Par Stephanie Swiklinski, le 10 Juillet 2015 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

Des impôts qui pèsent trop, des idées de projets à réaliser, Marc et Sophie se disent qu'il faut passer à l'action ! Investissement, gestion de patrimoine ou donations-partage, de quelles solutions disposent-ils pour alléger leur fiscalité ?

Si Marc et Sophie recherchent quelques pistes pour réduire leurs impôts, ils souhaitent avant tout bâtir une stratégie patrimoniale pérenne, tout en profitant des possibilités que leur accorde l’administration fiscale. Notre couple de quinquagénaires, déjà bien installé dans la vie, souhaite bien sûr sécuriser son avenir, mais aussi préparer la transmission de son patrimoine à ses 2 enfants. Leur fille aînée a décroché un poste de journaliste basé à Paris, tandis que leur fils termine ses études dans une école supérieure de commerce. Bientôt, les enfants ne seront plus rattachés à leur foyer fiscal et leur tranche d’imposition risque de passer de 14 % à 30 %.

Dans ces conditions, toutes les économies réalisées au plan fiscal leur permettront de dégager des liquidités pour épargner ou investir. Un cas pratique sur lequel Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire et consultante pour immonot, nous apporte son expertise et ses conseils. Découvrons 3 stratégies payantes pour optimiser la gestion du patrimoine.

Stratégie n° 1 : investir dans l'immobilier

Marc et Sophie disposent déjà d’un patrimoine immobilier conséquent, avec une résidence principale en périphérie de Rennes (Ille-et-Vilaine), une maison de vacances sur le bassin d’Arcachon à Andernos-les-Bains (Gironde), ainsi qu’un appartement à Courchevel (Savoie). Ces biens servent de résidence principale et secondaire, et génèrent occasionnellement des revenus locatifs saisonniers. Mais ne gagneraient-ils pas à investir dans l’immobilier neuf pour réduire leur niveau d’imposition et percevoir des revenus complémentaires pour la retraite ?

Conseils de Stéphanie Swiklinski
“Il s’agit du bon moment pour Marc et Sophie pour investir dans le neuf et ainsi bénéficier des programmes de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) avec le dispositif Pinel. En louant le bien durant 9 ans, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire, ils pourront déduire 18 % du prix d’achat du bien sur le montant de leur impôt, durant toute la période de la location. Préparer sa retraite tout en réduisant ses impôts : voici une formule qui devrait séduire notre couple !
Exemple : pour un bien de 130 000 €, cela représente un avantage de 130 000 x 18 %, soit 23 400 €, par conséquent un gain sur les impôts à payer de 23 400/9, soit 2 600 € annuels. L’avantage s’avère attractif, mais précisons que le coût d’acquisition du bien sera sensiblement plus élevé que dans l’ancien !”


Stratégie n° 2 : réaliser une donation de parents à enfants

Notre couple dispose de biens immobiliers qui vont représenter une charge de plus en plus conséquente dans son budget. D’autant que la valeur du patrimoine se chiffre à plus de 1,3 million d’euros et les oblige à devoir acquitter l’ISF (Impôt sur la fortune). Une donation permettrait de profiter des abattements fiscaux accordés pour les donations en ligne directe de parent à enfant et de ne plus être redevable de l’ISF.

Conseils de Stéphanie Swiklinski
“Donner plus pour payer moins est la recette lorsque l’on est soumis à l’ISF. En faisant donation des immeubles en usufruit à leurs enfants et en conservant la nue-propriété, Marc et Sophie font sortir de leur patrimoine les biens soumis à l’ISF. En effet, en cas de démembrement de propriété, c’est en principe l’usufruitier, s’il est redevable de l’ISF, qui doit déclarer les biens pour leur valeur en pleine propriété.

Pour ceux qui, comme notre couple, ont un enfant majeur poursuivant des études longues et souvent coûteuses, la donation d’usufruit temporaire peut aussi être une solution. En transmettant un bien productif de revenus comme un portefeuille obligataire ou un appartement générant des loyers, ils procurent un revenu à leur enfant, le temps qu’il termine ses études, et font sortir le bien de leur patrimoine taxable à l’ISF.”

Stratégie n° 3 : constituer une SCI familiale

La constitution d’une SCI (Société civile immobilière) familiale s’avère un moyen à la fois avantageux et souple pour transmettre un patrimoine. Dans le cas de Marc et Sophie, la constitution d’une SCI donnerait la possibilité de mettre en commun une partie des biens immobiliers, dans la perspective de les louer. Le coût des travaux et les intérêts de l’emprunt contracté pour la rénovation pourraient être déduits du revenu imposable.

Conseils de Stéphanie Swiklinski

“La SCI est un bon outil patrimonial si Marc et Sophie désirent anticiper la transmission de leur patrimoine, cela leur permettra de minimiser les droits de succession que leurs enfants auront à payer le jour venu. Par ce biais, ils gardent également la main mise sur leurs biens pour les gérer à leur guise. En faisant des donations de parts sociales à leurs enfants, en démembrement de propriété, ils optimisent la fiscalité liée aux abattements fiscaux.

La division d’un immeuble en parts sociales permet de donner des parts jusqu’à 100 000 euros en franchise d’impôt. Cet abattement en ligne directe se reconstitue tous les 15 ans. De plus, les parts sociales supportent des droits moins élevés que si les biens étaient transmis en direct. D’une façon générale, la création d’une société civile permettra d’associer progressivement les enfants à la gestion du patrimoine familial.”

Budget de notre couple

Budget de notre couple

REVENUS

• Salaires
-    Marc : 42 000 €
-    Sophie : 38 000 €

DÉPENSES
• Charges diverses : 30 000 €

• Crédits
-    immobilier : 15 000 €
-    conso : 8 400 €

• Impôts
-    sur le revenu : 11 200 €
-    locaux : 5 500 €

• Capacité d’épargne :
Revenus - dépenses = 9 900 €

ACTIFS ET DETTES
• Logement : 1 150 000 €

• Épargne
-    Livrets : 45 000 €
-    Assurance-vie : 95 000 €
-    PEA : 50 000 €
-    PERP : 20 000 €

• Dettes : 150 000 €

• Solde : + 1 210 000 €

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