Par Nathalie Clarissou, le 8 Mars 2013 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

Acheter dans un immeuble en copropriété, c'est devenir à la fois propriétaire d'un espace privé et partager un espace commun. Dans ce fonctionnement à géométrie variable, le syndic occupe une place essentielle.

Quand le syndic est-il choisi ?

Le syndic est désigné au moment de la création de la copropriété. Son mandat dure 3 ans maximum. Il ne peut pas être renouvelé par tacite reconduction. Le choix du syndic fait l'objet d'un vote en assemblée générale. Il doit être élu à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (présents, absents ou représentés). Chaque copropriétaire détient un nombre de voix correspondant à ses tantièmes dans la copropriété.

Notre conseil : Avant de choisir un syndic, informez-vous sur ses compétences, mais aussi sur le coût de son intervention.

N'importe qui peut-il être désigné "syndic" ?

Non, les textes applicables prévoient que le syndic soit titulaire d'une carte professionnelle. C'est la garantie que le syndic a souscrit une assurance professionnelle, qu'il dispose d'une garantie financière, qu'il possède les compétences requises par la législation et, enfin, qu'il n'a pas fait l'objet de condamnations pénales. La seule exception à ce principe est la possibilité de désigner, en qualité de syndic, un des copropriétaires ou son conjoint. Mais attention ! L'expérience prouve que le choix d'un syndic bénévole, s'il permet de faire l'économie d'une rémunération, n'est pertinent que pour les petites copropriétés ou les copropriétés familiales.

Notre conseil : Privilégiez l'intervention d'un syndic professionnel, compte tenu de l'ampleur des tâches devant être assumées et des responsabilités qui en découlent.

Combien coûte un syndic ? Qui paie ?

Il n'existe pas de tarification type ou de barème. La rémunération du syndic est librement négociée entre lui-même et les copropriétaires. Elle comporte, en général, des honoraires et des frais. Elle doit être approuvée par vote de l'assemblée générale à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés (ceux qui se sont abstenus ne sont pas comptés). Cette rémunération est une charge générale de la copropriété ; elle est donc répartie entre tous les copropriétaires, en fonction de leur nombre de tantièmes dans la copropriété.

Lorsque le syndic est l'un des copropriétaires, (donc un non professionnel), sa rémunération peut se limiter au remboursement de ses frais. Rien n'interdit toutefois qu'il perçoive "une contrepartie financière", sous réserve qu'elle ait été approuvée par vote de l'assemblée générale. Mais gare aux conséquences sur le plan fiscal et social si l'administration la juge suffisamment importante pour être requalifiée en salaire...

Notre conseil : En pratique, l'assemblée générale se prononce sur les honoraires du syndic en même temps qu'elle se prononce sur sa désignation. Un projet de contrat est alors envoyé à chaque copropriétaire. Il énumère les missions du syndic, précise les honoraires et frais qui seront dus pour la gestion courante de l'immeuble, mais aussi ceux qui seront dus si d'autres tâches exceptionnelles lui sont confiées. Prenez le temps de consulter ce projet de contrat et, si besoin, n'hésitez pas à demander des précisions.

En pratique, que fait le syndic ?

Il assure la gestion courante de l'immeuble, ce qui représente un certain nombre de tâches au rang desquelles :
  • la convocation et la tenue des assemblées générales,
  • la comptabilité générale de la copropriété,
  • le recouvrement des charges,
  • l'administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété,
  • la souscription des assurances et la déclaration des sinistres,
  • la gestion du personnel et la représentation en justice du syndicat des copropriétaires. Ces tâches sont énumérées par un arrêté applicable aux contrats signés depuis le 1er juillet 2010. Le syndic assure également, dans les limites du contrat qu'il a passé avec le syndicat des copropriétaires, des prestations particulières (par exemple, le suivi des gros travaux).

Est-il possible de changer de syndic ?

Oui. Le mandat du syndic est toujours d'une durée déterminée. Il est donc possible de ne pas le renouveler à son échéance. Il est également possible de le révoquer en cours d'exécution si des faits suffisamment graves permettent de justifier cette décision (fautes de gestion ou non exécution des décisions prises par l'assemblée générale par exemple).
Cette décision doit être prise par vote de l'assemblée générale et être suivie immédiatement par la nomination d'un nouveau
syndic.

Notre conseil : La décision de changer de syndic doit être réfléchie et organisée. N'hésitez pas à demander conseil auprès de votre notaire.

Qu'est-ce qu'un tantième de copropriété ?

C'est une unité de mesure correspondant à la quote-part des parties communes de chaque copropriétaire, déterminée par la valeur relative de ses parties privatives par rapport à la valeur de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble. Leur répartition, exprimée en millièmes est inscrite dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété. Ces tantièmes de copropriété correspondent à des tantièmes de voix au moment des votes en assemblée générale.

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