Par Christophe Raffaillac, le 13 Mai 2015 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

Pourquoi ne pas sortir des sentiers battus pour choisir son prochain investissement ? Certains placements immobiliers, au détour de rues commerçantes ou de parkings d'immeubles, réservent de belles surprises en termes de rentabilité !

Piste 1 : des parkings à l'abri des soucis

Prix attractif, rentabilité intéressante, location aisée... la voie du garage semble toute indiquée pour réaliser un bon investissement.

Budget : avec un prix médian de 17 000 euros (au 4e trimestre en Île-de-France), les parkings réclament une mise de fonds plutôt modérée. Si dans les quartiers centraux des grandes villes le coût peut approcher les 30 000 euros, il vaut mieux limiter le montant de son investissement pour préserver une rentabilité correcte. D'autant que la demande ne faiblit pas du côté des locataires.

Critères de choix : il est recommandé de préférer les places proches des sorties et d'éviter la présence d'un pilier ou d'un mur sur le côté. Quant à l'emplacement, les centres-villes constituent des valeurs sûres. Les lieux de stationnement s'avèrent très prisés, car peu nombreux.

Loyers : compris entre 50 et 150 euros mensuels, les revenus de la location s'avèrent honorables, au regard des charges qui ne dépassent pas les 20 euros par mois. Et comme les termes du bail autorisent d'y mettre fin à chaque échéance, les risques d'impayés demeurent faibles. Ce qui permet d'espérer une rentabilité de 5 à 10 %.

Piste 2 : murs de boutique bien situés...

À condition "d'avoir pignon sur rue", les locaux commerciaux génèrent de belles recettes ! D'autant que le bail de location longue durée participe au bon déroulement de l'opération. Un investissement qui s'étudie au regard de l'emplacement et des loyers perçus.

Budget : le prix des murs de boutiques dépend de la rentabilité qu'ils génèrent et, par conséquent, de leur niveau de loyer. Contrairement à l'achat d'un logement, le budget d'acquisition peut s'apprécier en fonction de critères très précis.
En supposant que le loyer annuel s'élève à 15 000 euros et que la rentabilité atteigne les 8 % bruts, le prix se calcule de la façon suivante :
=> 15 000 x 100/8 = 187 500 euros.

Critères de choix : dans tous les cas, le succès du projet repose sur la qualité de l'implantation géographique. Les rues piétonnes, les artères commerçantes, la proximité immédiate d'arrêts de bus ou de tramways... caractérisent les bonnes adresses.
Le commerçant se donne les moyens de réaliser un bon chiffre d'affaires et de pérenniser son activité. Ce qui participe à la rentabilité de l'investissement. Et si le besoin de vendre se présente, la plus-value réalisée ne s'en trouvera que plus substantielle !

Loyers : priorité à la longévité, puisque le bail est conclu pour une durée de 3 à 9 ans. Ce qui rassure l'investisseur sur la présence d'un locataire dans les lieux pendant toute cette période. En revanche, le loyer est plafonné et ne varie que selon l'indice Insee du coût de la construction, base de calcul des loyers la plus fréquemment utilisée. Place à la souplesse également, puisque le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté dans la rédaction du bail commercial.

Bon à savoir !

Parking et murs de boutique doivent être déclarés au rang des revenus fonciers. Ils peuvent participer à créer un déficit foncier, qui vient s'imputer sur les revenus, à hauteur de 10 700 euros par an.

 

 

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