Par Stephanie Swiklinski, le 2 Septembre 2016 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

La location meublée (hors résidence de tourisme) est prisée par les locataires et les propriétaires : 20 % des logements seraient loués meublés ! Ce mode de location présente toujours des avantages ... même après le passage du cyclone ALUR !

Avec la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR), on assiste à un rapprochement entre le statut de la location vide et le statut de la location meublée. Après sa publication, cette loi continue à faire polémique, laissant dans le flou bailleurs et locataires ! Certaines dispositions sont en vigueur et d'autres, dans l'attente des décrets d'application.
 

Location meublée : quel statut ?

La loi ALUR l'a décrit ainsi : "un logement meublé est un logement décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante." Le propriétaire doit donc veiller à ce que le locataire arrivant dans les lieux ait tout ce qu'il lui faut. Le souci est qu'il n'existe toujours pas de liste "légale" du mobilier devant se trouver sur place !
La location en meublé a plusieurs avantages.
1. La durée du bail est courte
Contrairement à un logement vide dont la durée du bail est de 3 ans, vous pouvez louer pour 1 an, renouvelable par période d'1 an, dès lors que cela constitue la résidence principale de votre locataire. Vous avez même la possibilité de ne louer que pour 9 mois non renouvelables, s'il s'agit d'un étudiant.

2. La gestion est plus souple pour le propriétaire-bailleur !
Quand le logement est la résidence principale du locataire, le propriétaire-bailleur doit seulement respecter un préavis de 3 mois (6 mois pour une location vide). En revanche, il doit justifier le congé au locataire (volonté de reprendre le logement ou le vendre, motif sérieux et légitime comme le non paiement des loyers par son locataire). Dans ce type de contrat, le congé pour vendre ne vaut pas offre de vente à son locataire, qui n'a pas de droit de préemption.

3. Le locataire peut donner rapidement son congé
Le locataire peut résilier son contrat à n'importe quel moment, sans avoir à motiver sa décision, dès l'instant où le logement constitue sa résidence principale. Par contre il doit respecter un délai de préavis de 1 mois. Quant au dépôt de garantie, si le logement constitue la résidence principale du locataire, il est plafonné à 2 mois de loyer hors charges en location meublée.
Important !
Avec la loi ALUR, les propriétaires-bailleurs ne peuvent plus fixer librement les loyers, ils sont désormais encadrés dans les zones dites "tendues".

Location meublée : professionnelle ou non ?

En investissant dans le logement locatif meublé, le propriétaire-bailleur bénéficie d'une fiscalité attractive !

  • S'il perçoit moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an : il est dans le cas du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les revenus tirés de la location seront alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce statut ne nécessite pas d'inscription au registre du commerce et des sociétés. Cela permet de déduire l'intégralité des charges foncières (taxe foncière, charges d'entretien...).
    Sous certaines conditions, le propriétaire-bailleur peut avoir une réduction d'impôt sur le prix de revient de son acquisition grâce à la déclinaison de ce dispositif avec la loi CENSI-BOUVARD.
  • S'il perçoit plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an et qu'ils sont supérieurs à ceux provenant des autres revenus d'activité du foyer : le propriétaire-bailleur est dans le cas du loueur en meublé professionnel (LMP). Il a alors l'obligation de s'inscrire (ou l'un des membres de son foyer fiscal) au registre du commerce et des sociétés.

 Ce statut permet également de déduire de son revenu global la totalité de ses charges foncières. Enfin, s'il décide de revendre le bien loué après un délai de 5 ans, le propriétaire-bailleur sera exonéré de plus-value, à condition que les recettes hors taxes, réalisées au cours de l'année civile précédant la vente, n'excèdent pas 90 000 euros. En revanche, il y a une taxation partielle entre 90 000 et 126 000 euros.

Le statut LMNP cumulable avec le CENSI-BOUVARD

La location meublée est très répandue : louer, par exemple, une partie de son habitation à des étudiants, chambres d'hôtes, etc. Pour les investisseurs souhaitant sécuriser leur placement, la location meublée dans le neuf ou en état futur d'achèvement s'applique tout particulièrement dans 4 grands secteurs d'activité : les résidences étudiantes, d'affaires, de tourisme, médicalisées ou pour personnes âgées.
Dans ces domaines, le logement est donné à la location à un exploitant par bail commercial, pendant 9 à 11 ans. Ce dernier s'assure des locations et de la gestion de la résidence.

Attention !
Vous n'avez que jusqu'au 31/12/2016 pour acheter un logement de ce type !
Vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le prix de revient du bien de 11 % et prétendre à une récupération de TVA. Le montant de l'investissement par an est plafonné à 300 000 euros.

Le régime BIC, c'est quoi ?
Contrairement à la location nue soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée obéit au régime des BIC. Elle est taxée fiscalement dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sur votre feuille d’impôt. Le propriétaire qui donne en location un meublé se retrouve, en quelque sorte, avec la “casquette” d’un “entrepreneur”. Fiscalement, vous pouvez choisir entre :
- le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire), si vos recettes ne dépassent pas 32 900 euros. Vous bénéficiez également d’un abattement de 50 % sur vos recettes ;
- le régime réel au-delà de 32 900 euros ou, sur votre demande, auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.
Vous déduisez de vos recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxe, frais de syndic et de gestion…) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers, lorsque vous les déclarez). En diminuant vos recettes, vous diminuez vos impôts !

Le saviez-vous ?

La location meublée d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale est exonérée d'impôt au titre des sommes encaissées, si le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Le logement doit être également la résidence principale du locataire.

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