Par Nathalie Clarissou, le 5 Octobre 2012 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

Le propriétaire d'un logement à usage d'habitation principale peut donner congé à un locataire. Mais attention, cela n'est possible que dans un certain nombre d'hypothèses énumérées par la loi. Pour éviter tout litige, suivez nos explications...

La reprise du logement pour l'habiter ou le vendre

Un propriétaire peut s'opposer au renouvellement du bail s'il désire reprendre le logement pour :

  • l'habiter lui-même
  • le faire habiter par le partenaire auquel il est pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Il doit donner congé au moins 6 mois avant l'échéance du bail en mentionnant le bénéficiaire de la reprise.
  • le  vendre. Il doit alors donner congé au moins 6 mois avant l'échéance en indiquant au locataire le prix et les conditions de la vente.
Dans cette dernière hypothèse, le locataire bénéficie d'un "droit de préemption" pendant un délai de deux mois à compter du début du préavis. Aux conditions de vente prévues dans le congé, si le locataire est en concurrence avec un tiers, il sera prioritaire. S'il se porte acquéreur, le locataire doit signer l'acte dans les deux mois qui suivent son acceptation (ou 4 mois s'il sollicite un prêt). Si le locataire ne préempte pas, mais si la vente se réalise postérieurement avec une tierce personne, à des conditions plus avantageuses que celles prévues dans le congé, le propriétaire doit en informer l'ancien locataire. Il bénéficie alors d'un délai d'un mois pour faire savoir s'il est intéressé par les nouvelles conditions.

Le congé pour motif légitime et sérieux

La loi décrit précisément les droits et obligations des propriétaires et des locataires. Elle prévoit la durée du bail (3 ans), avec tacite reconduction à son échéance pour la même durée. Le propriétaire-bailleur peut toutefois demander à reprendre son logement à l'issue du bail ou à la fin de son renouvellement. Il ne peut néanmoins le faire que dans les hypothèses limitativement prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Cette loi est d'ordre public. Cela signifie qu'elle s'applique obligatoirement, même en l'absence de bail écrit. Elle vise :

  • les logements à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale),
  • les garages,
  • places de stationnement,
  • jardins et autres locaux loués en annexe de l'habitation principale.
Les logements loués meublés ne sont pas concernés par cette loi.Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux (paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, sous-location sans autorisation, reprise pour y exercer une activité professionnelle, etc). Le congé doit être donné 6 mois avant l'échéance du bail.

Astuce : Le propriétaire ne peut pas demander à reprendre son logement en cours de bail. Mais, dans certains cas, il peut demander au tribunal d'instance de prononcer la résiliation (non paiement des loyers ou défaut d'assurance...).

Les recours du locataire

Quel que soit le motif invoqué par le bailleur, le locataire dispose de certaines garanties :

  • Il n'est redevable du loyer et des charges que pendant la période où il occupe effectivement le logement. Il en sera donc libéré s'il quitte les lieux avant la fin du préavis de 6 mois donné par le propriétaire.
  • Si le congé est délivré à un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC, le propriétaire est obligé de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières. Le bien doit également être situé dans certaines limites géographiques. Cette obligation de relogement n'existe pas si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC.
  • Le locataire peut saisir la Justice pour demander réparation s'il estime avoir été victime d'un congé non fondé. C'est le cas s'il constate après son départ que le logement n'est pas occupé conformément aux conditions prévues par la reprise, ou qu'il n'est pas mis en vente.
C'est le tribunal d'instance qui est compétent pour tous les litiges liés à l'application de la loi du 6 juillet 1989.

La taxe sur les loyers abusifs

La loi de finances 2012 a prévu l'entrée en vigueur, depuis le 1er janvier 2012, d'une taxe qui vise à lutter contre les loyers considérés comme abusifs pour de petits logements. C'est le cas, notamment, des chambres de bonne en région parisienne, louées par des étudiants ou des personnes à faibles revenus.

Cette taxe s'applique aux logements situés dans certaines zones géographiques (zone A du dispositif Scellier) dont la surface est inférieure ou égale à 14 m2 et qui sont donnés en location nue ou meublée à usage de résidence principale (hors résidence avec services) pour une durée d'au moins 9 mois.

Le taux de la taxe varie en fonction de l'écart constaté entre le loyer hors charges pratiqué et un loyer de référence fixé à 40 euros le m2 pour 2012.

Le taux de la taxe, qui va de 10 à 40 %, dépend de l'écart entre le loyer et le seuil de référence. Plus le propriétaire abuse, plus il est taxé !
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