Par Valérie Ayala, le 13 Mai 2015 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

N'en déplaise aux esprits chagrins, louer à un étudiant a plus d'un avantage. Et ce, quel que soit le type de bien : chambre dans votre maison, appartement vide ou meublé... Vous en doutez ? Voici au moins 4 bonnes raisons de leur faire confiance !

Il a souvent une réputation de "fêtard", parfois celle de mauvais payeur, et inspire généralement de la méfiance chez les propriétaires-bailleurs qui rechignent à lui louer leur bien. À tort car l'étudiant est, dans sa grande majorité, ce qu'on appelle "un bon locataire".
Ce que les étudiants recherchent... Si le studio ou le format 1 pièce sont les plus adaptés, les grandes surfaces sont également recherchées par les étudiants attirés par la colocation. Principal avantage : les étudiants sont, en principe, peu sourcilleux sur le prix du loyer car ils se le partagent. En revanche, il est important que le bien se prête à la colocation. À titre d'exemple, il doit être pourvu d'une grande pièce principale et compter autant de chambres que de colocataires.
Preuve par quatre !

1. L'étudiant a un "bon" profil !

L'avantage avec un étudiant, c'est que l'année universitaire dure moins d'1 an... et que pendant ses week-end et ses (nombreuses) vacances, "le jeune" rentre chez ses parents, ne serait-ce que pour (faire) laver son linge...
Autre avantage : l'étudiant n'est pas ingrat. S'il se sent bien chez "vous", il se chargera de trouver un remplaçant lors de son départ. Ce mode de fonctionnement est d'autant plus appréciable que le turn-over est important chez les étudiants !
 
Simplifiez-vous la vie !
Entre la sélection du locataire, la gestion courante et l'état des lieux, la location peut vite devenir chronophage... N'hésitez pas à confier la gestion locative du bien à un professionnel (votre notaire par exemple) ; cela vous évitera plus d'un tracas !

2. Le bail de location est court...

C'est le cas si vous louez un bien en meublé (c'est-à-dire "équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y vivre convenablement...). Vous pourrez établir un bail de 1 an, voire de 9 mois s'il sagit d'un locataire étudiant (le temps d'une année universitaire, d'octobre à juin !).
S'il s'agit d'un bien vide, la durée de bail sera de 3 ans minimum. L'étudiant devra respecter les 3 mois de préavis (1 mois en meublé) pour partir.

S'il s'agit d'une colocation, attention au bail !
Seuls les signataires du bail sont responsables vis-à-vis du propriétaire. À défaut, le colocataire qui n'a pas signé est considéré comme un "simple occupant". Et vous ne pourrez pas lui réclamer le paiement du loyer si son colocataire vous fait faux bond !

3. Le risque d'impayés est rare...

Le loyer est généralement payé dans les délais. Tout d'abord, l'étudiant bénéficie généralement de la garantie des parents. Le montant du dépôt de garantie est de 1 mois (hors charges) pour une location vide et de 2 mois (hors charges) pour une location meublée. Ensuite, le jeune perçoit parfois des aides au logement (comme l'APL). Elles viendront booster ses revenus et... conforteront les vôtres  !

La CLÉ, vous connaissez ?
Cette Caution Locative de l'État permet aux étudiants ne disposant pas de garant de trouver plus facilement un logement. Elle s'applique à tous les types de logements (chambre, studio, T1, T2, etc.). Pour bénéficier de ce dispositif, le jeune doit avoir moins de 28 ans. Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond, variant selon la zone où se situe le bien.

4. Vous pouvez bénéficier d'éxonérations fiscales...

Tous les revenus des loueurs en meublé (professionnels ou non) sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (les fameux "BIC"). Toutefois, il existe une exception dans laquelle vous êtes totalement exonéré d'impôt ! C'est le cas si vous louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre résidence principale. Pour 2015, le loyer (hors charges annuelles, par m2 de surface habitable) ne doit pas dépasser 184 euros en Ile-de-France et 135 euros dans les autres régions.

En tant que propriétaire, quelles sont vos obligations ?
Vous devez proposer à la location un logement "décent". Sa superficie doit être au moins de 9 m2 et le plafond doit être situé à au moins 2 mètres du plancher. Vous devez, par ailleurs, permettre à votre locataire de disposer de "commodités minimales" en matière d'eau, chauffage, hygiène... Enfin, il vous incombe d'établir un bail.

Le logement “intergénérationnel” : un dispositif “gagnant-gagnant” !
En 2013, 4 500 étudiants avaient opté, en France, pour la cohabitation intergénérationnelle. De quoi s’agit-il ? La cohabitation intergénérationnelle est basée sur l’échange… de bons procédés. L’étudiant s’engage à rendre de menus services (livraison des courses, cuisine, ménage, etc.) à la personne âgée et, en retour, celle-ci le loge gratuitement (ou pour une somme modeste). Les avantages, pour les personnes âgées comme pour les étudiants, sont multiples. La cohabitation intergénérationnelle permet non seulement de renforcer les liens séniors/juniors, mais cette “présence active” est également une bonne façon, pour nos aînés, de lutter contre l’isolement. Pour les étudiants, c’est le moyen d’être logé à moindres frais, de bénéficier de conditions de vie plus confortables que celles offertes par les résidences universitaires et d’avoir un peu de compagnie. Plusieurs associations font aujourd’hui le relais entre étudiants et séniors. Elles sont, le plus souvent, affiliées au réseau COSI (Cohabitation solidaire intergénérationnelle).
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