Par Marie Christine Ménoire, le 2 Juin 2015 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

Les loyers impayés demeurent une hantise pour bon nombre de propriétaires. Ils représentent, chaque année, 2 à 3 % du montant des loyers versés. Mais ce n'est pas une fatalité. Plusieurs dispositifs existent pour vous éviter cette "mésaventure".

Choisissez le "bon" locataire

Première précaution : assurez-vous de la solvabilité et de la pérennité de l'emploi du locataire. Mais attention ! La loi interdit aux propriétaires de demander des justificatifs trop personnels ou pouvant être assimilés à de la discrimination (extrait de casier judiciaire, copie du contrat de mariage, dossier médical sauf en cas de demande de logement adapté, etc.). En revanche, le propriétaire est en droit de demander à son futur locataire son contrat de travail, ses derniers bulletins de salaire, son dernier avis d'imposition, un relevé d'identité bancaire, les dernières quittances de loyer du logement qu'il a occupé.

Délai de paiement pour les loyers
Le locataire n'ayant pas payé ses loyers à temps peut demander au juge un délai de 3 mois pour s'acquitter de sa dette (avant la loi Alur, ce délai était de 2 mois).

Prenez une "caution"...

Lors de la signature d'un bail, il est fréquent que le propriétaire demande la caution d'un tiers qui devra s'acquitter des loyers en cas de défaillance du locataire en titre. Il peut s'agir d'une personne physique (parent, amis...) ou d'une personne morale (entreprise, banque...).

L'engagement de caution doit être écrit et peut être établi par acte sous seing privé ou notarié. En revanche, le propriétaire bailleur ne peut pas exiger une caution s'il a déjà souscrit une assurance garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance privée. Une exception : le cumul est possible si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Bientôt une caution solidaire de l'État ?
Une prochaine loi devrait instaurer une caution solidaire de l'État, destinée aux jeunes salariés, étudiants et personnes en situation précaire. Le dispositif ne concernerait que les locataires qui ont le plus de difficultés à se loger. Il serait prévu pour la rentrée 2015.

La garantie des risques locatifs (GRL)

La garantie des risques locatifs a pour objectif de permettre l'accès au logement à des personnes ne répondant pas aux critères de solvabilité exigés, tout en assurant au propriétaire le paiement des loyers impayés. Souscrite auprès d'une compagnie d'assurance par le propriétaire, elle le garantit contre les impayés de loyers, les dégradations pouvant survenir et les frais de procédure consécutifs à la défaillance du locataire.

Pensez au bail notarié

Cet acte authentique constitue un "titre exécutoire". Cela signifie que si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire pourra s'adresser directement à un huissier pour mettre en oeuvre une saisie, sans autorisation judiciaire préalable. À la différence d'un propriétaire muni d'un simple bail sous seing privé qui devra, au préalable, saisir la justice... ce qui est beaucoup plus long ! Or, en la matière, la rapidité est souvent un élément déterminant pour le recouvrement de la créance.

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