à titre saisonnier ? Un projet qui séduit largement notre couple, mais il se demande comment procéder pour exploiter au mieux son bien et en limiter l’impact fiscal. Autant de questions qui l’amènent à s’interroger sur l’opportunité de réaliser des travaux, qui pourront entraîner un déficit foncier. Au contraire, faut-il le laisser en l’état, mais en le louant moins cher ? Doivent-ils le déclarer comme gîte, car ce mode de location fonctionne bien ? Dans cette hypothèse, quelles  seront les incidences et ont-ils intérêt à opter pour ce statut ? Face à toutes ces questions, les conseils de Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, vont les aider à prendre les bonnes décisions !

Quels sont les avantages de la location saisonnière ?

S. Swiklinski : S’ils louent leur maison de campagne à l’année, Marc et Sylvie ne pourront plus en profiter ! La solution de la location à titre saisonnier présente un premier avantage. Autre atout non négligeable : le montant des loyers. En proposant le bien à des périodes très prisées, durant les vacances scolaires et l’été, la location s’effectuera à la semaine et représentera à peu près l’équivalent d’un loyer mensuel. Sachant qu’ils peuvent raisonnablement tabler sur 12 semaines à 350 euros en moyenne, cela leur procurera un revenu de 4 200 euros. Loué à l’année, le bien leur rapporterait environ 400 euros par mois sur 12 mois, soit 4 800 €. Ce qui situe les 2 formules à des niveaux de revenus assez proches.

Dès lors que notre couple opte pour cette forme de location à titre saisonnier, les loyers perçus devront obligatoirement être déclarés pour être soumis à l’impôt sur le revenu. Cette location étant meublée, ils devront effectuer une déclaration dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Deux possibilités s’offrent à eux s’il s’agit d’une location saisonnière classique :

  • le régime forfaitaire si les recettes sont inférieures à 32 900 euros. Sur ces recettes, un abattement de 50 % s’applique. Seuls 50 % des loyers et charges seront réintégrés dans l’ensemble des revenus. Le fonctionnement est simple et ne nécessite pas de connaissances particulières en comptabilité !
  • le régime réel consiste à déduire des recettes les frais et charges pour leur montant réel. Ce régime est beaucoup plus complexe et requiert la tenue d’une comptabilité.

Conseil : Marc et Sylvie vont se simplifier la tâche en optant pour le régime du forfait.

Marc et Sylvie ont-ils intérêt à transformer cette maison de campagne en gîte ?

S. Swiklinski : Sur le plan touristique, l’avantage est indéniable. Dans un secteur rural comme le Limousin, les vacanciers apprécient les biens de caractère, que l’on trouve essentiellement dans le réseau des gîtes. Une formule qui devrait leur garantir un bon taux d’occupation !

Pour pouvoir ouvrir un gîte, Marc et Sophie devront faire une déclaration préalable à la mairie de la commune où se situe le bien, via le formulaire Cerfa no 14004*02. Il faudra remplir des conditions concernant les équipements de la maison et se trouver dans une zone rurale à vocation touristique. Ils peuvent même obtenir un classement préfectoral pour figurer sur la liste des meublés de tourisme.
L’avantage du gîte rural réside dans l’avantage fiscal !

En effet, si Marc et Sylvie louent leur bien comme gîte ou meublé de tourisme, ils pourront opter pour le régime forfaitaire si leurs recettes ne dépassent pas 82 200 euros. Dans ce cas, l’abattement atteint 71 %, ce qui signifie que 29 % seulement des loyers et charges seront réintégrés dans leurs revenus ! Ce qui récompense tout le travail de gestion que notre couple devra assurer pour accueillir ses locataires et entretenir le bien. À défaut, il devra le confier à un prestataire.

Conseil : Marc et Sylvie ont intérêt à créer un gîte compte tenu des avantages fiscaux.

Peuvent-ils compter sur des aides à la rénovation ?

S. Swiklinski : Les gîtes peuvent en effet bénéficier, au titre de la rénovation du patrimoine, de différentes aides. Marc et Sylvie peuvent s’adresser au conseil départemental, conseil régional, voire à l’Europe - via le Fonds européen de développement régional ou Fonds européen agricole pour le financement rural ou Faeder - pour bénéficier de subventions. Autre piste, générer un déficit foncier qui permettrait de réduire les impôts de Marc et Sylvie. Il résulte de toutes les dépenses liées aux travaux, qui viennent en déduction du revenu annuel, dans la limite de 10 700 €. Il faudra s’assurer que le logement est loué durant les trois années après que l’imputation a été pratiquée.

Dans tous les cas, il est conseillé de proposer un logement énergétiquement performant, puisqu’il sera occupé de manière occasionnelle. Il faut qu’au moment voulu le bien puisse être chauffé de manière efficace et performante. L’obtention d’une prime énergie, qui sert à financer ce genre de travaux, sera également la bienvenue. Accordée par les fournisseurs d’énergie, cette aide vient compenser leurs émissions de carbone, en finançant les travaux d’économies d’énergie. Plus d’informations sont disponibles sur le site primesenergie.fr.

Conseil : Marc et Sylvie doivent profiter des aides en vigueur pour rénover leur maison à moindres frais.

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