Par Marie Christine Ménoire, le 30 Décembre 2015 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

Vous rêvez d'acheter un appartement en vue de le louer. Mais une question vous fait hésiter : cette opération sera-t-elle vraiment rentable ? Pour le savoir, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Explications.

Lorsque l’on investit dans un bien locatif, le premier objectif recherché est la rentabilité de ce placement. Mais rien ne permet d’affirmer, de prime abord, que ce sera le cas… Seule solution : dès l’élaboration du projet, prendre ses “précautions” et suivre quelques conseils basiques. Par exemple, pour savoir si votre investissement locatif sera rentable, ne vous arrêtez pas aux seuls loyers que vous percevrez. Certes, ils doivent être pris en compte dans vos calculs, mais ils ne sont pas les seuls éléments déterminants. Une bonne rentabilité repose sur bien d’autres critères…

Tenez compte du marché immobilier

Ne jetez pas votre dévolu sur une ville où la demande locative est rare. Ce serait un échec à coup sûr. Optez pour des secteurs où vous serez certain de trouver des locataires et renseignez-vous sur le marché locatif local. Privilégiez les villes à fort potentiel économique. Pour obtenir toutes ces informations, renseignez-vous auprès de professionnels vraiment au fait de la conjoncture immobilière (et en premier votre notaire, bien sûr).

Choisissez l'emplacement

La zone géographique est, certes, importante mais elle ne fait pas tout. À un niveau plus “local”, il vous faudra “recentrer” votre recherche sur le quartier. Après l’emplacement, l’environnement sera votre second critère de sélection. Évitez les quartiers isolés, mal desservis par les transports en commun… Lors de votre prospection, mettez-vous à la place de votre locataire potentiel. Il est évident que votre choix se porterait sur un quartier “vivant”, proche de toutes les “commodités” (transports, commerces, établissements scolaires, crèche, médecin…), ayant des équipements sportifs et/ou culturels, des espaces verts…

Ne voyez ni trop grand ni trop petit

Un appartement trop grand, ou à l’inverse trop petit, peut faire “fuir” les locataires. Mais il est bien évident qu’un étudiant ou un jeune célibataire n’aura pas les mêmes besoins qu’un couple avec 2 enfants. Pour trouver le bon équilibre, privilégiez les petites et moyennes superficies (2/3 pièces) qui composent l’essentiel du marché locatif (surtout dans les villes universitaires où les étudiants ont souvent du mal pour trouver un toit).

En revanche, les locataires “tournent” plus souvent, ce qui risque d’entraîner des frais de remise en état, mais aussi des périodes de vacance du logement. Côté revente, les 2 pièces trouvent facilement preneurs. C’est donc une bonne opportunité pour valoriser votre patrimoine. Les grands appartements et les maisons attireront, en priorité, des familles à la recherche de plus d’espace et vous garantiront plus de stabilité. Car cet élément est à prendre en considération.

Astuce
Le dispositif Pinel vous autorise à réaliser deux investissements dans l’année, dans la limite de 300 000 € par an. Vous pouvez donc investir dans une petite surface avec une capacité d’épargne moindre, et si, par chance, celle-ci augmente en cours d’année, vous pourrez envisager un autre investissement (dans la limite du plafond de 300 000 €).

Évaluez la rentabilité du logement

S’il est une équation essentielle à résoudre, c’est bien celle de la rentabilité de votre investissement. L’immobilier offre de bonnes garanties et constitue une vraie opportunité au plan patrimonial. Il assure la possibilité de se constituer un capital ou de générer des revenus complémentaires dans de très bonnes conditions, compte tenu de la conjoncture actuelle. Mais, comme tout placement rémunérateur, les risques ne sont pas neutres. Mieux vaut donc se livrer à quelques simulations pour vérifier la rentabilité de son opération immobilière. Pour évaluer le rendement auquel vous pouvez prétendre, livrez-vous aux calculs suivants :

  • la rentabilité brute = loyer annuel / prix du logement x 100
    =>Exemple pour un studio acheté 130 000 € et loué 450 € : (450 x 12) / 130 000 x 100 = 4,15 %
  • la rentabilité nette = loyer annuel - charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix du logement x 100.

Dopez la rentabilité de votre investissement !

Si la rentabilité d’un investissement “classique” vous semble un peu faible, sortez des sentiers battus et profitez des opportunités qui peuvent se présenter :

  • osez investir dans des quartiers anciens ou peu cotés au moment où vous achetez, mais au fort potentiel. Ce sera le cas des quartiers en reconversion, ou de la périphérie des “friches industrielles”, où naissent souvent des quartiers neufs très prisés et qui deviennent ensuite hors de prix à l’achat. En anticipant, vous pourrez ainsi acheter en dessous du prix du marché et faire une bonne affaire ;
  • pensez à la colocation. Les étudiants et les jeunes actifs sont très demandeurs de ce type de location. Vous ne perdrez pas au change, car il y aura très peu de période (voire aucune !) de vacance locative, et financièrement vous serez gagnant. Un appartement en colocation peut se louer légèrement plus cher qu’un appartement en location standard. Vous limiterez aussi les risques d’impayés de loyers par le jeu de la clause de solidarité, vous permettant de vous retourner vers tous les colocataires en cas de souci ;
  • optez pour un investissement dans une résidence services. Rentabilité intéressante, facilité de gestion, fiscalité attractive… les résidences-services figurent en tête dans la liste des placements immobiliers prisés par les investisseurs. Outre le fait de “décharger” des soucis de gestion, la résidence services offre une rentabilité avoisinant bien souvent les 3,5 à 4,5 %. Sans compter les avantages fiscaux découlant du dispositif Censi-Bouvard : sous certaines conditions, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient hors taxe du logement, retenu dans la limite de 300 000 € par investissement. Sans oublier la possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat du logement !
  • louez en meublé et bénéficiez des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

L’achat dans l’ancien à rénover : une piste à exploiter
Acquérir dans l’ancien avec travaux peut vous permettre de booster votre rentabilité :

  • l’ancien est moins cher à l’achat et la marge de négociation est normalement plus importante pour l’acquéreur.
  • vous pouvez “faire du déficit foncier” et payer moins d’impôt. Le revenu foncier imposable est la différence entre le montant du revenu brut (loyers perçus) et le total des charges de la propriété. Or, parmi les charges déductibles, figurent notamment les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire, les primes d’assurance, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt…

Réduisez vos impôts

Avec le dispositif Pinel, sous certaines conditions, les investisseurs dans le neuf peuvent réduire leurs impôts de façon conséquente. Ils ont le choix entre 3 options au niveau de la défiscalisation et de la durée de location : 12 % de réduction d’impôts pour 6 ans de mise en location, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans.

Du neuf de "qualité"

Le logement choisi devra répondre aux dernières normes de construction. C’est un gage de qualité et de confort. Par ailleurs, vous serez à l’abri des mauvaises surprises. Mais cela ne vous dispense pas d’être vigilant et de préférer un promoteur ayant pignon sur rue. N’hésitez pas à visiter des appartements témoins. Si le programme n’est pas encore construit, demandez à visiter des constructions similaires.

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