Par Marie Christine Ménoire, le 18 Janvier 2016 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

Les résidences séniors, à l'instar des autres résidences services, sont en plein essor. On estime qu'il faudra construire plus de 200 000 logements du type "résidences seniors" d'ici les 20 prochaines années. Vous envisagez de vous y installer pour votre retraite ou d'investir dans ce secteur rentable et fiscalement intéressant ? Suivez le guide.

Vieillissement de la population oblige, les résidences services pour séniors sont en pleine expansion. Par choix ou par nécessité, une grande partie de cette population quittera son domicile pour s’installer dans des établissements plus appropriés tels que les résidences services.

Qu'est-ce qu'une résidence services séniors ?

Réservées aux personnes âgées valides et autonomes, les résidences services pour séniors sont constituées d’appartements ou maisons individuel(le)s. De nombreuses prestations sont offertes aux résidents (selon les établissements) : restaurant, blanchisserie, aide à domicile, espace de remise en forme, bibliothèque, salon de coiffure, sorties et visites organisées…

Pour les séniors, la résidence services est un bon moyen de rompre l’isolement et sera synonyme de confort et de sécurité (possibilité de visiophones pour surveiller les accès à la résidence ou de téléassistance pour prévenir en cas de chute ou de malaise par exemple…). Tout en conservant leur autonomie et leur indépendance. Généralement, les résidences sont construites au cœur des villes, à proximité des commerces et des moyens de transport. Les appartements sont fonctionnels et adaptés, afin de permettre aux séniors de s’y déplacer en toute facilité et sécurité.

En tant qu’investisseur, vous y trouverez un placement rentable (entre 3 et 3,5 % par an, que le logement soit occupé ou pas) et sans souci de gestion. Cette dernière est, en effet, confiée à un gestionnaire, qui sera seul à s’occuper de l’exploitation de la résidence (choix des locataires, encaissement des loyers qu’il vous reversera ensuite, gestion du personnel…). Vous signerez avec l’exploitant un bail commercial où le montant des loyers sera préalablement fixé. Vous aurez donc l’assurance de percevoir des loyers sans risque d’impayés.

Résidences seniors : faire le bon choix

Les structures ne manquent pas et les offres sont toutes plus alléchantes les unes que les autres. Pour faire le bon choix, plusieurs critères devront retenir votre attention, que vous vous placiez du côté résident ou investisseur.
Si vous projetez d’y vivre, commencez par identifier vos besoins et souhaits : vivre dans un logement plus adapté, rompre la solitude, vous rapprocher de votre famille, vivre dans une ville plus grande, ou au contraire plus petite, profiter d’un climat plus ensoleillé… S’ensuivront d’autres questions plus “pratico-pratiques“ : quel est le coût de la résidence ? Quelle sera la surface de mon logement ? Puis-je garder mon animal de compagnie ? Aurai-je encore droit aux APL ?  Que se passera-t-il si j’ai un souci de santé ?

Conseils aux futurs résidents

  • Rendez-vous sur place, plusieurs visites valant mieux qu’une.
  • Évitez les programmes en ZAC, à la périphérie des villes.
  • Choisissez une résidence à proximité de vos enfants et/ou de votre ancien logement pour ne pas rompre avec vos habitudes.
  • Faites un séjour temporaire dans la résidence pour tester l’hébergement.
  • Évaluez les charges fixes et le coût des prestations à la carte.
  • Renseignez-vous sur les aides dont vous pouvez éventuellement bénéficier (aide au logement, accès à l’aide sociale…).

En tant qu’investisseur, vos préoccupations seront quelque peu différentes. Vous devrez vous attacher à la qualité du gestionnaire. Il s’occupera de l’établissement en veillant à son “taux de remplissage”, équilibrera les comptes et veillera au confort et à la satisfaction des résidents. Si le sérieux du gestionnaire est une des conditions majeures, d’autres critères devront guider votre choix :

  • la localisation de l’établissement. Selon le gestionnaire, son approche “personnelle” et son “choix stratégique”, la résidence sera implantée dans les cœurs de ville ou dans des endroits plus calmes (bord de mer, campagne…) ;
  • les services et loisirs proposés ;
  • les conditions du bail (prise en charge des frais d’entretien et de grosses réparations, indexation des loyers…).

Conseils aux futurs investisseurs
Pensez à vérifier :

  • L’emplacement. Une résidence séniors mal située ne se remplira pas.
  • L’ancienneté de la résidence et la solidité financière du gestionnaire.
  • Le taux de remplissage de la résidence.
  • Attention aussi à la revente qui peut être difficile et les charges parfois élevées. Vérifiez bien le contrat de bail pour connaître leur répartition.

Résidences seniors : une fiscalité intéressante

Vous pourrez récupérer la TVA payée sur le prix d’achat du logement et bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien (plafonnée à 300 000 euros) dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

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